非一线城市房地产契税营业税下调 或刺激一线城市房价上涨

　　继春节前央行发布降首付新政后，住房交易成本也被调低。根据财政部网站2月19日消息，据国务院有关部署，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知，要求对房地产契税营业税进行下调。

　　此次减税新政，一线城市仅部分 受惠，非一线城市的改善型需求迎来利好。接受《第一财经日报》记者采访的分析人士指出，此次新政动因在于房地产去库存，通过降低交易成本来刺激三四线城市楼市成交。另外，虽然该通知基本“绕开”了一线城市，但对一线城市楼市预期和房价上涨存在不小的影响。

　　利于换房改善族

　　根据财政部网站消息，上述通知自2016年2月22日起执行。其内容主要涉及契税和营业税两方面。契税方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。该政策北京市、上海市、广州市、深圳市也适用。对个人购买家庭第二套改善性住房，通知规定，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施，其他地区适用。

　　关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。该项营业税规定北京市、上海市、广州市、深圳市业暂不实施。

　　针对此次契税和营业税的减免政策，英大证券首席经济学家李大霄评价称，减少交易成本是非常正确的方向，利于房地产去库存，利于稳定房地产市场，对于稳定经济及股市也有非常重要的意义。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也对《第一财经日报》记者表示，该政策将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。

　　新政对于改善型购房带来的优惠受到关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报记者表示，此次政策的最大亮点在于对改善型或二套购房的群体赋予了减税政策，过去对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计算，而新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调。他举例说，对于一个非一线城市的二套房购房者来说，购买一套90平方米、总价为100万元的住房，契税需要交纳3万元，而现在只需交纳1万元，相当于总价100万的房子节约了2万元，相当于房价下调了2%;而如果购买一套144平方米、总价为100万的房子，契税过去需要交纳3万元，而现在只需要交纳2万元，相当于总价100万的房子节约了1万元，相当于房价下调了1%。这都有利于激活改善型购房群体的置业需求。

　　对冲地产下行，去库存，被认为是此次新政颁布的最大动因。关于此次新政对房价影响，民生宏观预计，不会带来全国性的房地产价格上涨。该研究团队还指出，仅靠房地产不可能改变经济下行趋势，因为销售回暖是局部的，不可持续，其次房地产库存太高，待售住房面积加上在建部分总共超过60亿平方米，销售很难传导到投资。

　　或传导一线城市房价

　　本月2日，央行在其网站发布通知称，非限购城市(即北上广深与三亚之外的城市)首套房商贷最低首付比例可下调至20%。与央行加杠杆政策类似，此次减少税费的政策，也绕开了距离库存问题较远的一线城市，只是从非一线城市撕开了降低交易成本的口子。

　　然而，这并不意味着税费新政对一线城市楼市不存在影响。从此次通知的条文可以看出，上述通知第一条第一项的契税规定依然是适用一线城市。此前144平方米以上(含)的住房需缴纳3%的契税，此次调整后，将降至1.5%。严跃进认为，对于北京、上海、广州、深圳来说，此次政策也有积极利好，这些城市过去1000万元的豪宅需要交纳30万元的契税，而现在只需要交纳15万元的契税。他预计，近期一线城市部分豪宅项目可能会因为此类政策的出台而热销，价格上涨的可能性也比较明显。

　　被新政绕开的一线城市，房价预期也可能受到新政的影响。民生宏观就对记者分析，一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势，尤其是北京这样在上一轮上涨中相对滞后的城市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则提出，一线城市虽不存在去新房库存问题，但也应促进二手房流转，也应减税。

　　经历了2014年的淡市之后，2015年以来，一系列宽松货币政策影响下，全国楼市出现不同程度回调，尤其是一线城市房价明显上涨。根据中国指数研究院统计，2015年年底，深圳、北京、上海房价比2010年年底同比上涨89.0%、49.7%和45.5%。2016年货币政策将如何变动?对楼市刺激的边际效应是逐步减弱，还是会有新一轮降息传导楼市?一线城市房价今年将继续上涨还是强弩之末?对此，中信证券地产研究团队在报告中指出，一线城市人口流入、供给稀缺的基本面未变，但当价格急剧上升之后，是否还存在足够的有效需求支撑市场的热度，值得投资者审慎看待。

　　在产业政策不可能发力刺激一线房价上涨的情况下，货币政策就成为短期影响一线城市房价的重要因素。中信证券该研究团队认为，如果宏观经济需要，2016年出现了超预期的降息，则房地产市场可能会因此得到提振，人民币汇率如果能够保持稳定，降息预期升温，可能推动一线城市房价上涨;如果2016年不出现降息，尽管市场在惯性作用下还会表现一两个季度，但全年一线城市整体热度或不如2015年，深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市，甚至有可能出现房价下跌。

　　“主要是资金没去处，通货膨胀，只有房子还能保值。”一位在北京工作“80后”19日下午告诉本报记者，在去年投资私募经历了波动之后，他和他的朋友们已在春节前开始物色北京地铁房进行投资，除了春节前已交定金的一套总价300万元的两居室，他还在寻找别的中小户型。当然，以他的收入，不会全款购买，他也不打算长期持有。他说，楼市的泡沫暂时还破不了，不如用现成的杠杆，先在泡沫里跳两年舞蹈。

　　作者：蔡胤来源一财网)

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