广州总人口控制在1800万内
据中国政府网消息，国务院原则同意《广州市城市总体规划(2011—2020年)》，要求重视城乡区域统筹发展，重点建设南沙新区等城市发展新空间，积极
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批复指出，广州是广东省省会、国家历史文化名城，我国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。在《总体规划》确定的7434平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。
批复指出，广州要合理控制城市规模。到2020年，市域常住人口控制在1800万人以内，市域建设用地控制在1772平方公里以内，其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。要贯彻落实城乡规划法关于先规划后建设的原则，禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。要根据广州市资源、环境的实际条件以及《总体规划》确定的城市空间布局，划定城市开发边界，加强边界管控，促进城市紧凑布局。
这意味着，未来广州的常住人口仍有一定的增量空间，但建设用地的增加空间已经很小。截至2014年底，广州常住人口达到1308万人，离1800万尚有一定的距离。不过在建设用地方面，早在2011年，现状建设用地已达1682平方公里，离设定的1772平方公里上限仅剩90平方公里。尽管近几年的具体数字尚不清晰，但毫无疑问，广州所剩土地开发空间已经非常小。
在这种情况下，如何挖潜存量土地就显得十分重要。批复指出，要增强城市内部布局的合理性，提升城市的通透性和微循环能力。坚持节约和集约利用土地，严格控制新增建设用地，加大存量用地挖潜力度，合理开发利用城市地下空间资源，提高土地利用效率，切实保护好耕地特别是基本农田。
广州市城市更新局日前表示，根据正在编制的《广州市城市更新“十三五”规划》，计划到2020年推动实施城市更新规模85平方公里。而截至2015年底，全市正在实施的城市更新项目共336个、3697公顷。
一线城市着重存量改造
与广州类似，目前上海、北京、深圳等一线城市的开发强度已趋饱和，未来新增的土地开发空间已十分有限。
例如上海“十三五”规划给出了四条底线就包括：常住人口不超过2500万作为长期调控目标;2020年建设用地守住3185平方公里的红线。而到2014年底，上海建设用地已达3124平方公里，也就是说上海到2020年所新增的建设用地仅为60平方公里左右。
北京“十三五”规划提出，常住人口规模控制在2300万人以内，城乡建设用地规模控制在2800平方公里以内。而当前北京的城乡建设用地规模大约为2900平方公里左右。也就是说，未来北京城乡建设用地将首次实现负增长。
严控城市边界，也意味着未来城市尤其是超大城市的用地规模将得到严格控制。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，未来北上广深这些一线城市的土地市场将出现两个变化，一是新增土地的供应会越来越少，土地价格会越来越贵，一线城市的房价会更加坚挺，尤其是中心区域的豪宅化会更加明显。
在新增土地十分有限的同时，三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺。这种情况下，土地市场的价格自然也就水涨船高。
例如，随着2015年6月大兴、丰台等多宗高价地的成交，地价远超房价几乎成为土地市场的普遍现象。张大伟说，房企拼抢一线城市土地，已经普遍出现了地价超过房价的现象，预计2016年，一线城市土地竞争将依然白热化。
另一方面，严控城市边界后，城市的土地利用效率将明显提高。随着土地供应的减少，未来新供应的土地中，低容积率的土地将越来越少，未来土地的容积率也会提高不少。张大伟说，未来大城市新增的土地将不断减少，更多的将是存量土地的再升级再改造。
例如，在深圳，目前新建商品住房用地主要来源于城市更新，未来5年，深圳每年仅0.33平方公里的新增住宅用地供应，新地几乎无地可供，房地产住宅项目90%来自旧改。
在上海，去年5月1日开始实施《上海市城市更新实施办法》提出，在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换，鼓励公共性设施合理复合集约设置;在地区整体空间对建筑高度不敏感的地区，允许高度适度提高，紧凑建设，以高度换开放空间等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析，由于存量土地的升级改造成本比较高，未来一线城市中心市区的房价也将进一步推高，长期来看一线城市中心市区房价会继续坚挺上涨。因此对于存量土地改造而言，如何降低拆迁成本是政府和开发商都必须要考虑的，在政府层面，可以出台一些政策举措，比如拆迁补偿中，从补人头转为补面积，就可以降低不少拆迁成本。
作者：林小昭来源一财网)
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