土地负增长怎么办？好大一盘棋！

　　导读：5月11日，在由上海国有资本运营研究院、上海国资杂志社联合上海仪电集团举办的首届城市更新沙龙上，上海市规土局详规处处长对上海城市更新建设作了解读。会上，业界地产开发商也阐述了对城市更新的理解。

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　　张帆 上海市规土局副总工兼详规处处长

　　第一个，城市建设为什么要用城市更新这个概念？上海的今天，更多的是一个存量问题。上海现在已经是存量城市，从全球城市定位上讲，工业用地保留10-15%足够。存量是一个新的趋势，存量资源怎么用？这是一个值得研究的课题。其中198地块和195地块会被释放出来。

　　第二个，城市更新干什么？实际上就是冲着存量土地存量资源去。运用全社会的力量，不仅仅是单纯的政府问题。

　　第三个, 靠什么规则去做？其中，城市更新办法是根本法规，可能进入政府条例。这是城市更新中大家最应该关注的政策。城市更新补什么？补上海对标国际城市中的短板。用什么规则？所有的产权主体，如何给社会提供公益，怎么自我发展，怎么跟社会公共事业更好结合起来。“先明确缺什么，再明确补什么”，投资整体规划，建构一个体系，这是大概的思路。大致有如下三缺，第一个“缺口”，是较早前已明确需要建设的事物，比如学校。第二个“缺口”，是面向未来趋势以及应有的公共设施，比如养老院。第三个“缺口”，是这一地区本身居民需要的事物。在地方政府确认“缺什么”之后，针对性地“补什么”。比如，上海建设科创中心是未来重点，如果企业提供的城市更新方案契合科创中心建设，方案就容易获得认可；比如，区域原住民缺养老，缺幼儿园，企业的方案如果针对这些方面，就容易被认可。如果的确不缺幼儿园，企业方案却做了幼儿园规划，虽然这可能是别的区域缺的，但由于这个区域不缺就不会被通过。

　　第四个，政策如何制定？明确基础政策，在什么情况下可以享受什么样的权力 ；制定操作细则，把一些获得的权益和贡献的义务明确出来；根据科创中心建设等长远战略制定一系列政策。

　　第五个，城市如何自身发展？首先，涉及到科创升级转型。第二个，涉及到城市历史文化保护 。第三个涉及到户外公共空间。目前上海有公共空间，但是人均活动公共空间是远远不够的，服务半径也并不均匀。第四个，涉及到社区，可以适当把一个有腔调的城市转变为有情调的城市。最后，涉及到城市安全建设。如果企业对这些方面做出贡献，就更能满足城市更新的发展要求。

　　第六个，今后转型趋势是什么？首先，完全以功能升级作为重点。政策希望真正给予企业以弹性空间，以主业为主，配套给与弹性。其次，不局限于自身。工业存量，是企业资源也是全社会的资源。不单制造业升级需要， 可能还涉及到未来城市系统改造。第三个趋势，一级二级联动。

　　曹宇 上海华鑫股份有限公司总裁

　　仪电工业用地二次开发的一些实践经验。

　　路径一：借助区域产业转型，通过规划调整，拆除新建（土地不变性）。相关案例：漕河泾一号、三号地块；

　　路径二：“退二进三”, 工业转性为商办后新建开发。案例： 华鑫中心·漕河泾（西块）；

　　路径三：调整用地规划，土地收储后通过公开出让获取再开发。案例：漕河泾4号地块；

　　路径四：工业转性为研发用地（C65）开发。案例： 华鑫智天地 / 华鑫慧天地；

　　路径五：认定成为园区平台公司（正在推进）。案例： 金桥PDP项目 / 金港路夏普项目。

　　推动工业用地二次开发的建议。

　　1、工业用地转型开发与规划调整，不应是单一的功能性转型，而应朝着土地复合、功能多元及建筑形态多样的“社区型×复合型”的方向发展。

　　2、企业与政府在政策层面共同寻求解决方案并推进。作为企业，通过再开发，不仅实现功能转型提升，更要把再开发的“产品”品质做好，提升城市品质，创造更多的优质公共空间。作为政府，应站在企业角度，考虑投入产出的平衡，如通过补交土地出让金转性的项目，应确定合理租售比来寻求投入产出的平衡点，以实现政企共赢。

　　3、政府通过收储再出让，不应完全市场化，应该在一定范围内通过有门槛的、有序竞争，寻求开发企业和原业主共同开发，要控制合理的土地成本，这样通过再开发，开发者可更多考虑公共品质，以实现城市更新内涵。

　　4、工业存量用地大多在大型产业国企手中，二次开发非常需要专业团队和专业管理，政府应探索成立项目管理公司或项目代建实施专业开发，存量工业用地的转型开发量大、规模大，开发品质影响着城市品质。

　　郑华　万科产业资产管理公司总经理

　　万科从“全国最大房地产开发商”向“城市配套服务商”转型。万科布局上海，全力配合城市更新，践行产业配套服务，以平台连接城市未来。

　　一、城市片区更新，如徐汇万科中心。在徐汇万科中心设计的总体规划中，项目不仅将重塑上海南部商业与生活中心区，更将为成为上海继外滩步道的开阔宏伟、新天地步行街巷后的下一个充满活力的“城市公共目的地” 。

　　二、打造城市2.5产业园。存量工业物业转为商办配套，如万科虹桥云，御河硅谷。

　　三、产业物业改建。能够保留离世文脉，建成区域标杆，如延安西路1262号改造。星商汇品牌助力城市更新，落地服务模块，建立服务中心及服务窗口。

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