来源:法治周末
2016年2月1日,《房地产广告发布规定》(以下简称《规定》)正式实施,《规定》要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者,并要求房地产广告中不得含有广告
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此前,很多开发商抓住了家长不想让孩子“输在起跑线”的心理,使得“学区房”的营销方式屡试不爽。
然而,开发商关于学区房的承诺并不一定会实现。也因此,以适龄儿童家长为代表的业主群体向开发商维权的事情在国内各大城市层出不穷,且这些被维权的开发商中不乏万科、合生创展、鲁能等大房企。
维权缘由一:有承诺迟兑现
代表企业:万科
代表楼盘:济南万科城
2016年1月16日上午,位于山东省济南市历下区的万科城多位业主在售楼处聚集,并打出“维权实属无奈,我们要见历下区教育局有关负责人”“惊天诈骗,无耻万科,说好的历下前三呢?”等维权标语。
据了解,济南万科城开盘之初,售楼处曾以楼盘为“历下前三学区房”为营销点吸引购房者目光。有业主称,其在买万科城之前,置业顾问对其宣称万科城的小学还没有确定,但肯定差不了。
但截至2015年12月中旬,万科城一期业主已陆续收房时,学区房的事情还没有确定。
事实上,这不是万科城的业主第一次因为学区房问题维权。早在2015年1月2日,万科城的业主就因学区房始终无法落实等问题在售楼处通过拉横幅等方式进行维权。
在万科城的售楼处内张贴着一份题为《关于济南万科城规划学校建设和筹备工作进展的情况说明》的文件,信息显示,万科方面一直积极与历下区教育及多家学校沟通,希望尽早落地优秀的教育资源,但万科城配套学校资源在教育局统一配置范围内。
1月29日,济南万科的公关负责人对法治周末记者表示,相关学区房问题已经解决。
“1月22日在济南市信访部门的组织下,历下区教育局、万科及业主再次就学校问题进行了沟通。教育局回复称,2016年1月25日至2月4日教育局会组织相关人员对万科配建的学校的相关移交资料进行审核,符合条件后办理接收手续,学校移交后教育局将着手配备优秀管理团队。学校拟命名为济南市历下区俊德学校,拟于2016年9月1日正式开学。万科城项目属于该学校学区。”济南万科的公关负责人表示。
点评“开发商违反诚实信用原则”
点评人:北京来硕律师事务所主任律师李文谦
此类情况属于开发商承诺项目为学区房,但消费者迟迟未能享受权益的情形。该案例的结果虽然算是比较乐观,但开发商的违约责任仍可追究。
在此案例中,济南万科城确实在建设配套学校,因此,其将“配建重点学校”作为宣传卖点看似并无不当。
但是,开发商只负责给学校造房子,引入哪所学校是教育主管部门的事情。开发商造的房子最终要移交给教育主管部门,自己是没有产权的,也没有权力决定是哪所学校,用哪里的老师,招收哪里的学生。因而在这件事情上,开发商仍存在过错。
《规定》出台前,其广告行为违反了民法通则、合同法中所规定的诚实信用原则。《规定》出台后,其第三条中要求广告内容要“准确”,这就要求在广告中,消费者不仅应当知道该房地产项目会配建重点学校,还应知晓该学校是否经过教育局的批准,何时验收、何时开始招生入学等关键信息。
维权缘由二:有承诺不兑现
代表企业:鲁能
代表楼盘:重庆·鲁能星城
2015年7月,位于重庆市渝北区鲁能星城的309名业主因教育相关问题通过种种方式维权。
业主代表写给鲁能方面的公开信和在重庆网络问政平台发表的情况反映文件显示,业主在购买鲁能星城的房屋时,与开发商签订的《商品房买卖合同》中均有每个买受人的一名子女入读鲁能星城巴蜀幼儿园一园或二园、小学及巴蜀中学初中部和高中部的约定。
但这一约定却无法兑现。
鲁能星城的业主称,截至2014年12月31日,309位业主已经应鲁能公司和巴蜀幼儿园一园和或二园的要求,完成了适龄幼儿的入园预报名,并在2015年4月通过巴蜀幼儿园的适龄幼儿入园面试和合同审核。
但在2015年7月1日,鲁能公司和巴蜀幼儿园突然以书面情况说明的方式通知309名幼儿家长称,原有的幼儿园容纳能力有限,鲁能公司正与巴蜀幼儿园紧密配合,承诺于8月31日前完成“巴蜀鲁能六街区幼儿园”(暂定名)的装修及筹开工作,而且鲁能公司要求309名业主于7月3日上午用电脑分组摇号的方式抽签确定就读六街区幼儿园的名额。
这些业主认为,正在建设的六街区幼儿园根本不可能如期达到幼儿入园条件,因为该套建筑虽主体已经完工,但没有幼儿园配套设施,房屋也未进行内装修,而在短期内增加配套设施和内装修的房屋会对孩子身体造成伤害。
业主称他们已经不相信已经失信的鲁能公司主持摇号过程的公平性,其要求教育部门暂时接管鲁能公司和巴蜀幼儿园的相关部门,以确保公平公正地解决此次群体事件,并希望对于不能入读巴蜀幼儿一、二园的业主子女,作出合理补偿,确保其随时返回巴蜀幼儿园读书及后续读书的资格。
重庆网络问政平台回复称,渝北区政府已责成渝北区教委对此进行调查,并要求鲁能方面加快新建幼儿园装修进度,全部使用环保材料。
“目前,经开发商与业主沟通,开发商已为300多名入园幼儿指定了幼儿园入园学位,被划分到六街区幼儿园的约120名幼儿,已有80多名幼儿到幼儿园报了名。”重庆网络问政平台在回复中提到。
点评购房者可追究开发商违约责任
点评人:北京来硕律师事务所主任律师李文谦
本案中开发商的过错在于,在没有考察其所承诺入学学校承载能力的情况下,便将“学区房”作为宣传卖点,最终导致承诺入学学校并不能完全接收“学区房”适龄儿童的情况的出现。
房地产广告,究竟要“准确”到何种程度,才不会使消费者的权益受到损害呢?我想,当然是越细化越好。
针对消费者最终不能享受其权益的情形,消费者可依据合同法的相关规定进行维权,追究开发商的违约责任。
维权缘由三:售卖“伪学区房”
代表企业:合生创展
代表楼盘:北京·合生滨江帝景
位于北京市通州区的合生滨江帝景小区,在早期的宣传期间,其项目负责人曾在接受采访中,称该项目拥有六大优势,其中第一条就是“史家胡同名校领衔的教育资源”。
有媒体报道称,合生滨江帝景的官网“项目介绍”一栏中也曾有“区内引进红黄蓝双语幼儿园,社区外邻近百年名校史家小学,蓝天双语幼儿园、运乔小学、潞河中学、时代中学、运河中学、三桥中学伴顾周边,创造15年一站式教育体系”等字眼。
而“住滨江帝景,上史家胡同小学”“住滨江帝景,上 中关村 三小”也曾出现在该小区的宣传册或宣传招牌上。
虽然销售人员并未表示这一学校为史家胡同小学分校的学区,但是这样的标语或宣传词让不少业主都以为,买了合生滨江帝景孩子就能读史家胡同小学。
当不少人决定签合同时,却发现,这一项目并非所谓的学区房。
合生滨江帝景C1号楼的一位购房人曾向媒体展示了购房合同,合同上面甚至明确写着:“出卖人已明确告知买受人该商品房不在史家胡同小学招生范围内,不属史家胡同小学学区,买受人已知悉该事实,并予以认可。”
这一做法被业主在业主论坛里诟病,也有不少业主向媒体进行投诉,认为受到了欺骗。
有业内人士曾评论道,一些开发商为了销售房屋,而在楼盘周围给购房者营造一个附近有学校的假象,打着学区房的擦边球包装楼盘进行销售,从而吸引购房者。
点评开发商行为涉嫌虚假宣传
点评人:北京来硕律师事务所主任律师李文谦
如果消费者投诉的情况属实,这一楼盘就是属于虚假宣传的伪学区房。
此类情况比此前两种情况要严重的多。开发商为了销售房屋,采用种种方式诱导消费者认为其所销售的房屋为学区房,但其并不对消费者进行任何有关“学区房”的承诺,涉嫌诱骗、误导、欺诈消费者。
如果消费者在签订合同前发现了此种情况,应当向房屋管理部门、工商管理部门等政府部门进行举报,倘若消费者因此遭受了损失,可以要求开发商承担缔约过失责任。
如果消费者在签订合同后发现了此种情况,可向法院起诉,因其受骗从而造成意思表示不真实,请求确认该合同无效,并要求开发商赔偿其损失。
打赢“学区房”诉讼不易
能否成功维权,取决于“学区房”是否被写入合同、如果未在合同中体现,则在宣传中“学区房”是否是左右消费者购房及房价的主要因素。
如果开发商在宣传资料中表示房屋为学区房,但事实上,这一承诺无法落实,购房者应如何维权?
曾经多次代理学区房维权诉讼的北京市中唐律师事务所律师王玉臣告诉法治周末记者,当维权进入到诉讼阶段,相关纠纷得到圆满解决的案例极少。
法治周末:为何学区房相关纠纷得到圆满解决的案例比较少?
王玉臣:严格来讲,学区房并不是法律概念,只是开发商为了提高楼盘的销售竞争力、提高销售价格、吸引更多的消费者而设计的宣传点。虽然有学区房纠纷得到圆满解决的案例,但是这仅仅是极少数。因为关于教育资源的问题,开发商无权决定学校是否应该建设在某个小区,也无权决定学校的师资力量,更无权决定自己所建设小区业主的子女是否能够进入周围学校就读,而这一切都属于教育主管部门的管理职责。
法治周末:开发商在合同里会不会对学区房相关的内容有所约定?
王玉臣:开发商一般不会在合同中明确约定购买该楼盘就能就读某学校。相反,开发商大都会在合同中明确约定“销售广告或宣传资料不是合同的组成部分”等内容来免除自己的法律责任。
法治周末:那是否就意味着,如果开发商涉嫌虚假宣传,消费者也只能认栽?
王玉臣:并非如此。开发商即便在合同中约定“销售广告或宣传资料不是合同的组成部分”,也不能完全推脱责任。
因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
而且,有时候即使在民事上开发商能够逃脱法律责任,消费者还可以选择其他的方式来维护自己的合法权利。比如通过向有关主管部门(主要是工商局、住建委)提出虚假宣传、欺诈销售的查处申请,如果相关部门在法定期限内(一般为60日)不履行查处的法定职责,则消费者可以通过行政复议或行政诉讼的方式给相关部门施加压力。
法治周末:实践中,一旦购房者因为学区房问题无法落实而起诉开发商,法院在审判裁决时一般会考虑哪些主要因素?
王玉臣:法院在处理该类案件时,往往会考虑几个因素:首先,看合同中是否有关于学区房的约定,合同有约定按照约定处理,没有约定则很难支持业主的诉求;其次,在合同没有明确约定的情况下,要看学区房的宣传广告是否有具体明确的内容,例如,购买该楼盘能就读某个学校;再次,要看宣传的内容对购房人购买房屋及房屋价格的确定是否有重大影响。若是具备后面两个条件,则关于学区房的宣传也视为合同的组成部分,开发商无法兑现的也要承担违约责任。
京城部分房产项目仍打“学区房”招牌
2016年2月1日,《房地产广告发布规定》(以下简称《规定》)发布后,能否解决当下学区房领域的种种乱象?“学区房的存在是多种因素共同作用的结果,要想从根源上解决学区房乱象,单拿开发商广告开刀作用不大,还需国家相关部门站在推进义务教育均衡的高度上,对教育规划、政策及体制进行系统性改革,将学区房与所挂钩的优质教育资源剥离。”北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安说。
在走访中,法治周末记者发现新规出台后不少楼盘在推介时仍在打着“学区房”的金字招牌。
法治周末记者以购房者的身份咨询了位于北京市东城区安定门附近的盛德紫阙项目,该项目工作人员告诉记者:“我们楼盘的地址是地坛小学的划片范围,以前就有数名业主子女上过,不用担心,上学肯定没问题。”
位于北京市海淀区公主坟的阿那亚城市公馆的工作人员也告诉法治周末记者:“我们这里划片是八里庄小学,肯定能上的。”
然而,一位知名楼盘的售楼部负责人告诉法治周末记者,按照惯例楼盘在交付前,教育部门通常不会明确划分该楼盘的学区归属,只有待交房后才能初步确定。
在北京市望花路一带,不少二手房中介推荐房源时,排在首位的理由也仍然是“学区房”。记者向一名中介询问已开始施行的《规定》是否对房屋销量产生影响,这名中介则表示,学区房是“皇帝的女儿不愁嫁”,即便不在广告上标出来,购房者对学区房的热情也是有增无减。
有专家称,每年教育部门都会对地段进行划分并就近安排入学,而划片政策事实上可能每年都存在一些微调。也就是说,若在教育部门明确公布地段划分信息前,或未经分管教育部门的确认,开发商或中介就将“名校”捆绑叫卖,则可能涉嫌虚假宣传。
针对前述行为是否构成《规定》禁止的情形,北京大成律师事务所张仁藏律师告诉记者:“这有些近似于在打擦边球了,严格意义上,房地产开发商或中介机构应向购房者明确表述,这是按以往的划片政策进行推测,目前最新的政策还未公布,还处于待定阶段,即中介机构应该明确披露,否则可能没有尽到中介机构的信息披露义务。”
而偏低的违规成本,也让地产商捆绑销售“学区房”概念的行为屡禁不止。
有资料显示,2015年,北京市成交的最贵学区房约为每平方米41.83万元。相较于学区房的天价,违反相关规定发布学区房广告的处罚却很低。
《规定》在第二十一条中载明:“违反本规定发布广告,广告法及其他法律法规有规定的,依法予以处罚;没有具体规定的,对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者,处以一万元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。”
“由此看来,处罚力度可能不够强。为了解决学区房乱象,后续除了此类经济惩罚措施外,也还需进一步引入一些新的政策制度来引导,比如说,对于屡次违规的房企和营销部门,应注重在每次发布营销广告前加大审核力度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样对法治周末记者说到。
张仁藏律师告诉法治周末记者,一项政策出台能不能得到严格落实主要在于其违规处理措施能否到位。新规中处罚力度偏低,在施行中可能无法起到显著的扼制效果,且也不会影响合同效力。并且,即便开发商或中介在推介时违规进行了升学承诺,其真实收益仍然十分可观,成本是完全可以被覆盖的。来源法治周末)
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