中国楼市保卫战隐藏战场：货币战线是关键

　　房地产价格本质上是一个货币现象，因此房地产去库存歼灭战的决胜战场在楼市之外。货币战线将是关键之关键

    一.捷报传来

　　国家统计局近日发布了11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。

　　一、发布的数据显示，11月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个；持平的城市个数分别为10个和14个，分别与上月相同和比上月增加5个；下降城市个数分别为27个和16个，分别比上月减少6个和7个。

　　从涨幅看，11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大，分别比上月扩大0.2和0.3个百分点。

　　其中，一、二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均扩大；三线城市新建商品住宅价格环比由降转平，二手住宅价格环比持平。

　　二、同比房价上涨城市个数继续增加，涨幅持续扩大。11月份，新建商品住宅与二手住宅价格同比上涨城市个数分别为21个和32个，分别比上月增加5个和8个；价格同比下降的城市中，降幅比上月收窄的城市分别为48个和34个。

　　70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅持续扩大，分别比上月扩大1.5和1.2个百分点。城市间房价同比涨跌差异明显。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅分别比上月扩大2.4和1.2个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比下降0.2%，降幅比上月收窄0.8个百分点，二手住宅价格同比则由上月持平转为上涨0.6个百分点；三线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均下降，但降幅分别比上月收窄0.7和0.5个百分点。

　　这是自习近平总书记在11月10日中央财经领导小组会议上提出“化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等'四个歼灭战'将成为中央经济工作会议的重要内容”之后,房地产去库存歼灭战初战告捷。

　　数据说明，今年以来，连串振兴楼市的措施发挥了作用，这包括了减息、降低首付比例及放宽公积金置业等政策。明年当还有支持政策出台。

　　近期传出的有供楼开支可扣税，个别地方政府也推出形形色色的资助置业计划，包括按学历提供置业补贴：河南省宣布每年会拨出3亿元资助农民进城买首套房等。中央已把楼市去库存定为重点的任务，地方政府自会各出其谋清货尾，房地产有企稳迹象。

　　二.战局的走向

　　目前一线城市复苏充分，价格同比增速已接近过去5年的峰值；二三线城市复苏乏力，依然处在强劲的价格通缩压力之下。

　　一线城市房地产有价格有过热迹象，需要警惕以一线城市房地产为核心形成的庞氏融资泡沫（P2P,互联网金融，信托，理财等不少影子银行金融产品都是以一线城市房地产为抵押物的债务再打包）。

　　未来中央的房地产去库存政策应该转向二三线城市，并严控一线城市房地产价格的再泡沫化和相关的庞氏融资风险。所以从选股的角度上来看，未来二三线城市业务敞口大的房地产企业可能会比业务主要集中在一线城市的要更值得去搏一下。

　　从商品房销售额累计同比增速来看，目前房地产的复苏依然很薄弱，其同比增速处在历史低位，依然有再次探底的可能。

　　三.逆天的突围思路

　　不过砖家会说，美联储加息了，人民币要贬值，房地产肯定得完蛋。人民币贬值和楼市完蛋能划等号吗？看下图

　　中长期内，商品房销售额累计同比增速和人民币汇率（以1美元兑换人民币为计）呈高度负相关，意即人民币越贬值，商品房销售额累计同比增速就越高。也就是人民币越贬值，商品房销售越火爆。

　　不管砖家有多牛掰，如果被数据证伪，就是大妈经济学。数据是检验经济学真理的唯一标准。

　　为什么中长期内人民币越贬值，商品房销售越火爆呢？这个说法，直觉起来怎么这么逆天？

　　这是因为，商品房销售额累计同比增速和M2同比增速高度正相关，也就是M2同比增速越快，商品房销售越火爆。商品房销售的火爆是一个纯粹的货币现象。

　　我曾反复论证过，人民币汇率只有进入战略贬值通道，M2同比增速才会提起来。所以“中长期内人民币越贬值，商品房销售越火爆”的逆天逻辑其实一点也不逆天。

　　大妈经济学害死人。直觉害死人。砖家的逻辑害死人。重要的事说两遍，不管砖家有多牛掰，如果被数据证伪，就是大妈经济学。数据是检验经济学真理的唯一标准。

　　房地产保卫战初战告捷。下一步中央发力的主战场将转到二三线城市，从选择投资标的的角度上来看，未来二三线城市业务敞口大的房地产企业可能会比业务主要集中在一线城市的要更值得去搏一下。另外房地产保卫战还有一个看不见的战场，在M2同比增速和汇率这一块。

　　什么叫战略贬值？M2同比增速攀升中的贬值。什么叫恶性贬值？M2同比增速坍塌中的贬值。如果是前者，人民币的贬值在中长期将对楼市形成有力的支撑。

　　所以，主流砖家把人民币贬值和楼市崩盘划上等号是大谬不然的，要么是不懂房地产价格的货币本质，要么是居心叵测。

　　投资者在参考中央房地产保卫战的救市政策组合拳时，还应考虑货币战线上的表现。如果货币战线搞砸，再漂亮的救市政策组合拳也是白搭。

　　房地产价格本质上是一个货币现象，因此房地产去库存歼灭战的决胜战场在楼市之外。货币战线将是关键之关键。