毛寿龙：房屋到期续费或成改革阻力

　　摘要：土地使用权期限问题，关键不在于到期土地续用费要不要征收，征收多少，关键在于当年设定期限的逻辑是为了减少阻力来促进改革开放。

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　　最近温州有业主的土地使用权到期，温州有关部门要求业主支付三分之一房价的资金，作为续期费。这一事件引起了各方面的关注，国家有关部门也派出调研小组去进行调研。可见这个事情非常大。

　　仅仅从法律上来看，现行国家法律规定，城市土地归国家所有。如果从严格意义上来执行这一法律，那么，中国到目前为止，依然是计划经济。国家拥有土地，老百姓不可能拥有土地，就不可能有地产市场，地上建了房子，也不能买卖，自然也没有住房市场。

　　不过，即使是计划经济，城市土地属于国家所有，但实际上的使用，依然是单位和个人。个人拥有使用权，单位实际上拥有土地使用权和住房的所有权。即使后来的单位集资盖房，也是个人出资，但土地所有权依然归国家所有，土地的使用权和房屋所有权，属于单位所有，但个人实际使用房子。个人象征性地交点房租，单位作为所有者提供所有的物业服务。当然，这些只是理论上的，或者政策上的，实际上无论单位还是个人，都没有土地证，也没有住房产权证，自然也不能买卖，顶多是私下出租，但这是违法的，属于小规模的黑市。

　　住房要市场化，存量住房如果在单位区域内，就按照老样子，如果不在单位区域之内，只要折价卖个个人就可以了，一般价格都是象征性的，做了房产证之后，过一段时间就可以上市。关键是增量。开发商先从城市政府取得住宅用地，然后开发房子，然后获准销售给业主，业主付款付税后从政府取得房产证，证明业主拥有了这个房子。当然，开发商从政府取得的住宅用地，向政府缴纳了一笔很贵的土地出让金，其使用权是70年。

　　这个70年的计算，应该是随机的。相当于当年说香港的制度50年不变。50年，在过去相当于人成年后的一生。意思是说一辈子不变。至于今后变不变，那就是下辈子的事情了，这辈子的人不做决策。至于70年的说法，和50年的一辈子的算法相比，几乎可以说是永远。可以说，当时制定政策的人，心里想的可能就是永远，而不是非常精确的70年。如果要确证一下，不妨调查一下当时参与决策的人或者相关的知情人。当时的立法用意是什么，如果真的只是为了减少计划经济的阻力，表达的是永远的意思，那么现在的政策选择就很容易了：70年之后自动续期，不需要任何费用，而且如果时机成熟的话，不妨修改一下房产证，土地使用权期限应该是永远。

　　改革的逻辑是，通过确立土地使用权，规避土地国家所有的法律对市场化改革造成的阻碍；规定70年，则是一个技巧，给反对改革的人一颗定心丸，如果改革失败了，还可以改回来。经过30多年的发展，中国城市化进程发展很快，房地产市场也非常健康。在这种情况下，咬文嚼字地认定土地使用权出让多少年就是多少年，而且高价征收到期后的续用费，不仅不利于进一步改革开放，而且还会极大地损害既有的改革成果。

　　所以，土地使用权期限问题，关键不在于到期土地续用费要不要征收，征收多少，关键在于当年设定期限的逻辑是为了减少阻力来促进改革开放。在土地改革开放30多年后，忘了当年改革设计者的良苦用心，而是高价收取续用费，这无疑是设置新的阻力来破坏已经初具规模的土地市场。这样的做法，显然是要不得的。

　　（本文仅代表作者个人观点）

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