中国人买房路上出现“劫匪” 或直接影响房价

　　近期人民币连续贬值，央行15日公布人民币兑美元汇率中间价报6.4559，比上一个交易日贬值64点，人民币中间价已经连续7日贬值。

　　在此轮贬值过程中，外汇局表态，称人民币不存在大幅贬值基础。然而这样的言论，并未消除市场对于人民币贬值的预期。

　　近日，中国

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　　事实上，中国早在2005年7月汇改时就提出实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。只是货币篮子的组成情况并没有公布。

　　汇率波动，是汇率形成机制市场化改革的结果，这种波动不但反映国内供需关系，也反映国际金融市场的变化。国际市场对于未来中国经济减速的担忧，导致资金持续从中国流出。而目前国际金融最为关注的，是美元加息。

　　美联储本周召开议息会议，市场对于美元加息的预期不断升温，这与国内持续宽松的货币政策叠加，导致人民币贬值压力的上升，加大了投资者对人民币抛售的力度，人民币与美元汇率的中间价不断走低。

　　人民币汇率的弹性提高更加重要，在人民币加入SDR后，央行对汇率的贬值容忍度在上升。2015年8月份，资本市场体验到了在汇率冲击下，资本集中外逃导致的金融市场波动的风险，根本原因是人民币汇率形成机制缺乏弹性。

　　随着经济基本面的变化，人民币汇率积累起来的压力，需要通过弹性的波动来消除。如若不然，一旦在某些事件的催化下，很容易形成大幅的调整冲击，波及到我国乃至全球的金融市场。汇率的波动可以随时缓解市场资本流动及基本面的变化，弹性的提高避免了集中调整的压力。

　　汇率波动，是汇率形成机制市场化改革的结果，这种波动不但反映国内供需关系，也反映国际金融市场的变化。国际市场对于未来中国经济减速的担忧，导致资金持续从中国流出。

　　而目前国际金融最为关注的，是美元加息。美联储将在本周召开议息会议，市场对于美元加息的预期不断升温，这与国内持续宽松的货币政策叠加，导致人民币贬值压力的上升，加大了投资者对人民币抛售的力度，人民币与美元汇率的中间价不断走低。

　　在金融危机爆发后，人民币曾重新盯住美元一段时间，以至于市场形成了思维惯性，只关注人民币兑美元的汇率。而实际上，是同期其他货币振荡较大，令人民币汇率波动。

　　对于中国来说，更现实的做法是让人民币与美元脱钩，并让人民币兑日元、欧元、澳元以及其它主要货币贬值，以重获竞争力，进而缓解强势汇率产生的通缩影响。若人民币与美元果真“脱钩”，将是一个重磅政策举措，这也将帮助当前增速缓慢的中国经济重新获得强劲上升动能。

　　前世界银行(World Bank) 中国部主任、现任卡内基国际和平基金会资深研究员黄育川指出，这对中国来说是个问题：当经济正在萎缩，人民币却过度升值，是件坏事。

　　他与前美国财政部长萨默斯(Lawrence Summers)都预期，中国将试图松解人民币与美元的关联、允许其贬值。

　　去年中以来，追踪美元兑一篮子主要货币的美元指数已大涨逾20%，同时间美元兑人民币却只升值约3%。强势美元虽然伤害到美国企业，反映在今年1-10月美国出口额下滑4.3%；但中国对贸易的依赖更大，外贸占其国内生产总值(GDP)的比例高达42%，远高于美国的23%。

　　分析人士认为，从海外大量采购的行业和公司，由于其进口时采用美元计价，而在会计核算时必须折算成人民币，它们的营业成本将出现一定比例上升。

　　另外，拥有大量美元负债的行业和公司也将受拖累，在A股市场目前背景下，航空业因为外币负债高而受到拖累，造纸、石化等行业则受困于进口产品成本增加。

　　以航空为例，航空公司因购买飞机有着大量美元负债，且人民币贬值将令其不可避免地产生汇兑损失。

　　南方航空今年就深受其累，人民币每贬值1%，就会带来6.74亿元的净利润下降。三季度由于人民币大幅贬值4.1%，南航发生了40亿元左右汇兑损失。

　　高盛(Goldman Sachs) 驻纽约经济学家用电脑模拟推算，美元若短时间内强升10%，将令中国经济成长率丧失近1个百分点。

　　事实上，本文的“房”包括所有人民币计价的资产，因为一些人很在意房子，所以，用“房”字代替了；“劫匪”则指汇率损失。

　　中国央行披露，11月末，广义货币(M2)余额137.40万亿元,同比增长13.7%，增速分别比上月末和去年同期高0.2个和1.4个百分点.

　　中国央行指出，11月末，本外币贷款余额98.73万亿元，同比增长13.9%。月末人民币贷款余额93.36万亿元，同比增长14.9%，增速比上月低0.5个百分点，比去年同期高1.5个百分点。当月人民币贷款增加7089亿元，同比少增2347亿元。

　　11月末，本外币存款余额139.77万亿元，同比增长12.8%。月末人民币存款余额135.74万亿元，同比增长13.1%，增速分别比上月末和去年同期高0.4个和0.3个百分点。当月人民币存款增加1.43万亿元，同比多增5833亿元。其中，住户存款增加938亿元，非金融企业存款增加1.04万亿元，财政性存款增加2845亿元，非银行业金融机构存款增加2161亿元。

　　11月末，外币存款余额6305亿美元，同比增长0.9%，当月外币存款减少203亿美元。 11月末，外币贷款余额8407亿美元，同比下降4.9%，当月外币贷款减少262亿美元。

　　知名经济学家如松认为，10月社会融资额大幅下降，央行担心会带来严重的后果，同时，中国正房地产去库存，央行采取了放水灌溉的措施，这体现在M2继续上升。基于央行继续推动M2再创新高，汇率的压力继续加大。

　　虽然央行的外汇储备下降了900多亿美元，但银行的外币存款也减少了203亿美元，说明资本流出在加剧。但这并不意味着是外资加速出走，更主要的可能是内资在转移。

　　如松估计，今年以来，虽然人民币汇率持续震荡，但贬值的趋势明显，所以，外资中的短期资本会及时出走，现在出走的外资可能是一些需要遵守合同协议、或者就是需要进行资产处置过程的外资。

　　据Capital Economics估计，中国11月资本外流加速，迫使管理层加大了通过外汇市场干预支撑人民币汇率的力度。

　　该机构中国经济学家Julian EvansPritchard称，引发资本加速外流的主要原因是人民币贬值预期升温。他表示，美联储加息预期导致的海外利率上升可能也是中国资本外流的原因之一。

　　根据Pritchard的估计，中国11月份的净资本流出达到1130亿美元，10月份流出规模为370亿美元。这位经济学家的估计是基于这一事实：中国11月外汇储备下降了870亿美元，至3.438万亿美元，创两年多来最低水平。

　　分析人士指出，由于资本流出以及经济增速放缓，人民币面临进一步贬值压力。值得注意的是，资本流出或因美联储加息日益临近，很多中国企业希望在加息之前，尽可能多的偿还美元债务所致。

　　光大证券首席经济学家徐高认为，人民币贬值将带来贸易和实体经济的复苏，但同时也可能引发更多资本外流，导致基础货币收缩，可能给国内资产价格带来压力。

　　此时，出走的资本应该以人民币资本为主，一些有外债的国内企业，也会在财务准许的前提下购进外汇。当然，也有一些人会从银行取出自己的外汇，变成“床垫美元”。综合作用之下，外汇储备下降的同时，银行的外汇存款一起下降。

　　虽然央行拧开了水龙头，但是股市的成交却持续下降，说明水龙头流出的水，并没有灌溉到股市，那么是否灌溉到楼市？虽然不断有人说，买房的路上熙熙攘攘，但如松估计这是不可能的。

　　股市涨涨跌跌，涨的时候成交量放大，跌的时候一般就缩量，但从长期的趋势来看，成交量的变化还是可以反映出来。

　　这就是说，在购买股票的路上，出现了劫道的，此时，不仅仅存在股市涨跌的风险，还存在汇率的损失，后者这就是那个“劫道”的家伙。

　　11月30日，伴随着众多的猜测与期盼，人民币最终不负众望被纳入了国际货币基金组织(IMF)特别提款权SDR货币篮子，成为该组织精英储备货币的一员。

　　而对于房地产这一资金密集型行业而言，人民币加入SDR将对其有带来哪些影响呢？恐怕很多人首先想到的还是房企的融资环境。

　　对于人民币汇率波动的风险，早前就有观点指出，在香港上市的房地产企业，其境外负债绝大多数为美元和港元负债，且期限都较长，并采取固定利率的安排。因此，这部分负债或将成为未来房企的负担。因此随着境内信用负债渠道日渐通畅，部分美元债务被赎回的可能性也就越来越大。

　　由此看来，为了偿付较早以前的境外债务，以及伴随着境内融资成本的日益降低，房地产开发商们还将加大境内债务的发行，以进一步降低融资成本。无怪乎有房地产开发商就曾坦言，未来会增加境内债的比例，除了能够降低融资成本，还可以降低汇率风险。

　　如果美元进入加息周期，将如何影响到中国的房价。

　　先看一下，美元这轮加息周期会有多长。美联储在今年6月份的时候曾经摆过一个乌龙，工作人员把一份应该在5年后才公布的保密材料，提前公布到了网上。根据这份材料，美联储自己预测会在今年四季度首次加息，2015年内只会加息一次，0.25个百分点。

　　整个加息周期将延续到2020年年底，大概5年的样子。美国联邦基准利率会从接近于零，上调到3.34%。如果按照每次0.25个百分点的加息幅度，大概需要加息13次。

　　这是中国自改革开放以来，遇到的第六轮美元加息。但情况几乎是全新的，没有历史经验可以参考的。

　　这是因为：第一，这是人民币结束升值周期之后，遇到的第一个美元加息周期；第二，这是中国股市、楼市出现“双泡沫”之后，遇到的第一个美元加息周期；第三，这是中国改革到了攻坚阶段，经济转型到了攻坚阶段后，遇到的第一个美元加息周期；第四，这是中国资本市场、外汇市场有史以来最开放时刻，遇到的一轮美元加息。

　　整体而言，美元加息对中国楼市是比较大的利空。如果人民币不能一步贬值到位，热钱会持续流出，国内富裕阶层到国外配置资产的热度会升温。而收紧外汇管制，则不符合正在实施的对外战略（通过一带一路、人民币国际化，转移过剩产能）。

　　以上说的是股市和房地产，其实任何人民币计价的资产都一样，未来，人民币资产最好的情形是以本币计价的价格可以维持横盘的走势，这也很可能是管理层对楼市的期望，但更大的可能是所有以人民币标价的资产价格将持续下跌，因为汇率损失彻底改变了游戏规则。

　　不要忽视这个“劫匪”，他会改变一国的投资环境和博弈的基础，逆转以往的任何走势。