环京多县镇大量楼盘“封停” 抢购热潮回落

　　廊坊限购令出台首周环京楼市调查

　　大厂香河大量楼盘“封停”多地抢购热潮回落

　　4月1日晚，廊坊市政府出台九条房地产调控政策，其中"非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%"最受北京购房者关注。

　　4月9日，廊坊限购令出台后的首个周末，京华时报派出多路记者前往大厂、香河、燕郊三地探访发现，与通州限购前"抢房"热潮不同，大厂、香河、燕郊三地购房热潮均有所回落，大厂、香河大量楼盘"封停"，购房者选房范围较小。

　　业内人士分析，造成这种情况出现的原因在于，新政如何执行尚未落地，开发商怕开盘后，与政策不符还需退房，将造成不必要的麻烦。此外，由于廊坊地区今年一季度销售业绩较好，开发商根本不急于卖房。未来廊坊地区房价仍看涨。

　　探访·大厂

　　多数楼盘未开盘看房者数量回落

　　去年7月起，随着北京市政府搬迁通州的消息坐实，区域楼市的回暖，燕郊房价再度水涨船高，成交均价站稳万元以上位置，而与之相毗邻的大厂也成为北京CBD年轻人购房的绝佳选择。

　　上周六，记者来到位于大厂的五矿万科城、孔雀城湖韵澜湾等多个楼盘进行实地探访，发现限购政策出台后，并未出现人流如织、排队抢购等现象，看房者数量反而有所回落。同时，在2015年一期楼盘已售罄的情况下，较多二期楼盘都未开盘出售，具体价格也未明确，因此导致不少购房者无现房可挑的状况出现。

　　上午10点，记者驾车从国贸出发前往大厂回族自治县，由于周末出行人流较多，45公里的路程在不太堵车的路况下行驶约一个半小时。位于京哈高速大厂出口向北3公里处的五矿万科城较为醒目。

　　走进销售中心，并未出现排队抢号等现象。在沙盘前只有四五批人在参观、听讲解。据该售楼处相关负责人介绍，随着限购措施的出台，若非当地户籍居民家庭只能购买1套住房，首付贷款比例也将从原先的20%提高至30%。然而由于新政的具体措施目前尚未落实，因此对于二期楼盘的开售时间、价格以及相关限购规则无法做出准确答复。由于去年一期的楼盘已售罄，这也导致来看房的顾客目前只能"看看"，并无法得到准确的购买信息。

　　新楼盘预计每平方米上涨3000元

　　随后，记者来到位于大厂县城北辰东街与永安路交界处的孔雀城，这里的销售人员告诉记者，随着限购令的出台，相较于去年一期楼盘出售时，抢购热潮有所回落。例如，在去年房价1.1万-1.3万元/平方米出售时，确实出现过有持现金购买整个单元的购买方，但随着廊坊限购令的出台，非本地户口只能购买一套的限制，让"炒房团"的"胃口"也有所下降。

　　相关负责人也表示，目前，当地房管局在新政出台后也加大了监管力度，现在售楼处每天的接待量在30至40批之间，相较于一期热卖时的人流量有所下降。销售人员说："当然，这和二期还未正式宣传、开卖也有关系。"

　　通过走访记者发现，目前，大厂县的新楼盘主要集中在大厂县城、夏垫区域、潮白河区域，去年7月时销售均价约为10000元/平方米左右，而目前据多数售楼人员介绍的情况，二期售价将至少上涨3000元/平方米，根据地理位置的不同价格在13000元/平方米至18000元/平方米之间不等。

　　>>购房者

　　周边设施不完备是最大顾虑

　　探访中，记者在五矿万科城销售中心遇到了正在看房的蒋先生和他的妻子，他们利用周末时间来看房。今年31岁的蒋先生夫妇目前在北京市丰台区租房住。他和记者在闲聊中说道，目前大厂的房价还不算太高，仍具有一定的诱惑力。虽然离上班的地方还是有些远，但无论将来房子用来自己住还是投资转手，他都想来实地了解一下具体情况再做决定。

　　售楼处的工作人员向蒋先生介绍说，今年10月其一期工程才交房，因此在该楼盘周边的幼儿园、超市、养老福利院等配套设施都还在规划建设中。同时，据记者了解，附近的医院、学校都距离该楼盘较远。蒋先生说，这也是他在大厂购房最犹豫的地方，"因为不太确定这些周边设施到底什么时候会建好、能完善到什么程度。"

　　而对于在限购政策下是否会跟风抢购这一问题，蒋先生表示，还是会根据自己的实际需求、多方对比后再做选择，"远近、价格、配套设施都要考虑。"

　　探访·香河

　　楼盘封盘看房团突然取消

　　从北京向东，由北向南依次是河北廊坊的三河、大厂和香河三个县市，由于位置更偏南、距离通州核心区域更远，香河的房价涨势与燕郊所在的三河没法比，也不如大厂。受北京市政府搬迁通州影响，去年下半年起，香河房价也一路看涨。

　　上周五一早，记者报名参加某网站周六的香廊线看房团。按计划，看房团将带报名者走访富力新城、五矿万科城等五个楼盘。但当晚记者却收到短信，"由于当天项目停止带看，本次活动取消"。

　　4月9日早晨8点，记者来到以往看房团发车的地铁大望路站地铁站口，几名中老年人在招揽看房者，但应者寥寥。揽客的老王已年过六旬，他告诉记者，从这个周一开始，香河很多楼盘都封盘了，关门不接待客户了，因为香河很多楼盘五证不全，房管局开始检查，打击这些违规行为了。

　　跟随老王，记者与另一位看房者一起乘车前往香河。抵达的第一站是大运河孔雀城，三五成群的销售人员把守各处路口，一见有人立即上前询问是不是看房。展厅里，充斥着穿西服的售楼员，但看房者很少。售楼处销售员告诉记者，在售的是6.3期18号、19号楼，4月7日刚开盘，已经卖得只剩156平方米的洋房户型，每平方米价格是12000多元。后续的楼房能不能排号、何时能放号要等上级通知。

　　监管之下售楼处提防看房者

　　随后，记者来到离大运河孔雀城不远一个国内知名开发商开发的楼盘，售楼处也是销售人员众多，看房者稀少。销售员告诉记者，楼盘已经卖了五期了，现在没房。据介绍，样板间一套82平方米户型的售价约12000元到13000元一平米，记者想了解另一套90平方米的户型，被直接告知没房。这个楼盘也是无法排号。

　　记者注意到，看房时有看房者拿着手机拍照，销售人员发现有看房者拍售楼处前台，两名销售员先后上前制止，并要求对方删除照片，但拍照者拒绝删除。购房者表示，以前可以拍，为什么现在就不能？销售人员没有回答。陪记者一起来的销售员透露，现在房管部门正在整顿房企，楼盘都怕查，所以销售员反感拍照。

　　"态度冷淡"是记者在香河探访时对售楼员的一致感受，与过去看到看房者笑脸相迎简直就是天壤之别。一名销售员坦言，目前香河地区在售的很多楼盘都是因为五证不全而封盘了。按规定，楼盘封顶才能取得预售许可证，而大量楼盘都远未封顶，即便有的楼盘是知名开发商开发的。

　　据媒体报道，廊坊相关部门组成的督查组正在开展工作，截至4月8日已对14起违规销售、虚假宣传、哄抬物价等行为立案调查，其中香河有8起，是重灾区。

　　探访·燕郊

　　新盘变少二手房市场繁荣

　　4月9日上午9点，记者驱车从通燕高速燕郊开发区出口驶出拐入城区主干道，出现在眼前的是一条堵车长龙，这些车辆以北京牌照居多。车水马龙的街道两侧，大型商场一座接着一座，若不是不时闪现的广告标语提示这里是河北，很容易让人产生置身于北京某个城区的错觉。

　　当天，在朝阳区一家企业工作的毕夏也在燕郊选房。"这里的房价只有北京的三分之一。"毕夏告诉记者，房价是他选择到燕郊看房的最大理由。毕夏看了几个楼盘，单价都没有超过2万，二手房的价格则低1000-2000元，按照毕夏现在的存款状况，可以在燕郊买个三居室。

　　前几年都说燕郊配套不好，但都没有实地看过，这次亲自来到燕郊，毕夏感到燕郊其实和北京差不了多少，该有的生活需求都能满足。"反而燕郊显得更拥堵。"

　　经过一上午的走访，记者和毕夏发现燕郊目前在售的新楼盘并不多，只有三五个左右。而在北京遍地开花的链家门店在燕郊的店面装修更是显眼，在这里，很多二手房都可以选择。相比北京来说，持有有限的购房资金，在燕郊的选择余地更大。毕夏总结说。

　　等待限购细则楼盘暂停排号

　　记者与毕夏来到一家专做环北京开发的品牌开发商的楼盘。当时，售楼处只有他一个购房人，并不像想象中那样一房难求。售楼员看出记者和毕夏的犹豫，立刻上前解释说，这里只是个待客的小门脸，真正的售楼处，需要乘专车到实地看样板间。

　　经过一番介绍，毕夏被售楼员的一句话打动了，并决定立刻去现场看房。售楼员告诉他，有一个位于大厂的楼盘，紧邻潮白河，一边在北京，且紧邻潞城地铁车站，也是北京市政府新办公区，另一边就是该楼盘的位置。在交房前，一座跨度1800米的大桥就能通车。

　　也就是说，该楼盘和北京市政府新区仅距离1800米，而且紧邻地铁6号线潞城站。"这个位置太有吸引力了。"毕夏盘算着说，通州单价四五万，1800米外不到2万。

　　到了实地，该项目售楼处沙盘前排满了人，售楼员们不停地在给看房者讲解。经过一番介绍后，记者和毕夏跟随售楼员到样板间看房。三室两卫，136平米的观潮房，精装总价260万左右。

　　听了售楼员的介绍后，毕夏很是心动，他与家人简单通了电话后，想立刻预订。此时售楼员问他，是否在廊坊有过购房记录，在得知他在廊坊没有购房记录后，售楼员踏实地告诉他，待这个项目开始销售会第一时间发通知给他。

　　"目前廊坊境内所有新房都不能预订。"售楼员说，因为廊坊已经出台限购政策，这个政策和北京通州的政策类似，就是非本地人只能在廊坊购买一套房。但细则要在今年五一才会推出，所以，开发商也不敢保证订了房就能买到。所以为了保险，开发商全部停止预订和排号，以免发生纠纷。

　　>>购房者

　　买房是刚需不愿错过机会

　　记者在采访中发现，大部分购房者对廊坊限购令出台后燕郊房价走向持看涨的态度。

　　看房者李玮告诉记者，自己明年结婚准备在燕郊购房，限购政策出台后，就想房价能不能往下降点儿，毕竟现在房价处于高位。"去年11月份，燕郊的房价还在一万五六，那时还在犹豫在北京买还是燕郊买，没想到才过了三四个月，燕郊就涨到两万五六了。"

　　李明说，自己也曾到大厂和香河去考查过，大厂的新开盘的项目不多，香河则离北京更远一些，交通不是很方便。而燕郊，随着北京行政副中心定址通州、地铁平谷线开进了燕郊，徐尹路即将迎来通车等一系列消息不断释放，在燕郊买房的优势越来越明显。

　　也正因如此，让李明又十分担心，限购出台后会不会"越调越涨"，毕竟这已经不是第一次了，购房对自己而言是刚需，如果错过了这一轮机会，那就是真的是后悔莫及了。

　　□对话

　　廊坊地区房价非理性上涨仍会延续

　　廊坊限购令出台后一周，燕郊、大厂、香河三地并未出现集中的抢购潮，相反的是多个楼盘封盘，等待政策进一步明朗。一方面是购房者旺盛的需求，一方面则是多个楼盘停售，购房者无房可买。未来环京楼市走向如何，记者采访了中原地产首席分析师张大伟。他预测，在目前房地产泡沫化趋势仍未明显改善情况下，廊坊地区房价非理性上涨仍会延续。

　　楼盘业绩好房不愁卖

　　京华时报：廊坊出台限购令之后的首周，为何大厂、燕郊多地未出现抢购热潮，相反很多楼盘都未开盘，购房者陷入无房可挑的境地？

　　张大伟：造成这种情况的原因主要有两点，一是限购令到底如何执行还没有政策落地，因此开发商基本处于关门的状态，这也是造成购房热潮回落的最主要原因。比如，燕郊、大厂、香河这些地区，有的属于县级市，有的属于乡镇，在购房者过户时，到底要如何操作，开发商也比较疑惑。同时，限购令中涉及到外地人只能买一套房，那么到底是河北人算外地人，还是廊坊地区以外的人算是外地人，这个政策也没有说明。因此，开发商也想等政策，防止房子卖了几套后，后续政策落地后需要退房，这也会造成新的麻烦。

　　另一个原因，廊坊出台的9条措施中，没有增加土地供给的政策力度。目前，无论是开发商还是购房者都对这个区域有很多预期。今年的第一季度，开发商销售业绩都比较好，甚至有一些楼已经提前完成了全年的销售任务。在这种情况下，开发商也不着急卖房，也想等等再说。

　　开发商捂盘可能性较小

　　京华时报：此次探访中，香河219人的看房团的行程突然临时取消，与五证不全是否有关，还是单纯的开发商捂盘呢？

　　张大伟：这种情况很难判断，就像之前所说，开发商的销售业绩很好，因此如果五证不全开发商肯定不想顶风作案。但就目前情况来看，开发商主动捂盘的可能性比较小，在廊坊限购政策刚出台的情况下，社会各界都非常关注，开发商肯定也想避避风头。目前，我们一二线城市都属于供需关系比较紧张的情况，廊坊地区虽然不属于北京，但毕竟是环京地区，因此开发商对后续卖房基本无担忧，不会主动捂盘。而从实际情况来看，廊坊限购政策还未落地，开发商销售业绩又很好，开发商都在等政策，也就变相的捂盘了。

　　限购令出台影响两类人群

　　京华时报：此次廊坊限购令的出台，到底会带来哪些影响，是否能真正地起到抑制炒房的作用？

　　张大伟：影响人群主要是两种，一种是有投资需求的人群，另一种是刚需人群。如果是刚需、自住的购房者，在北京工作来廊坊买房，肯定不是想买多套，一套住房完全可以满足购房者的需求。而对于当地人来说，购买多少套房不受限制，因此对当地的刚需、自住家庭来说，也影响不大。

　　而对于有投资需求的人来说，此次出台的限购政策，规定非户籍家庭限购一套，但对购房者的社保年限没有做约束，因此限购力度影响也较小。在一些有投资需求的购房者影响下，还可通过亲戚朋友代买、真假离婚等办法获得更多购房机会。此外，从房地产金融方面来说，燕郊等地的购房者投资需求占比超过50%，这种情况下，各种金融产品在燕郊售楼处都被较多使用。投资需求调度短期炒作导致目前的市场环境已经非理性。

　　造成廊坊地区楼市暴涨的主要原因，就是2015年8月北京通州出台最严格限购后，很多资金外溢，北京周边楼市开始热炒。但当时，廊坊的几个区县未同时出台约束性政策，导致不少有投资需求的购房者集中买房，使得价格暴涨。

　　廊坊等地房价上涨仍会延续

　　京华时报：为何廊坊地区一定要出台限购令，是否有必要？

　　张大伟：去年，燕郊住房市场的看涨预期继续强烈，这促使房价出现继续上涨的态势，部分项目售价已经超过2万元每平米、部分房源价格甚至超过2.5万，均价也高达1.6万，同比涨幅超过100%。以2015年报价10600的悦榕湾为例，目前价格已经超过2万。即使燕郊房价已经到了2万，但因为通州无房可买的影响下，仍有不少购房者来购买，因此，廊坊出台新政的确有必要。不仅是燕郊，香河、固安、大厂等地的价格均已经从一年前的6000上下，上涨到目前的1.2万-1.5万左右。过去一年，可以说河北四地的市场涨幅超过了深圳。

　　京华时报：在新政还没落地的情况下，廊坊地区未来房价是否还会上涨？

　　张大伟：虽然新政条文很多，但实际上，基本落地执行影响都不大。目前燕郊的价格甚至已经超过了房山、大兴靠地铁的区域。对于目前这个市场来说，房地产的继续泡沫化趋势会延续。特别是在超发信贷的影响下，资金没有更好的投资渠道，导致廊坊等地房价非理性上涨会延续。在2015年上半年之前，投资廊坊的投资者来说，目前的收益已经较高。未来，包括天津武清、河北涿州等地，有可能因为目前的价格相对较低，而受到投资者青睐。

　　刚需家庭可考虑北京购房

　　京华时报：对于目前想要在廊坊地区，或者环京地区买房的刚需人群，有什么建议？

　　张大伟：选择去廊坊地区买房的购房者，大多数是现阶段没有经济能力在北京买房的人群。实际上，廊坊等地的

　　房价目前已经很高了，甚至一些地区已经超过北京的价格了。在廊坊出台限购令的情况下，房价又比较高，如果能接受单价2万平方米的价格，不如选择在北京购房。比如，大兴、房山、顺义等区域都有单价在2万多的房源。