房企投资价值：国企偿债能力强，民企净资产收益率高

　　12月17日，同策咨询研究部联合同海咨询发布的《2015上市房企投资价值研究》报告显示，国有房企因偿债能力、资产担保等能力较好，投资风险也相应较小，因此更具债权投资价值；“小而精”的民营房企因ROE（净资产收益率）水平较高，因而在股权投资价值中更具 有优势。

　　报告参与者、同策咨询研究部总监张宏伟介绍，在其债权投资价值研究中，从业务的实际需求出发，债权方主要关注房地产企业自身的偿债能力及担保能力，因此企业长期偿债能力、短期偿债能力、赔偿能力、信用担保、资产担保能力这些是主要评价指标。

　　这份报告中的“2015上市房企债权投资价值榜”中，Top10的房企，央企有8家，占据重要地位。主要原因在于央企先天拥有较多的资源优势，其投资风险相对较低；其次，这些企业的实际控制人均为国务院国有资产监督管理委员会，股权结构相对集中，大股东持股比例相对较高，基本都在40%以上，使得这些企业具有较高的偿债和担保能力。如保利地产大股东为保利南方集团有限公司，持股比例高达41.95%；中国海外发展大股东为中国海外集团有限公司，持股比例高达56.02%。

　　“央企的企业性质背景是这些企业位居榜单前列的主要因素。”张宏伟表示。

　　此外，销售规模并非房企债权投资最重要的指标。从“2015上市房企债权投资价值榜”Top10房企来看，年销售规模超过500亿元的房企仅占60%，其余40%的房企2014年全年销售金额均不超过300亿元，其中，五矿建设2014年仅100多亿元的销售规模。

　　在“2015上市房企债权投资价值榜”排名14的泰禾集团、排名15的中骏置业及排名19的大名城均为闽系开发商。“与几年前快速扩张‘激进’式发展模式相比，如今的闽系房企更灵活、更精细、更稳健。如泰禾在以高价拿地的代价挺进一线城市后，逐渐在这些城市实行深耕策略。如今泰禾在北京、上海都有一系列高端产品。”张宏伟认为，一线城市房地产市场抗风险能力较高，在政策与市场均利好的形势下，有利于减低深耕一线城市的民营房企的偿债风险，因为这些房企具有较高的债权投资价值。

　　在上述报告的另一份“2015上市房企股权投资价值榜”上，“小而美”的民营房企数量突出。Top10的房企，仅有2家国有性质房企，其余8家为私营股份制房企；年销售金额超过500亿元的房企仅有4家，表明小而精的房企在股权投资价值榜单中占据重要地位。从Top50结构分布来看，国有性质房企共有15家，占比30%，私营股份制房企35家，占比70%，表明国有性质类房企在股权投资价值榜单中并没有太大优势。

　　“对于股权投资价值而言，ROE水平较高的房企在股权投资价值榜单中更具有优势。”张宏伟解释。

　　在这份“2015上市房企股权投资价值榜”上，华夏幸福位居榜首。“2012~2014年华夏幸福每年的ROE回报水平都在43%以上，在2012年更是高达50.22%,这在行业里是较为罕见的。”张宏伟分析认为，这主要得益于华夏幸福在战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力三大核心竞争力方面的优势。在“工业园区+房地产开发”运营模式的推动下，华夏幸福通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%~15%的利息收入；园区招商引资返还收入（园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%）；园区配套地产开发收入(园区一般有30%住宅用地)，园区土地升值收益。其次，园区的成功运转在增加政府财政收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，另一方面也使得公司低成本获取土地的优势得以保持。

　　另外，在股权投资价值排行榜TOP10中大型房企的身影较少，仅有恒大地产、中国海外发展、保利地产，万科更是位居第17位，这主要是由于大型房企多以住宅开发为主，与具有典型开发特点的“小而美”房企相比，ROE略有逊色。

　　以中国海外发展为例，虽然被业界冠以“最赚钱的房企”，但其近3年的ROE水平基本维持在23%左右，与“小而精”的中天城投、龙光地产30%~40%的ROE相比存在不少差距。

　　以龙光地产为例，截至2015年9月30日，龙光拥有总建筑面积约1453万平方米的土地储备，其中深圳可售资源占比超过55%。土地储备的平均成本约为1478元/平方米，较低的成本以及公司较强的成本管控能力，使得公司目前毛利率维持在30%左右，高于行业平均20%的水平。近3年平均ROE为39.0%，处于行业领先水平，其中2012年的ROE甚至高达56.2%。“公司财务状况良好，盈利能力与成长能力都较强，使得公司在股权投资价值排行榜中处于第4位。”

　　

排名	公司名称
1	保利地产
2	中国海外发展
3	招商地产
4	中国金茂
5	恒大地产
6	华润置地
7	远洋地产
8	保利置业集团
9	华夏幸福
10	五矿建设
11	中房地产
12	金科股份
13	中粮地产
14	泰禾集团
15	中骏置业
16	京能置业
17	碧桂园
18	中国海外宏洋集团
19	大名城
20	世茂房地产
21	财信发展
22	银亿股份
23	万科A
24	云南城投
25	雅居乐地产

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