地产商2015年报业绩再度不达标

　　2016年2月，合景泰富地产控股有限公司（以下简称“合景泰富”）于香港发布了其2015年年报，发布会席间公司主席兼执行董事孔健岷一脸严肃。对于连续两年未完成业绩目标，并且将2016年业绩目标下调的合景来说，2016年的市场是机遇还是阻碍，仍是未知数。尽管一直强调以

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　　连续两年业绩未达标 毛利下降近两成

　　2月19日，合景泰富发布了2015年年报，数据显示，合景泰富权益预售总额约202亿元，不仅未完成年初的任务，而且业绩同比下降1.46%，是近五年的首次。

　　距离2014年年初制定的225亿元业绩目标，合景泰富仅完成了90%。而这并非合景泰富首度未达标，2014年也与其210亿元的销售目标擦肩而过。2014年其权益预售总额约为人民币205亿元，只完成了210亿元的年销售目标的97.62%。为此，2015年年初合景泰富首席财务官及执行董事徐锦添曾强调，合景泰富预计的2015年销售目标是要不低于10%的增长，结果却是再次落空。

　　不仅如此，2015年更是出现首次业绩下滑。合景泰富2011~2015年的销售额分别为115亿元、122亿元、163亿元、205亿元、202亿元。在经历了一轮的“寒冬”后，合景泰富宣布下调2016年的销售目标至220亿元。

　　事实上，合景泰富业绩下滑在其2015年中期报中已显端倪。据半年报显示，2015年上半年合景泰富实现收入约39.22亿元，同比下降27.8%；其中，物业开发收入同比下降30.5%，上半年已交付总面积约30万平方米，同比下降28.4%。

　　从2015年全年来看，合景泰富的表现似乎并不乐观。期内收入约为83.39亿元，较2014年财政年度减少20.3%，其中，合景泰富物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理服务的收入分别约75.63亿元、1.54亿元、3.67亿元及2.55亿元，其物业开发收入较2014年下降了22.6%。

　　对其2015年的业绩表现，合景泰富在回应《中国经营报》记者采访时表示，“收入受到合营项目会计准则影响，加上合营项目权益收入的话，调整后总收入达165亿元，比2014年增长11%。”

　　此外，2015年合景泰富毛利为人民币30.1亿元，同比降幅为19%；公司拥有人应占利润约人民币34.2亿元，核心净利润约为人民币26.0亿元，同比微升0.7%；负债率由2014年的66.8%上升为2015年的69%。对于毛利减少，合景泰富将其原因归结为，总收入及交付总建筑面积减少。

　　“当然公司的管理层希望把规模做大，这个是肯定要的，但前提是毛利率维持30%以上不要波动太大。”集团主席孔健岷强调，合景泰富一直坚持的策略是要稳定，不能因为要追求规模牺牲了利润率。

　　另据其年报数据中显示，期内获纯利34.16亿元人民币，增长幅度4.4%，每股盈利增加至1.15元，派发末期股息每股0.29元，较前一年度减少12.1%。公司首席财务官徐锦添对此表示，减少派息是为了留出资金用作买地。“这次派息维持在20%~30%的派息比例，的确比上次少了，因为公司今年想留多一些资金来买地。”他坦言。

　　土地市场上的沉默

　　也许合景泰富是应该备些粮草了，因为2015年合景泰富在土地市场上鲜少露面，观察近两年来，合景泰富的拿地节奏在逐步减缓。

　　2015年合景泰富通过并购及联合拿地的方式分别在南京、佛山、杭州储地，上半年合景泰富收获南京雨花台区及佛山禅城区两宗土地。其中，佛山项目由合景泰富和新鸿基分别持股20%和80%，收购完成后双方持股比例持平，均为50%；另一项目位于南京雨花台区，邻近南京南站，总建筑面积约达14.6万平方米，属综合用途。

　　2015年12月1日，合景泰富平安联合体以18.67亿元人民币总价竞得杭州未来科技城体量最大的纯住宅用地，共14.21万平方米，折合楼面价8757.04元/平方米。合景泰富豪掷18.67亿元拿下板块总价地王的背后，有金主中国平安不动产的支持。

　　截至2015年12月31日，合景泰富共拥有56个项目，分布于全国11个城市，土地储备共计权益总建筑面积约为1010万平方米，维持在2014年的土地储备水平。

　　据《中国经营报》记者梳理合景泰富历年年报发现，2014年合景泰富于广州、杭州、北京、南宁及郑州购入九幅地块，截至2014年12月31日，持有土地共1010万平方米；2013年末合景泰富土地储备为1000万平方米，分别于广州、北京、苏州、南宁、天津及杭州购入13幅土地。可见这两年间，合景泰富在拿地方面越趋谨慎。

　　在业绩会上孔健岷表示未来会采取成本较低的拿地方式，“今年会更多关注非公开市场的并购机会，通过入股小开发商获取项目，因为这种拿地成本较低。”

　　合景泰富去年销售贡献的57%来自一线城市的北上广，其余来自二线城市；80%销售为住宅，其中90至140平方米的改善型单位销售增加，占比40%。孔健岷表示，集团未来仍会主力发展住宅，同时考虑在优质地段的商场及商厦收租，未来投资物业收入会持续增加，预计占公司整体收入15%左右，但强调不会转型以收租为主。

　　合景泰富向《中国经营报》记者透露，目前有39个在售项目，今年会在一二线城市推出5个全新项目，包括北京通州I和II、广西合景国际金融广场、广州金融城项目、上海浦东项目，以及杭州科技城IV，种类包括住宅、服务式公寓、写字楼、商铺等，年底将有合共44个在售项目。今年可售资源达370亿元，新开工面积共150万平方米。

　　申银宏源指出，合景泰富在利润率和城市布局方面显著超出同业开发商，但较高的非住宅项目占比可能会导致其无法更好地受益于一二线城市住宅销售的强势复苏。

　　受困商业地产？

　　根据官网资料显示，合景泰富成立于1995年，2007年于香港上市，是广州主要的房地产开发公司之一，专注一线城市的住宅物业开发项目，主要发展项目包括誉峰、领峰、珠江新城国际金融广场等。

　　其在1995~2002年间打造了多个住宅小区，2003年合景泰富开始进军商业市场，在广州珠江新城打造了首个商业项目CBD超甲级写字楼，首次引入高端商住综合体的概念。事实上，合景泰富近年来一直逐步加大商业物业的比重。目前可售货值中，商业项目占比约达30%~40%。

　　据相关资料显示，2011~2014年商业地产为合景泰富贡献了年均40%左右的业绩份额，近年来，合景泰富发展重心逐渐向个性化商业地产倾斜，同时写字楼、酒店、购物中心等长期持有型物业形态比例也在不断加重。

　　将商业地产逐步推上前台的合景泰富似乎有些“生不逢时”。其第一个商场项目——上海悠方原本预计2015年年底开业。转眼间年头已至，该项目却迟未面市。据合景泰富相关负责人透露，该项目的开业时间已经延迟到2016年中旬。

　　实际上，对于这种商场“迟到”的现象不仅上海有，广州、杭州、重庆等城市也出现购物中心开业延期的情况。

　　世邦魏理仕研究报告中指出，由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，新兴商务区普遍面临供应充沛而需求不足的困境，这也是导致过去数年间项目延期情况反复出现的主要原因之一。

　　同样也有业内人士分析表示，当前传统零售行业处于下行态势，多个品牌采取收缩战略，加之电商冲击，而过度开发的购物中心遭遇招商难题，开业时间也受到影响。

　　此外，近年来商业地产的库存量不断加大，也给开发商带来空前的压力。日前，国研中心副主任王一鸣在中国经济50人论坛2016年年会演讲中表示，加入待开发面积来测算，房地产库存消化周期将达6年零5个月。商业用房和办公用房去库存压力更大，按最宽口径测算，将达10年10个月。

　　去库存方面，孔健岷在业绩会期间亦有提及，他表示，2016年去库存重点放在商业地产，例如公寓和写字楼。

　　在购物商场方面，世邦魏理仕数据显示，过去五年间（2010~2015年），主要城市的零售商业面积大幅增长。在此期间，一线城市的优质零售商业面积上升了60%，二线城市则上涨了1.6倍。2016年包括上海、深圳及广州在内的一线城市都将迎来供应的高峰。

　　在如此竞争激烈的背景之下，合景泰富对商业地产的投入仍是有增无减。

　　2016年~2017年，合景泰富位于上海、北京、成都及苏州的四个购物中心将相继开业。公开资料显示，目前，合景泰富已经储备和在建的商业项目达十余个，除了继续强化部分商业地产的推售外，打造旗舰式购物中心，扩大写字楼、酒店、购物中心等长期持有型商业地产的比例，亦是其发展的重点。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲向《中国经营报》记者表示：“写字楼物业经营的特点是租金回报率很差，只有物业价值的3.5%左右，这样将导致业绩表现不佳，在中国依靠自己持有物业的租金收入都会因为现金流差而导致股价低迷。”

　　也有业内人士分析，面临商业地产开发周期较长带来的资金压力，以商业为核心的房企更加需要快速销售住宅以保证资金流。

　　而在2015年业绩发布会上，谈及商业地产，孔健岷只是轻描淡写地提到，“因为持有出租物业需要投入大量资金，对现金流影响较大，所以不追求快速发展。”