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沪上地产股年考: 黄金楼市缘何只见“白银”?

来源:21世纪经济报道
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  本报记者 王丹 上海报道

  去年下半年以来,上海楼市不断升温,到2016年春天甚至已呈现沸腾。

  疯狂上涨的房价使得监管层不得不紧急出台史上最严厉的限购新政。而对于楼市一丝一毫变化,感受最深的自然是房地产公司。那么,重点布局上海的上市房企2015年又是怎样一 番光景?

  在截至4月1日已披露2015年年报的A股上市房企中,21世纪经济报道记者选取了陆家嘴(600663)、信达地产(600748)、*ST中企(600675)、万业企业(600641)、阳光城(000671)五家房地产开发业务主要布局上海的公司,将它们作为本期样本,希望从全年利润、毛利率、预收账款等指标窥视一下上海房地产行业的发展变化。

  楼市回暖毛利率下降

  2015年楼市不断回暖升温,尤其是一线城市,房地产销售情况渐入佳境,而对于这一点,几乎所有A股房地产公司都“达成共识”。

  万科在2015年年报中称,在公司持续观察的14个城市,包括北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州,商品住宅销售面积从2014年四季度开始率先回升,2015年销售面积较2014年增长35.1%,较2013年增长18.2%。

  阳光城披露的数据更为具体,其年报显示,2015年上海房地产投资金额为3469亿元,同比增长8%;上海2015年商品房销售面积2911万平米,同比增长43%;商品房销售金额6745亿元,同比增长80%;商品房成交均价为每平米23167元,同比增长26%;截至去年年末,上海库存去化周期为4.7个月,而到今年2月份,则降到了4个月。

  毋庸置疑,随着楼市的回暖,房地产公司的营业收入自然是比前两年有所增多。数据显示,上述5家样本公司去年营业总收入均实现增长,增幅最大的信达地产,同比增长率为67.73%,增幅最小的是*ST中企,尽管“*ST”已经代表了盈利状况,但其2015年营业收入同比还是增长了5.42%。

  单看在上海的营收状况,万业企业和阳光城都有对比数据,前者营业收入同比增长16.75%,而后者同比增幅则达到了93%。

  不过营业收入的增长并不代表行业的春天重来,房地产企业的净利润和毛利率反而总体呈现下滑趋势,即使是重点布局上海的房地产公司也是如此。如万科2015年年报显示,其去年在上海区域(环上海地区)实现营业收入592亿多元,较2014年增长了约50%,但毛利率却从2014年的31.29%下降到19.18%。5家样本公司中,万业企业去年在上海的营业收入同比增加逾16%,但毛利率仅仅增加了1个百分点,而其整体在房地产销售业务上的毛利率则减少了近6个百分点;阳光城在华东地区,主要是上海的营业毛利率更是下滑了26.53%。*ST中企在房地产销售业务上的毛利率也同比减少了23.22%; 陆家嘴2015年在上海的营业收入为48.36亿元,营业利润为26.3亿元,毛利率为54.38%,但与2014年相比,营业收入是增长了24.59%,但毛利率减少了近13%。

  万科在年报中“比喻”说,房地产市场的黄金时代已经过去,后面将是“白银”时代,万业企业等也表示,未来公司将寻求转型,寻找新的增长点。

  预收账款大增后劲有限

  在上市公司所有财务指标中,预收账款是投资者较为关注的先行指标,它的增长往往能反映出行业和公司的景气度和成长性。而对房地产公司来说,这一指标的重要性更强。地产公司结算特殊,预收账款的确认与销售金额之间只差一个办理按揭贷款的时间,也就是说预收账款是最贴近反映企业当期销售状况的财务指标。它与公司未来业绩直接相关,一般来说,预收账款在实现销售之后一年内,就可以转为营业收入。因此,预收账款一直被视为判断地产公司未来业绩的主要依据。

  2015年,上述5家样本公司的预收账款大多实现了大幅增长,陆家嘴截至去年年末的预收账款数额为46.7亿元,同比增长303.79%,次之是*ST中企,同比增长151.65%,只有阳光城同比略有下降,不过结合其营收财务数据,这项减少则是与回款较快有关。

  “预收账款的回升为这些房地产公司未来的业绩释放提供了一定保障,同时也略微减轻了企业的负债压力,不过政策,拿地成本上升等因素,房地产公司的后劲真不好说”,信达证券分析师表示。

  陆家嘴在年报中称,2015年度,公司各类住宅物业累计合同销售面积近24万平方米,合同金额近60亿元,在售项目整体去化率已达到约95%。阳光城等样本公司财报也显示,在存货方面,大家都在同比不同程度的减少,阳光城去年在上海只拿了一块住宅用地。

  日前,上海一家小房地产公司*ST新梅曾在年报中坦言,上海房地产市场已几近饱和,享有优势资源的大型房地产企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中都具有明显的优势,而部分中小房企则面临严重的生存危机。该公司目前除在售的江阴项目外,没有新的房地产项目储备,一旦存量房产销售完成,主营收入来源就只剩下租金收入。

  “加之严厉的限购政策制约后市房价上涨,房地产板块的投资价值尚需观察”,该人士称。事实上,从样本公司显示的上海住宅销售价格看,涨幅需要区分地段和楼盘,如万业企业去年销售的上海宝山紫辰苑,去年下半年比另一在售楼盘普陀区的万业新阶涨幅就要高不少,后者签约均价反而有所下降。

  作者:王丹
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