周克成：不建封闭小区是一种进步

　　摘要：在当下中国的土地制度下，所有的城市用地都是国家所有。而当政府出让一幅新的土地给你建设住宅的时候，当然可以提出要求，说你是否可以建封闭住宅小区了。如果不同意，开发商可以不竞拍这块土地，消费者可以不购买这片楼盘。

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　　文/周克成 人文经济学会理事兼秘书长

　　国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中关于“不再建设封闭小区”的意见在网上掀起轩然大波，反对者众。

　　论者多认为此举有侵犯私产之嫌。但我通读原文，却看不出有侵犯私产的味道，而且认为这条意见其实是相当不错的。

　　这段关于“不再建设封闭小区”的原文写道：

　　新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

　　请问哪里侵犯私有产权了？

　　首先，这里讲的是“新建住宅”，需要知道，在当下中国的土地制度下，所有的城市用地都是国家所有。而当政府出让一幅新的土地给你建设住宅的时候，当然可以提出要求，说你是否可以建封闭住宅小区了。如果不同意，开发商可以不竞拍这块土地，消费者可以不购买这片楼盘。

　　其次，对于“已建成的住宅小区和单位大院”，是要“逐步打开”。就我的理解，这段话的意思就是说已建成小区，并不是马上打开的，也不是强制打开的。那么可以怎么“逐步”打开呢？

　　我认为至少有两种可能。

　　一是通过和各个小区讨价还价，作出一定的价格或政策补偿之后打开。比如现在的住宅产权年限是70年，是否可以在打开住宅小区之后，将住宅的土地使用年限无偿延长到100年、200年甚或1000年？这对政府和业主都有好处，政府增加了城市路网，业主增加了物业确定性，不用担心70大限之后房子是否还属于自己。

　　二是待70年大限到之后，再打开相关小区大门，需要知道，任何住宅小区，土地使用权限只有70年，期限到之后，政府将小区公共用地用作它途，至少在法律上是讲得通的。我不认为70年大限一到，政府就会收回住宅用地，但将小区公共用地化为社会道路还是可能的。

　　1949年以来，中国人的私有产权屡受侵犯，致使百业凋零民不聊生，这也让中国人特别珍惜和爱护今天日渐恢复的私有产权，人们惧怕得而复失，主张“风能进，雨能进，国王不能进”的产权思想。对此，我是非常理解和欣赏的。

　　但是，对于产权的划分界限和保护强度，我们不能太过于教条、敏感，从而总是条件反射式的反对一切政府规划意见。对于很多问题，我们需要分条缕析，权衡利弊，才能得到中肯答案。

　　这次政府提出“不再建设封闭住宅小区”，要“树立‘窄马路、密路网’的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。”

　　这实际上是一种进步。

　　事实上，早在多年前，就有很多学者反复拿北京和其它国际都市做比较。在高空中俯瞰城市，其中非常明显的一个区别，就是纽约、香港等城市路网相当密集，而北京则十分稀松。这是北京交通拥堵的一个严重原因。

　　城市之所以为城市，是因为它人口足够多、足够集中。人们从四面八方集中过来，工作在一起，生活在一起。天下有无数人抱怨城市的种种不是，交通拥堵、空气浑浊、人声嘈杂之类的，但抱怨完之后，人们还是选择继续生活在城市里。这是因为，在城市里，人们更容易分工合作，可以获得更高的收入，更好的生活。

　　在乡下或小城市，你不可能第一时间看到电影大片，不可能有机会旁听一流学者的讲座，不可能光做美甲师就能养家糊口，不可能半夜饿了就有人送外卖上门。但在大城市，这一切都可以实现。

　　和口头上说的不同，人们喜欢城市，喜欢城市所带来的多样、高效和便利。

　　但是，鱼与熊掌不可兼得。

　　你要高效便利的城市生活，就得在很大程度上放弃绿树成荫、开阔宁静和鸟语花香。

　　在北京，有很多封闭小区，进入小区里，你可以享受一定的宁静，但每天上下班花在路上的时间得一两个小时，你还可能误了约会、开会、演唱会，因为道路太拥堵了。

　　反过来，在纽约这样的地方，路网高度密集，工作生活的节奏快、效率高，因此即便没几个封闭小区，也不影响它成为全世界最繁华的国际大都市，源源不断地吸引着全球移民。

　　那么，现在有两个选择摆在你面前。一个是封闭小区随处可见，但道路稀疏、拥堵不堪的北京，一个是整座城市没几个封闭小区，但路网密集、交通顺畅的纽约，你更愿意要哪个？

　　不管你选择哪一个，你要承认，纽约也不失为一种选择。毕竟同样作为国际大都市，纽约的吸引力不见得比北京更差。

　　而在今天中国，在封闭式小区随处可见、城市道路普遍稀疏、拥堵日益严重的中国，政府能提出一种意见，要“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，是一种进步。

　　中国的城市，需要更多道路，而不是更多的封闭小区。

　　（来源于微信公众号“周克成”）

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