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“不用睡了起来嗨?” 街区制引争议

来源:全景网
原标题:“不用睡了起来嗨?” 街区制引争议
  全景网2月24日综合报道 “不再建设封闭型小区”的说法一出,即刻激起“千层浪”,引发社会各界热议。“治安谁负责?”“以后小区楼下不断有车辆路过,大家是不是也别睡觉啦,可以起来嗨!”“公摊面积30%已经哭晕在小区的路上”这些评论纷纷上了头条,还有网友笑问:“那以后是不是能去富人区别墅区摆烧烤摊儿了?”

  24日,住建部在其官网上对近两天备受关注和热议的街区制发文解释,称推广街区制不能简单的理解为“拆围墙”。住建部认为,街区制是对世界城市规划经验的总结,也是发达国家通行的做法。封闭小区和单位大院确实存在问题,主要是它影响了路网的布局,形成了“丁字路”、“断头路”,是造成交通拥堵的重要原因之一,也影响了社区居民的出行。

  住建部希望人们要全面准确把握《若干意见》的精神实质,正确理解文件的本意,不要误读。只有全面准确理解文件精神,才能更好地贯彻落实。

  那么,街区制究竟是什么?如若真正实行,对我们生活有什么影响?它实行的可能性高吗?下面让我们一起来探究一下。

  封闭小区实行已久,为何突然要改?

  21日,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(简称《意见》)出台。在这篇近万字的长文中,最受舆情关注的大概是这一百多字:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。树立"窄马路、密路网"的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。”

  其实《意见》已经说得很清楚了,推广街区制,目的就是想要“实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用”。

  相信绝大多数生活在大城市的人们早已深切地体会到何为出行难、停车难的生活问题。短短二十分钟的行车路程,常常因为高峰期塞车而走上一两个小时。神曲《五环之歌》也对北京的交通情况有过经典诠释。问题就在于,实行街区制后能大幅改善交通状况吗?

  街区制意在打通城市道路“毛细血管”

  国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示,欧美发达国家也都是街区制,道路公共化,提高城市通行效率,降低劳动生产率的损耗,不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞甚至缺失的情况。封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通,而且从多个方面影响了城市生活。大部分生活性的街道上,应该有更良好的关系。小区和大院开放,不但可以实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,优化路网结构,促进城市土地的节约利用,还可以提供更多的停车泊位,小区和大院绿地也可以成为公共绿地,变相增加更多的公共设施。

  而根据高德地图的测算,目前上海市城市道路(包括内部路、未铺设道路和上下线分离道路)约为4.56万公里。相比之下,上海市道路总里程为1.78万公里。而在多出的2.78万公里道路中,很大一部分就是“内部路”,即包括各个小区、高校的内部道路。由此可见,如果能将“内部路”中的一部分释放出来,将会为城市交通注入很大的流动性。

  街区制推进有利于商住一体 提高土地利用率

  易居智库研究总监严跃进表示,此类政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离,同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进,将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体,并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。

  中原地产首席分析师张大伟称,街区式社区是住宅与商业、服务业混合、与街道结合性强的社区。里面的设施有:银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等,街区式社区具有城市土地利用率高,交通便利,城市景观丰富,与商业和各种城市活动结合紧密等优点。

  街区制只是幌子,终极目的是去库存?

  还有种说法在网络热传:政策的目的还是为了去库存,先抛出一个大家都不接受的政策,大家反对后,再找专家论证,然后规定已建和在建的小区不改建,后续审批的项目必须建成开放式的小区。大家都知道开放小区目前的弊端,这样就使得非开放性小区成了稀缺资源,大家抢着要,再加上开发商的宣传和鼓动,又是一阵楼市的春天,涨价,抢购。

  不管这种“阴谋论”是否是真的,但房地产“去库存”确实是现在我国经济面临的一个大问题。如果真是如此,只能说为去库存,也是用心良苦。

  综上,摒除“阴谋论”,可以看出实行街区制确实有其优越性与必要性。

  街区制就是唱着“我家大门常打开”拆掉围墙?

  那么,街区制又是什么呢?是不是就是简单地拆掉小区的围墙?

  上海交大社会认知与行为科学研究院教授蒋宏认为,首先不必断章取义,文件里提到的是“原则上”等于设置了边界,为可能引发的冲突和矛盾留足了缓冲时间。其次,实践还要经过检验,在小区开放的过程中,涉及很多物权界定、管理权限、资金来源等问题,这些都需要有大量基础性工作垫底,很难“一刀切”解决。

  上海交通大学城市科学研究院院长刘士林表示,开放小区的问题要分类处理,比如文保单位、大学、医院等机构的道路能完全开放吗?一旦实施,交通问题可能解决或缓解,但随之而来的其他问题也必须配套解决。“其实,解决交通的基本思路是发展公共交通、限制私家车,而不是抢占其他空间资源,毕竟空间资源永运是有限的。”

  住建部也在24日发文强调,推广街区制在理解和落实过程中,要注意把握好以下几点:

  一是要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划,要有轻重缓急,并不是“一刀切”,也不是“一哄而起”,更不能简单地理解为“拆围墙”。

  二是《若干意见》对这项工作提出了方向性、指导性的要求,具体实施中还要制定细则,特别是各省、各城市还要根据实际情况,制定具体办法。在制定办法过程中,肯定要听取市民意见。

  三是要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市,都会考虑到各种实际情况,考虑到各种利益关系,依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求,切实保障居民的合法权益。

  因此,推广街区制不能简单的理解为“拆围墙”,它不仅仅是将小区变得“公有”这么简单,还包括了各行业一系列的配套完善措施。如果配套设施发展不充足,街区制不仅不能解决问题,还会制造新的问题。

  “不再封闭”问题多,未来实行恐怕不易

  借鉴欧美街区制固然有其优越性,也确实能解决交通等问题,然而,中国人普遍心里有个坚持,那就是将“房屋”看作“根”和“归宿”,那么要打破这种传统,改变这种观念,必然不是易事。

  街区制意味着混居,同时带来小区安全隐患

  小区不再封闭,人们最担心的还是安全问题。如果低、中、高档小区杂处、低、中、高收入群体杂处的片区,一旦全都将小区围墙打开,其结果就会形成非常棘手的贫富混居问题,如果政府缺乏有效的管理手段、协调机制,则必然导致这些片区中的高收入群体,慢慢撤离出去,他们更愿意搬至联洋和碧云这种环境统一、居民收入同质的大社区。

  同时,街区式社区其治安好坏取决于该地段治安的好坏,由于没有封闭式物业管理,一旦一个地域内治安恶化,将会导致整片街区治安恶化,不再适合居住,从而导致精英搬离或者空心化。

  清华大学教授沈阳认为,欧美的大学、小区基本都没有围墙,这一方面是思想开放的体现;另一方面是他们的楼栋安保比较到位。比如一些国外大学,进楼上几层全由你的ID卡决定,你的权限只能到二层,则三层的门就没法刷开。中国小区是大门看得严,里面松得很。所以,要拆墙,需要优先强化建筑物进出的安全性。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,小区封闭是为了安全,何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路,如果开放如何保证社区居民的安全是一个大问题。国外之所以实行街区制,那是因为国外居住布局上本来就分散,这与国内基本都是高层住宅的性质完全不同。街区制运用在中国城市的居住区中时会产生一些新的问题,例如安全问题,噪声干扰问题等。

  新政规定涉及到私人产权的法律问题

  《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。因此,对于已有的小区来说,是否开放,应该由业主共同决定。

  著名经济学家马光远认为,文明始于财产权,始于对私有财产的尊重和保障。在人类历史上,只有那些对私有产权给予尊重和充分法律保障的国家才崛起为强国。居民小区的道路和花园如果要公共化,必须按照法律规定的征收程序,并给予足额的补偿。而不是政府单方面的宣布。

  街区制推进与否,业主权利应优先考虑

  中国政法大学教授王卫国认为,政府的出发点是好的,但推行时应尊重大家意愿和需求。小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,从产权来讲属于小区业主,按照物权法的规定,住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有,这些道路不只有通行功能,还有小区业主停车等其他很多功能。此外,完全打开也涉及安全和民众观念等问题,政府不能强行推行,要尊重《物权法》。

  在2月23日,历时七年才最终出台的物权法最新司法解释的发布会上,最高法院民一庭庭长程新文回应了饱受关注的开放封闭小区话题。

  “目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院,我们将密切关注,并积极应对。”他说。

  物权法第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  “道路占用土地的所有权归国家所有,但使用权归业主所有,道路上铺筑的水泥混凝土、沥青,栽种的草木的所有权归业主所有。”物权法专家、武汉大学法学院教授孟勤国说。

  孟勤国认为,这种所有权转移在物权法框架下有两种解决方式:业主与地方政府协商同意开放封闭小区;如果业主不同意,地方政府只能以征收、征用方式,在进行补偿的前提下,打开封闭小区。

  街区制的推行,宅地出让方式如何调整

  易居房地产研究院副院长杨红旭表示,不再建设封闭住宅小区,那么未来的宅地出让,必定会调整方式。比如,土地出让的地块规模,将会大幅的变小,以往几十万平米、上百万平米,甚至上千万平米的大盘,将再也看不到了。宅地出让的最小单位,将以幢为主,规划红线可能缩减至一幢楼的周边。由此可见,地方政府的土地部门,以后要大量增加人手了。而开发商们,也会相当头痛,尤其是习惯了做大盘或者高端楼盘的开发商,如碧桂园和星河湾等。

  总结:街区制这一政策要想落到实处,目前来看任重而道远。这是因为当中有种种阻碍,一是在文化理念方面,传统观念上以房为天的人们难以理解该政策的意义,这是问题根源;二是土地在出让方面,实行街区制后,大块土地出让必然不再符合现实;三是治安、管理等方面,小区封闭更便于进行管理,并且给人感觉更安全,需要的安保和物业也会比较少,如果打开后,治安如何确保会成为重要社会问题。因此,政府若想实现街区制这种城市规划体系,必然还需耗费大量人力物力研究如何完善配套措施。

  参考阅读

  住建部:推广街区制不能简单的理解为“拆围墙”

  打开封闭小区 如何不违《物权法》?

  “街区制”新政引争议,未来推行不易

  《物权法》司法解释调研七年出炉 最高院称开放小区需立法

  (全景网综合新华社、第一财经日报、21世纪经济报道、凤凰网等媒体报道)
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(责任编辑:田欣鑫)

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