住宅租赁市场平均租金同比下跌(图)

　　据最新数据,广州租赁成交均价出现同比下跌,出租回报率在2015年的基础上继续走低。尽管业内预期6、7月租赁市场将因毕业季而有所回升,但业内人士认为今年全年广州住宅平均租金将略低于2015年水平。

　　文、表 广州日报记者 林琳

　　广州租赁市场成交情况出现下跌,成交量跌幅近一成半。据链家满堂红数据, 4月广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅平均月租金为48.1元/平方米,环比下跌2.9%,同比下跌1.4%。而2016年1~4月广州市9区二手住宅平均月租金为48.2元/平方米,同比下跌幅度为0.4%。

　　“同时间段的二手住宅均价同比上涨8.9%,假设出租期满12个月,2016年1~4月的住宅出租回报率为2.6%,在2015年的基础上继续走低。”链家满堂红市场研究部高级经理周峰对2015年和2016年1~4月促成的广州市二手住宅买卖、租赁个案进行研究,发现2016年1~4月面积区间回报率同比几乎全线下跌。回报率最高的是30平方米以下的小单间,为3.6%,同比下降0.1个百分点,而144平方米以上的非普通住宅出租回报率为2.6%, 同比上升0.1个百分点,是今年1~4月出租回报率唯一出现同比上升的面积区间。

　　周峰分析,2015年曾出现全年度住宅平均租金同比涨幅大于楼价同比涨幅的情形,但这种“非常态”的现象在今年年初已重新扭转,在经济大环境不明朗的情况下,春节后回流广州的租客数量较去年同期并无明显增加,且从中心区高端板块往周边中档板块迁徙的现象亦持续增加。

　　据了解,天河北、珠江新城、环市东等传统写字楼板块的住宅租赁宗数之和占全市总量的比例,从2015年前四个月的17.3%减少到今年的14.1%,今年天河北板块的住宅平均租金同比也下跌3.4%,只有60.9元/平方米·月。

　　周峰分析,全市租赁成交主力区间是60~90平方米,占比超过40%,但今年前四个月的平均租金同比下跌0.2%:“目前大多数业主有提高房租的意愿,但没有太充裕的需求支持他们实施此行为,如果在接下来的大半年时间内,总体市场没有太大的改观,不排除今年全年广州住宅平均租金会略低于2015年的水平。”

　　现象

　　1“90后”先租房再找工作

　　有业内人士认为,目前处于租赁市场的淡季,预计6、7月将因为毕业季的到来而迎来租赁旺季。“现在的毕业季租赁情况与以往有所不同。”房天下广州二手房电商商圈经理张叶伟称,5年前甚至更早的时候,“80后”刚刚毕业步入职场,价格是他们最看重的因素,只要价格上符合他们的预期,其他方面几乎无须考虑。而“90后”在对待租房这件事上的态度和前辈们有所不同:“他们对于房子本身的家居装修、周边安全乃至小区环境都有更高的要求,租房这件事并不会影响他们对生活品质的追求,不少长期租客甚至会在征得房东同意后,对房子做适当改装以提高生活质量。”

　　90后与80后在工作选择上的不同,也间接影响到他们的租房行为,张叶伟分析,新一代的年轻人在步入职场时有不少职业可选择,他们的家人大多数也能提供足够的支持,在东圃板块就出现了应届毕业生“先租房再找工作”的情况:“有一半以上的毕业生租客是先由父母垫付一年的租金,再慢慢找工作。”

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　　城中村租赁情况不如往年

　　在毕业季,大部分业主也会在这两个时间段上调租金。“业主一般不会冒着违约的风险中途涨价,只会在租约到期后调价,因此租金的上调幅度也和租约在何时到期有关。”一个中介人士告诉记者,以天河东圃为例,如果是租约在6~7月到期的物业,业主重新对外出租时,价格一般会上调15%左右;而如果租约到期时间是春节前后,那么业主重新出租时上调的幅度一般不会超过10%。

　　此外,近几年城中村租金不断上涨,价格优势已逐渐弱化,对毕业生的吸引力逐渐降低,越来越多刚刚毕业的毕业生选择小区合租。以天河东圃为例,目前城中村单间的月租普遍在600元~800元之间,一房一厅的单位租金甚至接近1000元/月。而合租的方式大大降低了小区的居住成本,东圃楼梯楼两房每月的租金在2000元~2400元之间,每个人只需要承担1000元~1200元月租。

　　陈先生4年前承包了大学城穗石村的3栋公寓对外出租,以半年以上的中长租为主。据了解,往年还不到5月,他的公寓基本上就住满了,其中70%以上都是大四的毕业生,但是今年一直到5月中下旬,入住率仍然不到八成。据陈先生了解,大学城其他城中村如贝岗、北亭也存在类似的情况。