TOP30房企库存榜：绿地恒大万科居前三(组图)

　　“当行业进入一个新的时期，对于传统业务规模数字的扩张要保持一定的警惕。在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一；但在白银时代，情况会发生很大的变化。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”万科总裁郁亮曾表示，公司已彻底 放弃追求规模增长，并强调从来没有订立每年的销售目标，未来会专注于业务转型，加快业务创新。

　　不过，万科近三年来的存货量一直未低于3000亿元，且万科的存货周转能力并不算强。

　　根据中国房地产报独家发布的TOP30房企存货榜及存货周转力排行榜显示，2015年万科以3681.22亿元存货量高居存货榜单第3名，仅次于绿地控股、恒大地产。存货平均周转天数为894天，排在库存周转能力榜单的第18位。

　　不过，这些龙头房企的项目多布局在一二线城市，去库存压力并不大。排在房企存货榜第1名的绿地控股，存货周转天数为410天，即大概一年时间就能消化掉存货。而排在存货榜单第5名的 中国铁建 ，存货周转天数仅160天，不到半年。

　　反观去年因房地产库存消化而存货大幅减少的 \*ST新梅 、*ST中企（ 中华企业 ）等房企，却因项目多布局在三四线城市，而面临更大的去库存压力。据中国房地产报记者统计，中华企业消化存货周期长达7.6年，而 匹凸匹 则需要耗时86年才能完全消化掉11.64亿元的房地产存货量。

　　销售额千亿房企绿地控股、恒大、万科、保利、碧桂园、中国海外发展、万达商业地产，继续占领了存货榜单前8强，未来供应充足。

　　绿地控股以3970.61亿元存货当选最大“存货王”，同比增长18.18%，占公司总资产的62.05%。

　　从绿地集团现有的项目来看，50%以上在一线城市和二线城市，比如苏州、武汉、郑州、济南、合肥、南昌等。但在绿地掌门人张玉良看来，现在省会城市的分化也很大，“当中有一半的城市未来有可能会变成三线城市，而这些城市按照过去的理解是二线城市”。

　　三线城市一度是绿地过去几年投资布局的重点。2012年绿地控股在三线城市的新增土地储备占比达四成，而一线城市的新增土地仅为一成。不过从2013年起，绿地控股有意收缩在三四线城市投资，及至2015年10月份，其当年新增土地储备中仅有10%来自三线城市，相比2012年的40%大幅下降。

　　2015年绿地控股先后在上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、南昌等城市新增项目储备69个，权益土地面积8075亩，可建建筑面积1174万平方米，权益土地金额484亿元。新增项目中，大部分为一二线城市优质刚需住宅项目，住宅产品可建建筑面积占比约70%。到2015年末，项目在建面积6359万平方米，新开工面积1785万平方米，新增供应面积1317万平方米。其中，在建开发产品和拟开发产品预计总投资9121亿元，国内项目主要布局在郑州、杭州、上海、济南、北京。按照绿地控股的销售速度，2015年末其存货周转天数为410天。

　　恒大地产到2015年底的存货量也颇具规模，共有存货3850.39亿元，同比增长55.85%，在存货同比增幅排名中居第3位。而恒大地产的去化速度却在放慢。2015年末存货周转天数为1029天，即需要2.8年才能消化。

　　伴随着存货激增及周转速度的放缓，恒大地产的负债情况也在恶化。2015年恒大地产借款激增，总债务升至3700亿元人民币（其中包括永续资本工具），而2014年总债务水平为2120亿元。2015年底债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍。EBITDA对利息的覆盖率降至1倍，逊于2014年的1.3倍。

　　国际评级机构标准普尔评级服务近日宣布，将恒大地产的长期企业信用评级从“B+”下调至“B-”，展望为负面。同时，将该公司的大中华区信用体系长期评级从“cnBB-”下调至“cnB-”，将恒大地产优先无抵押票据的长期债务评级从“B”下调至“CCC+”。

　　晋级存货榜单前5名的房企还有万科、保利以及中国铁建，存货量分别为3681.22亿元、2882.66亿元、2455.91亿元，存货同比增幅分别是15.86%、7.89%、7.75%。万科存货增加较快的一个原因在于其2015年拿地策略的变化：由谨慎转为积极。万科在去年10月仅一个月就拿下19宗商住用地以及1宗物流用地，权益地价134.9亿元。主要集中在一线城市和重点二线城市，包括北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、南宁、大连、沈阳、唐山、济南、成都、郑州等。

　　而保利地产的存货量已经占到其总资产的71.38%，存货周转天数高达1213天。虽然 保利地产 的布局以一二线城市为主，但去化及资金压力依然不小。

　　TOP30房企存货增幅榜中，2015年存货增长最快的房企是旭辉集团和融信中国，同比增幅分别高达77.92%、56.21%。尤其是融信中国，之前为赴港上市急速扩大规模，使得其存货量和负债水平大增。2015年末融信中国有存货246.4亿元，占总资产的比重高达70.81%，存货周转天数达1200天，达三年以上。2015年同期，融信中国的净资产负债率达2.47倍。

　　TOP30房企存货增幅榜中，仅2家房企的存货有同比下降，分别是雅居乐和九龙仓。雅居乐2015年存货同比下降7.87%，九龙仓存货则同比下降20.54%，下降幅度最大。

　　以存货周转天数来考察房企的去化能力，TOP30房企中，中国铁建的去化能力最强。2015年末，中国铁建销售额372.5亿元，存货量却高达2455.91亿元，存货周转天数仅160天。不过，中国铁建作为一个建筑商而非单纯开发商，建筑工程类存货占据很大一部分比例。

　　进入存货周转能力排行榜前5的房企还有建发股份、九龙仓、绿地控股、万达商业，存货周转天数分别为180、261、410、486天。

　　九龙仓2015年财报显示，目前土地储备为840万平方米，遍布15个城市。2015年在北京、杭州和佛山，共花费68亿元购入7幅土地。发展物业集中在佛山、常州、杭州、宁波、上海、苏州、无锡、成都、重庆。未来将继续采取审慎方针购入土地，并聚焦一线城市及优秀的二线城市。

　　随行就市是九龙仓去化较快的一个重要原因。2014年，九龙仓曾因率先在全国多个城市大幅降价促销，一度成为遭受“房闹”最为频繁的房企。而2015年以来，九龙仓重点布局区域佛山、常州、杭州、宁波、苏州、无锡楼市均出现成交火爆形势，促使其存货加快出清。

　　从今年上市房企年报数据来看，去年存货因房地产库存消化而大幅减少的有 苏州高新 、*ST新梅、*ST中企（中华企业）等。不过，像*ST新梅布局在江阴的新梅豪布斯卡地产项目，因房价持续下跌而不得不对待售房产计提了存货跌价准备，此类布局在三四线城市的房企去库存效果并不乐观。

　　截至今年一季度末，*ST新梅存货周转天数由去年年底的774天，增加到了3519天，即去库存周期长达近10年。

　　“公司所有开发项目均已完工，主要在售项目为位于江苏省江阴市的新梅豪布斯卡项目。作为区域性三四线城市，2015年江阴地区楼市处于持续低迷状态，房价持续下降，一方面给公司豪布斯卡房产项目的销售和招商带来巨大压力，营业收入同比减少；另一方面该项目也因此需计提9762.6万元的资产减值，使得公司本期净利润出现较大数额的亏损。”*ST新梅财显示。

　　2015年，中华企业共签订合同金额80亿元，实现资金回笼（不包含股权出让）91亿元。同时，计提存货跌价准备21.67亿元。尽管中华企业去年存货量同比减少了16.02%，但消化存货周期仍然长达2767天，即7.6年。

　　去年5月份宣告进军互联网金融领域并将公司名称变更的匹凸匹，2015年大幅亏损1.02亿元，净利润同比下降244.11%。公司营业收入仍然全部来自房地产。2015年末，匹凸匹存货周转天数长达31579天，即匹凸匹需要耗时86年才能完全消化掉11.64亿元的房地产存货量，这还是在匹凸匹不再新增存货的情况下。在这样巨大的库存压力下，去年匹凸匹存货量依然同比增长了12.14%。

　　深陷三四线城市，使得匹凸匹去库存维艰。年报显示，2015年匹凸匹主要控股子公司荆门汉通的房地产业务基本停滞，业务主要集中在处理前期售楼交房未尽事项，公司资金紧张、有价无市。2015年末存货量同比增长12.03%，主要为“荆门汉通本期开发成本增加扣除结转成本及计提存货跌价准备形成”。而匹凸匹在荆门还有3块地待开发。

　　“土地储备仅为子公司荆门汉通所储备土地，公司目前在建的仅有子公司荆门汉通楚天城项目，公司可能面临经营项目单一及土地储备不足的风险。”匹凸匹方面表示。