7亿平方米商品房库存积压 中央去库存之战不轻松

　　在决策层为楼市定下去库存定调的同时，悬在开发商头顶的中国商品房待售面积，仍在不断增加。

　　国家统计局2015年12月发布数据显示，截至11月末，国内商品房待售面积已达6.96亿平方米。这个数字比10月末高出1004万平方米，比2014年全年还要高出7468万平方米，这还不算在建未售面积和待开工面积。

　　据CRIC数据库最新数据显示，截至2015年11月底，全国50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，需要12.5个月才能完全消化。

　　严峻压力之下，去库存已成为中国楼市的当务之急。在前不久召开的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一。并陆续为市场开出支持农民工市民化、户籍制度改革、发展住房租赁市场等“药方”。

　　这些“药方”可能将很快陆续释放。在2015年12月22日召开的全国发展和改革工作会议上，国家发展和改革委员会主任徐绍史表示，要制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，积极配合有关部门落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，满足新市民住房需求，稳定房地产市场。

　　值得一提的是，政府对农地处置权放宽的进一步加码，也可能会对此有所帮助。不久前，中央宣布将在北京市大兴区等232个试点县（市、区）试点农民承包地的经营权抵押，并在天津市蓟县等59个县（市、区）获批试点农民住房财产权抵押。

　　有业内人士认为，农房农地抵押开幕意味着农民盘活财产权的阻碍进一步减小。原有土地及宅基地的处置权放宽，可能会进一步刺激愿意来城的农民成为新的住房需求。

　　眼下，如何进一步释放住房需求，并以此来逐步有序化解房地产库存，成为当前的施政核心。过去由于盲目开发，一些库存积压严重的三四线城市，将成为政府去库存战役中遇到的首个“顽疾”。

　　国家发改委主任徐绍史也曾在此前会议中提到，目前三四线城市的商品房库存压力比较突出，各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案，发展住房租赁市场，释放刚性需求和改善性需求。

　　不过，对于这类“顽疾”，这样的措施能起到多大作用可能还有待观察。任志强此前曾表示，其实目前库存大量积压的三四线城市都在降价，70个大中城市有30多个城市是降价的，还有10个是持平，有些已经降到没什么利润了，但是还卖不出去。所以有些库存消化不掉，不能百分之百消化。

　　任志强早在2015年初就曾对中国房地产库存压力表示担心。这是他为数不多看空房地产前景的时候。

　　而北京市房协秘书长陈志此前也在接受界面新闻记者采访时表示，结合当地经济发展和人口流动趋势来看，个别三四线城市的库存很难去掉。不少分析人士认为，对于一些过去投资过热，眼下又缺乏经济活力和人口吸引力的城市来说，仅依靠非城户籍人口拉动住房需求增长可能并不现实。

　　此外，伴随过去一年库存继续增长的，是房地产投资增速的连续下滑。据国家统计局数据显示，全国房地产投资增速自2014年起，已连续23个月呈下滑趋势。目前，房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至不足2%。除了化解库存之外，作为中国经济的支柱型产业，如何重振房地产行业信心，或将成为十三五开局之年政府需要面对的另一难题。