醒醒吧，“一人一套经适房”是非常糟糕的提议

　　摘要：房地产在中国是一个大问题，却又不算难。可惜很多人太急于求成，不惜提出反市场建议。宗庆后没想到，“一人一套经适房”其实施行过，所指的不是前几年北京经适房政策，而是二十多年前的福利分房。那时的住房其实连“够住”都谈不上。人是永不知足的动物，过去的满足很容易就变成将来的痛苦，唯有放任追求，才会使其永远满足。少数人目光短浅，以为这种追求应该管住，这实在是很残忍的事情。

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　　文/陈兴杰 人文经济学会特约研究员

　　一线城市的房价暴涨在全国两会前夕，这真是糟糕的时间点。经济事件摆在会议桌面，代表们就倾向不假思索地提出解决方案，附和糟糕的意见。宗庆后就说要保障年轻人一个家庭一套经适房，开发商设定合理利润空间，不能任意涨价。他还认为，是土地出让金推高房价，最好由购房者和银行签订免息协议直接偿还，开发商就不必承受这么重压力了。

　　这个观点荒谬得令人发指，让我想起2013年北京市“两会”上毛大庆的提案。彼时毛大庆还在万科，北京房价刚经历了一场突然大涨。毛大庆谈了一些增加土地供应，减免税费等靠谱建议后，话锋一转，支持空置房住房、奢侈住房征收特别房产税，以抑制投机。

　　宗庆后不懂房地产，毛大庆则算是中国最懂房地产的人了，他也主张用税收抑制房地产投机。这差不多反映了民意代表对房地产认识的水平。他们在“两会”讨论房地产，冷不防出些坏主意，怎不让人心惊肉跳呢。

　　无论京沪是否永远涨，牵动一线城市房价最主要的因素是货币。几乎可以说，每轮暴涨都是货币现象，恐慌情绪推动人们寻找避险投资品，而一线城市房产从总体看，确实非常保值。理解了房价暴涨的源头，正确的呼吁是停止通货膨胀。此外，放松审批管制，大量增加土地供应，这也是抑制房价的可行办法。

　　除了主张正确的政策，还得对抱怨声音有所辨识。比如说，你不能指望普通工薪族买得起北京市中心的房子；你不能指望大学生毕业两三年，就能在中心城市买房。此外，你还要认识到不是所有城市的房价都高，燕郊房价也就一万多，全国中小城市房价普遍不高，只要勤加工作，积累几年，一般民众都买得起。用一线城市的房价恐吓大学生毕业生，这是不厚道的，因为很多人不会留在那里。

　　对房地产缺乏正确认识，很多反市场建议就会冒出来。宗庆后说“年轻人一个家庭一套经适房”，这完全是不切实际、反市场的；“支持对空置房和奢侈住房征税”，完全是煽动性的。这些认识汇集发酵，就很容易落实到政策。房地产调控从来都指向“一户一套”“经济适用”的目标。最典型的口号是“房子是用来住，不是用来炒”。随之而来，就是限购、限卖、土地增值税、营业税和所得税。在普通消费领域，无论普通家电还是女性名牌包，人们总在追求更多更好，政府也不会有任何限制。在房地产领域，平均主义成了主旋律。

　　为什么拥有两套房子就遭受歧视，刚买新房不满5年转手，就背负原罪，需多交一笔钱呢？平均主义既没道理，也限制市场发展。如果放开各种管制，废除限制交易的税收，允许炒房，这个市场会比我们想象的繁荣。

　　任何市场都有规模效应。限制越严密的市场，规模越小，最极端情况是每户只有一套房（这是管制爱好者理想的市场环境）。狭小的市场环境，开发商竞争不那么激烈，建筑成本也会高层不下。只有规模庞大的房地产市场，才足以支撑起复杂的分工，迂回生产的链条越长，成本才越低。这里面的道理，参照生活中其他场景就很好懂。

　　从破除“一户一房”“反奢侈”的成见开始，放开土地、建设和交易管制，允许炒房，开发商自会细分市场，满足各阶层需求。从顶级奢侈品、商级别墅、高档社区再到最普通公寓，房地产品类会被拉得极大。一般市场“先奢侈、再普及”的路径，一样适用于此。可惜的是，多套房、高档房在很多人那里却成了罪恶。民众拥有多套房子，能带来生活上的舒适，矛盾减少，这有什么非分呢？多数家庭都只拥有一套住房，更不要说稍微好点的奢侈房，这其实是很可哀可怜的。

　　不要再说什么“炒房酿成经济危机”之类的蠢话。包括美国在内，房地产危机从来都是货币和金融政策失败的产物。政府迎合民众住房需求，不切实际地压低利率，为糟糕的贷款企业提供担保，最终酿成金融风险。在中国，房地产危机更多表现为政府为拉动经济增长，不切实际地建造新城，开发新楼盘。这些房子脱离民众需求，也欠下了庞大债务。政策造成的系统性风险，远远大于炒房的价格波动。

　　房地产在中国是一个大问题，却又不算难。可惜很多人太急于求成，不惜提出反市场建议。宗庆后没想到，“一人一套经适房”其实施行过，所指的不是前几年北京经适房政策，而是二十多年前的福利分房。那时的住房其实连“够住”都谈不上。人是永不知足的动物，过去的满足很容易就变成将来的痛苦，唯有放任追求，才会使其永远满足。少数人目光短浅，以为这种追求应该管住，这实在是很残忍的事情。

　　（来源于微信公众号“人文经济学会”）

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