正荣黄仙枝：一线城市房价下跌可能性几乎为零

　　2013年，在房地产被“黄金十年结束”舆论中，有企业反其道而行，攻城略地、迅速扩张，在一片观望中，最终实现了规模的爆发增长。这其中就有包括正荣集团。

　　自2013年进军上海启动全国化战略以来，公司销售数据呈现爆发式增长。2015年正荣销售额为306.3亿元，全国

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　　作为前中国房企30强唯一一家没有登录资本市场的房企，今年3月，正荣总部搬迁至上海，正式启动“上海和福州”双总部战略。

　　4月12日，正荣集团董事总裁黄仙枝在接受澎湃新闻记者（www.thepaper.cn）专访时表示，正荣在过去几年的表现看似激进，实则是集团管理层对房地产市场做了多年研究之后的判断。也正是所谓的敢于投资，抓住了或许是最后一轮进跻身房企第二梯队入上海市场的机遇。

　　抓住了最后一轮跻身第二梯队的机遇

　　黄仙枝称，地产企业要实现持续增长，必定要扩张规模，否则就会面临人才流失、不被资本市场认可等瓶颈。

　　事实上，集团将总部搬迁至上海，也有这方面考虑：“上海有其特有的战略高度，企业发展到一定规模之后，对于人才、资金、资源等要素提出更高的要求。”

　　黄仙枝称，正荣过去3年的高速发展，得益于前期土地储备充足。2013年开始，正荣在海西、和长三角、京津冀等区域大量拿地，进入上海、南京、苏州、天津等城市，仅2013年，拿地金额达到140亿元，目前长三角的整体货值占集团整体货值的一半以上。

　　黄仙枝表示，也正是所谓的敢于投资，抓住了或许是最后一轮进跻身房企第二梯队入上海市场的机遇。后来的市场证明，当时的决策是正确的。

　　黄仙枝称，正荣的战略设定总体描述为1个职能总部，4大发展区域（京津翼区域、长三角区域、海西区域、中部区域），每个区域包含5个核心城市。在投资过程中，集中资源攻破重点城市，提升市场份额。

　　可以看到，经过上一轮拿地，公司重仓的上海、南京、苏州，土地红利明显。以具体项目为例，南京润江城项目一期开盘价14000，一年半后已逼近24000，而苏州国领高层项目，当年9999的起价开盘，目前已突破2万。

　　二次扩张：不当地王

　　正荣集团董事总裁黄仙枝。

　　从2015年11月至今，正荣集团在公开市场上拿地近100亿元，同时，有多个并购项目在洽谈。苏州、南京、天津、福州、莆田成为拿地补货的重点城市。到目前为止，正荣集团在这5个城市都新增了土地储备，上海还在伺机而动。上周，正荣以总价2.6亿摘得苏州望亭地块，折合楼板价5857元/平方米，溢价率166.24%。这块地属于当时溢价率最低的地块。

　　黄仙枝表示，正荣目前在土地市场的策略，遵循三原则：全面参与，谨慎出价，不当地王。全面参与，意味着正荣尽量多参与深耕城市土地出让的报名、测算、投标与现场拍卖。目的只有一个，在土地市场上，尽快熟悉每一个可能的对手，从出价风格，算账水平，产品能力与安全线评估。

　　以南京市场为例，今年1月15日，正荣在南京二度出手。一块容积率3.8的土地，以22.8亿元起价竞拍，在恒大、万科、正荣、绿地、招商与碧桂园6家房企中展开，很快就演变成招商与正荣的“二人转”。54轮后，正荣以10774元/平米的楼面价胜出。南京成功拿地仅仅两周后，南京地价全面上涨。随后的上海建工联合体在临近区域中，以高达64.8亿元的总价成交。

　　数据显示，近5个月正荣投资100亿土地款，测算货值过250亿，货值比达到1：2.5，在同一梯队的开发企业里面相对比较优秀。

　　黄仙枝告诉记者，这一轮拿地与上一轮不一样，这一轮更加注重土地的利润和开发的效率，追求有质量的增长。“在这轮市场上行过程中，拿地更考验投资能力，万一市场波动，也能立于不败之地。”他表示。

　　而对于快速扩张所带来的负债问题，黄仙枝也并不避讳谈。

　　他表示，有发展，就有负债，关键是我们有红线不能破，正荣的融资结构中，大部份来自于银行信贷，而非外界传言的信托、基金等，综合资金成本7-8%左右。未来还会通过发债替换高成本债务，拉底融资成本。此外，正荣还会选择在一二线城市持有优质物业，逐步增加自有物业的比例，保证稳定的现金流回款。

　　多元化战略

　　对于正荣集团近三年的快速发展，黄仙枝归结为战略的成功。在正荣内部，董事局主席欧宗荣十分重视集团战略，战略和决策的重要性被赋予极高的意义

　　黄仙枝表示，从大形势看，房地产调整周期密集，波动较大，对于重资产型的房地产企业，经受的影响也就比其他行业更加的大。

　　因此，正荣集团将原有“一主两翼”的发展和战略升级为“三驾马车”格局，即核心业务为地产开发为主，新增“商业物业”和“股权投资”两大板块，此外将拓展上下游产业链，向投资性、证券化、金融化的发展。

　　其中，商业物业有助于增加集团稳定的现金流，与住宅地产本来就有协同效应。股权投资板块将专注四大行业：医疗服务、健康，文化旅游、教育；地产上下游包括轻资产运营，通过股权投资切入新行业发展，形成投资规模。此外，正荣也在试水金融领域，希望通过与金融机构合作，开展基金业务以及金融租赁等业务。

　　黄仙枝表示，正荣地产控股股份公司已经成立，正荣集团董事副总裁林朝阳就任地产公司总裁，目前已基本实现独立运转，商业物业板块正在迅速发展，股权投资板块也在招兵买马中。

　　回到房地产市场，黄仙枝坦言，这轮上涨也和经济大环境有关，宽松的资本在经济上行压力下，有追逐资本避险的需要，这也助推了房价的此轮快速上涨。3月中下旬以来包括上海、苏州、深圳各地出台调控政策，遏制房地产市场的投资以及不理性需求。对此，黄仙枝表示，调控有利于市场回归理性。短期内，调控新政对于制约成交量控制房价上涨已经显效。但是从资源稀缺角度以及产业集聚度、人口等因素而言，一二线城市依然比较安全，特别是一线城市，房价下跌的可能性几乎为零。