楼市回暖真相调查：农民工“举家进城”有心无力
文章导读： 首付门槛降低，购房者提前出手，售楼处一个星期能卖掉去年一个月的量。各地房地产销售情况出现分化。
人民日报社全媒体平台记者 吴秋余 欧阳洁
三、四线城市房子好卖吗？
首付门槛降低，购房者提前出手，售楼处一个星期能卖掉去年一个月的量。各地房地产销售情况出现分化。
祖籍陕西榆林的张帅完成了人生中一件大事：今年2月，这个大学毕业5年多的农家子弟，终于在工作地山东淄博买上了心仪的房子。“国家今年初降低了房贷首付比例，原来需要15万的首付款，现在只要10万了。”张帅告诉记者，经过反复比较，自己选择了淄博市区一套86平方米的两居室，总价50万元左右。
国家统计局数据显示，今年2月份70个大中城市房价同比、环比增速分别为2%和4.8%。其中三线城市房价自2014年4月以来首次环比上涨。
济宁华都房地产公司开发的“金色兰庭”项目，价格相对周边楼盘有300—500元的优惠，销售进度很快。目前该项目近4000套住房已销售了75%。3月27日，有小区“楼王”之称的5号楼开盘，当天去化率达99%。售楼处工作人员张亚利说，春节过后这段时间，房子特别好卖，“一个礼拜能卖掉去年一个月的量”。
中原地产首席分析师张大伟说，三、四线城市普遍出现的楼市回暖行情，主要是去年一系列政策累积效应的显现，这其中首付比降低的作用最明显，让很多初次购房的刚需阶层提前跨过了购房门槛。
农民工“举家进城”有多难？
贷款难、落户难、收入偏低且不稳定、非同城待遇等因素，还在制约着农民工等群体进城买房，多数人“有心无力”。
35 岁的农民工李宝长在淄博市淄川区打工多年，夫妻俩平均月收入在6000 元左右，一家四口每月固定开支2000 元左右，加上其他支出，每月能省下3000 元就不错了。如果在城区买一套90 平方米的房子，每月固定还2000 多元的贷款，压力太大，万一哪个月的收入落下来，就有可能还不上贷款。几经权衡后，他最终还是选择了压力较小的租赁住房。
抽样调查显示，淄川区近七成农民工都有在当地购房的意愿，但面对动辄五六千元一平方米的房价，3000 元上下且不稳定的月收入，加上首付比例、公积金贷款限制等，大多数农民工都是“有心无力”。
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贺涛说，农民工普遍面临进城难以落户、生活成本高等障碍，即使成为新市民，医保、社保以及子女教育问题也难跟得上，这些都削弱了农民工主动购房的意愿。
买房负担能否减一减？
一些房屋开发政策的限制成为增加买房负担的重要因素，一、二线城市与三、四线城市存在贷款利率倒挂现象，需防止“边去边增”的恶性循环，避免“旧库存没解决，新库存就出现”。
记者在调查中发现，目前房地产企业普遍对5 月1 日将推行的房地产业营改增较为关注。淄博市淄川区颐中房地产开发公司财务负责人赵慧介绍，本次营改增政策规定将土地成本、建安成本等纳入抵扣范围，如果抵扣充分，估计企业的整体税负下降2%左右。“营改增可以为我们的房价带来5%的下降空间，大约每平方米能下调300元。”
一些房屋开发政策的限制，提高了房产开发成本，也是增加买房负担的重要因素。为解决停车难，一些地方要求新建小区车位住宅比达到1∶1，但在三、四线城市，由于居民购车数量还不多，小区地下停车位出现了卖不动的景象。不少房地产企业采取了搭配销售的策略，购买一套住房必须同时购买一个地下车位，这对购房者是一笔不小的负担。
此外，由于三、四线城市金融业竞争相对不足，利率没有充分市场化，出现一、二线城市与三、四线城市利率倒挂的现象，“北京等城市能找到八二折的优惠利率，但很多中小城市仍在执行基准利率，这显然不合理。”张大伟说。
值得注意的是，伴随市场出现暖色，一些待开发的房地产项目提前开发了，又兴起新一轮投资热潮。“眼下，特别需要防范去库存演变成新一轮土地开发热的倾向，防止‘边去边增’的恶性循环。”张大伟表示，在地方财政普遍较困难的情况下，房地产去库存应格外注意遏制地方政府新的卖地冲动，防止“旧的库存没解决，新的库存就出现”。
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