楼市黑马苏州：单价站上两万后 拐点何时出现

　　去年底至今房价飞涨的一二线城市中，上海周边的苏州异常抢眼，该市2015年11月的房价环比增幅一度超过深圳，跃居全国城市之首。去年第四季度，随着大量投资客的进入，苏州楼市火爆的程度赚足了人们的眼球。

　　为何苏州在这波楼市中有如此惊人表现，是经济发展的厚积

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　　疯狂的楼市

　　苏州这波楼市的爆发原因，既有国家去库存的大背景，也有苏州自身的因素。

　　据中国房产信息集团（CRIC）的数据，2015 年苏州商品房共成交1268万平方米，和2014 年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值。

　　今年年初，苏州房价还在加速上涨。至今年2月，苏州住宅平均售价已经达到16681元/平方米，较2015 年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番，如苏州工业园区（下称"园区"）湖东板块的九龙仓时代上城、天地源(5.630, 0.20, 3.68%)七里香都，2015年初售价仅为14000 元/平方米左右，但在火热楼市和几次土地招拍挂的助推下，目前售价都达到28500元/平方米。

　　火爆的园区还出现了无房可售的状况，热盘新加推的房源也遭到了哄抢。据苏州市商品房管理网站的数据，截至2月2日，园区的库存仅剩下3479套房源，是全市除姑苏区以外库存最少的区域。

　　2015 年是房地产利好政策频出的一年。在国家政策的大背景下，苏州市政府也在相关政策

　　方面跟进。早在2014 年9月底，苏州实施3年多的限购开始松动；同年10月，苏州市政府再推新举措，规定申请房贷的借款人缴存公积金期限从12个月调整为6个月；2015年5月，苏州将家庭公积金贷款的最高限额统一调整至70 万元。

　　与此同时，厕身于上海的光环下、本是二线城市的苏州，在去年下半年似乎好运连连，规格升级的猜想引来了关注。

　　2015 年7月，《江苏省城镇体系规划（2015-2030 年）》经国务院同意获得批复，到2030年江苏省将形成2个特大城市——南京和苏州。随后，11月24日，第四次中国—中东欧国家领导人会晤在苏州举行，国务院总理李克强出席。

　　当时，市井中不乏苏州要晋升"副一线城市"的传言，贴吧和微信上也广为炒作，苏州楼市跟着水涨船高。

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　　10%

　　"十二五"期间，园区的地区生产总值年均增长10%（不变价）；园区居民的人均可支配收入由2010 年的34424 元增加到2015年的56696元；区域常住人口由2010年的69.28 万人增加到2015年的80.4 万人。

　　1200万

　　此前苏州每年住宅的成交面积都在600 万~700万平方米，2014 年为800多万平方米，但去年这个数字暴增至1200 万！"

　　"面粉贵过面包"正是苏州楼市开启疯涨模式的导火索。"苏州这波楼市热潮是由去年密集

　　的土拍把房价推高而开启的，有些区域土拍价格甚至高于同区域的售房价。"苏州市同策房地产经纪有限公司（下称"苏州同策"）市场研展部总监张晓晨告诉《第一财经日报》记者，自2015年4月开始，苏州住宅库存已经处于较为良好的状态，6月份以后存销周期均处于6 个月以内。去年6 月份，苏州土拍的成交住宅用地溢价率集中在60%以上，由此拉开了暴涨的序幕。

　　在住宅类土地中，姑苏区留园路北地块拍出了3.1 万元/平方米的楼板价，成了苏州的单价地王。在园区的湖东板块中，2015年7月拍出的苏园土挂（2015）02号（海亮地块）宅地最终楼板价为15991元/平方米，而2014年11月出让的同板块金辉宅地成交楼板价仅6000元/平方米，价格大涨167%。

　　与此同时，苏州市政府对进入市场的土地在量上也做了控制。2015年苏州市共成交经营性土地建筑面积达到652 万平方米，较上年下降34%，是近5 年土地成交的最低点。

　　苏州工业园区领涨

　　这波楼市的暴涨由土拍拉开序幕，而苏州土拍的领涨最先由园区开始。张晓晨告诉记者，去年年中的时候，园区拍了2块地，楼板价一块1.3万，一块1.5万，紧接着其他几个区跟涨。

　　相应地，园区的房价涨得也飞快，增幅仅次于老城区姑苏区。

　　苏州同策提供的数据，2015年下半年市场供不应求，价格迅猛增长，但区域分化也较为明显：姑苏区、园区价格增幅达20%以上；其次为高新区，价格上涨15%。其中，园区在2014 年全年成交均价为14459 元/平方米，2015 年的全年成交均价达到17598元/平方米，增幅为12.1%。

　　中海·双湾锦园的一位高级客户经理告诉记者，他自己于2015年3月在园区买了一套房，当时单价1万元左右，现在已经涨到3万元了。苏州人现在有个共识，认为园区学校好、规划好，儿童医院、体育公园都有，就连银行地区总部都在那里，"园区已经成为苏州的一张名片，大家都想往那边挤"。

　　为何园区能领涨，园区究竟有着怎样的魅力？

　　园区是中国和新加坡两国政府间合作项目，改革开放试验田、国际合作示范区，中国发展速度最快的开发区之一。

　　2015年，园区全年共实现地区生产总值2070亿元，同比增长8%；公共财政预算收入257.2 亿元，增长11.7%，其中税收占比达93.6%，各类税收总收入超670 亿元。

　　园区管委会提供的《苏州工业园区经济和社会发展"十三五"（2016~2020）规划纲要》显示，"十二五"期间，园区的地区生产总值年均增长10%（不变价）；园区居民的人均可支配收入由2010 年的34424元增加到2015年的56696元；区域常住人口由2010年的69.28万人增加到2015年的80.4万人。

　　二十余年来，通过抢抓全球产业布局的机遇和高标准的选商择资，园区吸引了三星、博世、日立、西门子等世界500 强企业，成为了亚洲乃至世界知名的先进制造业基地。截至2015年，已累计吸引外资项目超5550个，实际利用外资超283亿美元；全区投资上亿美元项目149个，其中10亿美元以上项目7个；93家世界500 强企业在园区内投资了154个项目。

　　厂区位于园区的金红叶纸业集团发言人徐正文告诉《第一财经日报》记者，当初园区之所以吸引他们，主要是基于对新加坡管理模式的信赖，同时，园区对进来的企业实行"五免五减半"，即五年免营业所得税，五年后营业所得税减半。此外，园区还有良好的产业配套。博世中国一位前高管也表示，园区是国内最早做产业链的开发区，在高新技术产业上有配套聚集效应。

　　园区的发展也自然带动苏州市整体经济水平的起飞。

　　2015年苏州地区生产总值1.45万亿元，按可比价计算同比增长7.5%，在长三角城市中仅次于上海，良好的经济实力是其楼市上行的最根本动力。

　　更为重要的是，园区扩大了城市版图，吸引越来越多的外来务工者进入苏州。

　　苏州的开发原本局限于"一核四城"：老城区是核心，园区、新区、吴中、相城是四城。但从2012年开始，苏州的版图就慢慢发生了变化。当年，沧浪、平江、金阊等几个老城区合并设立姑苏区；吴江市撤市设区，一部分划到吴中区，一部分划到园区；再加上新区的外溢效应，苏州的整个城市版图得以扩大，可使用土地越来越多。

　　莱蒙房地产苏州公司营销总监赵建华告诉记者，现在苏州每年的外来务工人员都约有100万人的增长。

　　2012 年，苏州的人口总量1300 万，其中外来人口已超过本地户籍人口。据苏州统计局研究报告，苏州常住外来人口占常住人口的比重在全国名列前茅，仅低于以"移民城市"著称的深圳，是典型的人口导入型城市。

　　这样的城市，其活力不言而喻。大量的外来人口提供了充沛的刚性购房需求。

　　捂盘惜售

　　当然，苏州房价的陡涨，也离不开当地开发商的炒作。

　　赵建华告诉《第一财经日报》记者，开发商最惯用的炒作手段是"捂盘惜售"，就是几家开发商形成联合战线，当消费者有着急切购房意愿的时候，他们把楼盘捂着不卖或者只推出很少的房源。在苏州，大多数正常在售楼盘都有过这种情况。"惜售一次，接下来就提价，厉害的一次提价20%~30%，像苏州的新区科技城，原来卖单价12000元，现在则是16000元，一下子涨了4000元。"

　　赵建华在苏州从事房地产业十多年。在这波火爆的苏州楼市中，由于土拍竞争激烈，他们公司尚未拿到住宅地块。

　　"目前并不是真正到了‘无房可售’的地步，房子是不多，但有，只是没开盘。"前文提及的中海地产高级客户经理表示，现在在这个价位上不会太好卖，不是说价格高，而是不是时候。比方说，等园区湖东那边拍了一块地，或者有一些实质性利好的时候，房价在现在这个价位上再涨都有可能。但过年之后，政府和园区也没什么动作，年后的量都是去年势头过后的缓冲。

　　在2015 年苏州房企的排行榜上，中海地产以509988.59平方米的销售面积、4660套的销售套数和65.56 亿元的销售额位居榜首。

　　记者实地走访了中海·双湾锦园的售楼中心，但并没有记者想象中的火爆场面。正在办理购房合同的一对85 后小夫妻告诉记者，现在处于尾盘阶段，人会比较少；一般在加推的时候人会很多。这对小夫妻第一次来这边售楼中心的时候正值加推，当时总共推出2栋楼100多套房子，可他们取号的时候已经排到600多号了。这次能买到这个房子也是后来的又一次加推，但这次他们没有排队。当时的销售打电话给他们说有合适的房源，他们看过房子后就很快拿下了，"感觉落袋为安了"。在这期间，这边的销售也带他们去看过一些楼盘，不是楼层、位置不好，就是采光不好，他们当时心里十分焦急，看着房价一天天在往上蹿。

　　这对夫妻最终以17000 元/平方米的价格拿了一套100 多平方米的房子。当记者问他们当初

　　为何不早点下手，以及万一楼价跌了怎么办，他们表示，之前也是一直在犹豫，但房价一旦超过2万元，他们就无力供房了，所以他们下了决心。他们还说，自己这是刚需，不是为了投资而买房。

　　谈到投资客问题，苏州当地多位市场分析人士表示，去年第四季度投资客进入得比较密集。张晓晨告诉记者，这波楼市的投资客还是以本地人为主，一是因为苏州本地的房子对外地投资者限购，他们只能买一套；二是因为像上海等一线城市的楼市涨幅同样很高，甚至要高过苏州，这些一线城市来的投资客相对较少。

　　赵建华认为，四季度的这波行情中，投资客占比达百分之六七十左右。

　　"但像苏州外围的三四线城市日子很难过。我们在常州的楼盘，原先一个月卖40 套，现在一周卖40套。销售量是上去了，但价格没涨。你只要敢动，就死了。"赵建华还透露，常州楼盘不涨价，是因为开发商不齐心。最本质的原因是，常州那边"狼多肉少"，库存去化周期还有15~17个月左右，买房的人少，最主要是外来人口比较少。

　　而苏州市下辖的昆山市面临同样的境遇。去年11 月，当苏州房价以2.81%的环比涨幅领涨

　　江苏省时，昆山成了江苏省房价下跌的10 个城市中跌幅最大的，环比下跌1.64%。

　　张晓晨告诉记者，昆山前几年房源供应量非常大，动辄百万（平方米）大盘。像昆山的城东是产业区，原本有很大潜力，但之前一直被价格战所左右，那边有中南、绿地等超大型楼盘；而像昆山南部板块的漳浦这样的小镇竞争也非常激烈，最终各家开发商就是在拼价格。

　　为何同样具备工业基础且邻近苏州的昆山房价涨不上去？赵建华告诉记者，昆山城区其实处于"两头不靠"的境地。西接苏州，但离配套完善的城区还远；东邻上海，但房地产市场又被花桥分流了。昆山城区的整个房价比苏州和花桥要低。

　　赵建华认为，昆山房价没能像苏州这样大涨，更主要的原因还是昆山虽然外来务工人员也多，但他们基本上都是底层务工者，较低的收入水平使得他们很难在那里扎根。此外，昆山的台资企业已开始搬迁了，一般去到安徽等成本较低的内陆省区。

　　拐点在哪里？

　　苏州本轮楼市的大爆发，与之前的市场波动不同。

　　赵建华告诉记者，苏州楼市在2008 年之后是经历了金融危机后的刚性需求爆发。但是，本轮楼市爆发，原因还包括去年股市大跌后资金涌入，再加上炒作等因素——这不是刚性需求爆发，而是集中性的投资性需求爆发。

　　赵建华认为，这种爆发式增长给楼市带来了很大的兴奋，但也产生了后遗症。一方面是它极度快速消耗了老百姓(54.890, 2.68, 5.13%)手里的储备资金。大家盲目投入了楼市，有些经济基础相对薄弱的老百姓就通过借钱、贷款用于购房，但这并不是他们的刚需，只是看到别人买了，自己也买。

　　健康的市场，应该是有刚需的去购买，有闲钱的去投资。然而除去这两类人，现在的苏州楼市还有一大群体，是被燥热的市场所诱导的投资者。他们自己可支配的闲钱不多，通过借贷购房是希望赚取差价。更危险的是，其中还有一部分人使用了"首付贷"购房。一旦市场有了风吹草动，将对家庭财富乃至整个信贷体系造成危害。

　　另一方面，房价飙高，也将很多外来人员的买房需求扼杀在摇篮里。外来务工人员的经济收入不足以支撑如此高昂的房价，这是非常现实的状况。

　　那么苏州楼市是否会继续飙升，拐点将在何时到来？

　　张晓晨表示，2016 年的行情应该还不错。接下来的4月7日，苏州会有新的土拍，总共14 块住宅用地，预计优质地块的溢价率将会超过150%，到时苏州房价又可能会被抛上风口浪尖。

　　他说，今年的楼市将会延续2015 年的上升态势，即便是出台相关调控政策，也只会是局部调控，并不能对整体市场产生大的影响。

　　张晓晨表示，老百姓收入水平的涨幅跟不上房价的涨幅，购房者需要一个"喘气"或者说逐步接受的过程，因而在2016 年底到2017 年时，一定会出现一个拐点。

　　此前苏州每年住宅的成交面积都在600 万~700 万平方米，2014年为800多万平方米，但去年这个数字暴增至1200 万！今年1~2 月份成交了240 万，依此推算，2016 年也将达到1200 万。这意味着用2 年的时间卖了4 年的房子，这其实是在透支楼市的需求。

　　赵建华也认同这一观点。现在苏州平均房价在2 万元左右，但这是前几年拍的土地，而去年年末跟今年拍的土地，其大量上市供应期在2017 年下半年，到那个时候可能平均房价就要3万或者3 万以上了。如果购买力跟不上，没有人买房，市场就会出现下跌。

　　而现在开发商土拍时也处于不理智的状态。赵建华给记者算了一笔账，像相城区的高铁新城等动辄拍下来楼面地价9000，甚至上万，这还不算建设成本、建安成本、管理费用、财务费用，如果这些算进去，到时卖2万是不贵的，但是能够承受2万房价的人，通过去年洗牌之后还剩多少呢？今年2月份，园区的摩天轮地块土拍的单价就超过2万，"现在的市场太疯狂了"。

　　园区清源华衍水务有限公司总经理黄坚提供的《苏州工业园区2010-2015 售水量增长率一览表》显示，2015 年其工业售水量增长率为-4.1%。黄坚告诉记者，这几年园区一直有企业在搬迁，特别是2015 年那一年几个用水大户搬走了，原因是这里的人力资源成本和经营成本在提高。据介绍，江苏地区人力资源成本十年内已经翻了一番多，五险一金、社保等都在提高。

　　就在记者调研苏州楼市几天之后，房地产调控政策密集出台。3 月18 日，苏州市政府审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，其中规定开发商在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3 个月内不宜调高，6 个月内调高幅度不宜超过6%，12 个月内不宜超过12%。

　　3月25日，上海出台"史上最严"楼市新政。

　　同日，江苏出台购房管控政策，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。