美国本土机构独家披露千亿中资隐性风险： 溢价30%－50%收购，投资思维成最大隐患(图)

　　中资的隐性风险，一是一旦着急买入，很容易掉入一些当地法律法规陷阱；其次是高溢价收购。

　　本报记者 沈浪 上海报道

　　中国人投资美国房地产热情至今不减。

　　21世纪经济报道记者通过连线美国当地开发商，获取第一手中国人投资美国的材料，试图还原国人投资美 国房地产的路径图。

　　通过综合全美房地产经纪人协会、罗森咨询、Real Capital Analytics等多家美国权威机构数据可见，自2009年至2015财年（至2015年3月31日），中国人在美国投资从41亿美元一路狂奔，跃升至286亿美元，翻了7倍。

　　美国华盛顿最大的华人商业地产开发商美隆集团（Meladon group）合伙人刘子洵接受21世纪经济报道记者采访指出，目前个人投资者与机构投资的比例几乎各占一半。从机构投资的案例来看，大部分均以溢价30%－50%的价格收购标的。

　　刘子洵直言，中国机构投资者在美国面临的挑战来自于两方面：以国内的投资思维方式来美国继续做项目；因为思维方式的限制，没有根深蒂固的基础，导致投资决定、框架比美国本土的投资人有劣势。“溢价收购项目后续的开发，将面临很多隐性风险。”

　　然而根据上述多家机构预测，中国热钱依然源源不断进入美国。根据今年5月亚洲协会（Asia Society）和罗森咨询公司（Rosen Consulting Group）联合推出的《中国在美国房地产的投资报告》预计，2016年~2020年，中国在美国商业地产和住宅上的直接投资（不包括未来新建项目）将累计达到至少2180亿美元，约合人民币1.4万亿元。

　　中国热钱

　　中国机构对美国房地产项目的觊觎由来已久。2010年之后，多家国内央企、大型投资机构就在美国有投资轨迹。比如复星地产2013年以7.25亿美元购买美国纽约曼哈顿广场。此后险资逐渐成为海外投资主角。

　　保利地产（600048.SH）两年前前往美国考察，该公司海外投资相关负责人在美国与刘子洵有过一次面谈，在刘子洵的印象中，该名人士对于华盛顿就比较陌生。最终保利2015年在澳洲买了一宗商住地，实现海外投资第一次落子。

　　据全美房地产经纪人协会发布的报告显示，中国买家在美购房额从上一财年的220 亿美元增至2015财年（2014年4月至2015年3月）的286亿美元。中国资本从一年前的占美国海外总销售额的28%，上升至50%。这其中，约35%的购房者在加利福尼亚，其他分布于华盛顿、纽约、马萨诸塞州、伊利诺伊和德克萨斯；约39%的购买是用于住宅用途，另外7%的购买住宅买家为学生，而约86%购买的物业在美国中心城区。约62%的购房人是独栋住宅。约69%的购买为现金购买。

　　事实上，有很多投资机构买的物业与其主业并不相关，比如国内某大型教育机构在华盛顿郊区买了一个葡萄酒庄。个人投资者每一笔成交量价格不是很大，40万-50万美元。个人投资者比较成功的案例之一，是一名投资者2001年前后在华盛顿买了一个公寓项目，有 300-500套出租单元，当时市值1000-2000万美元，现在市值4000-7000万元。

　　投资趋势：商业地产、酒店

　　刘子洵是1996年移民美国的新一代美国人，以一介美籍华人身份在美国开过几家中介公司，2010年开始做商业地产开发，主要开发购物中心和酒店。据他透露，目前大部分投资机构在美投资倾向是商业地产，以购物中心与分时酒店（商务酒店）为主流。

　　刘透露，在美国开发的大部分项目都会通过招商，引入旗舰店的对象就是信用级别比较高的大型连锁公司。这样项目的价值就会比没有在华尔街上市的信用级别低的信用中心价值高，机构对这种资产的风险级别就小，这种资产在过去十年非常受追捧，预计还能延续7-8年。

　　根据多家美国中介机构人士对21世纪经济报道记者独家透露，早年个人投资者因为有亲戚朋友在美国，通过亲戚朋友买房做投资移民的比较多，2013年之后来自中国的热钱比较青睐投资商业地产，标的以上千万到上亿美元为主，商铺涉及不太多。

　　比如2010年初的时候，有中国个人投资人者花了1亿美元，买下两三个出租公寓楼盘的项目，每个大概几百个出租单元。无论是企业家还是个人投资者，他们到美国投资，主要是出于分散风险考虑，而更多的机构投资者，则出于资本增利需求不得不扩大海外投资版图。例如绿地集团（600606.SH），2013年就以14亿美元收购了美国洛杉矶一个项目。

　　比较有名的一个案例是3年前国内一家航空公司参股的投资机构在3年内花了25亿美元，收购了15-20家美国酒店。据知情人士透露，这家公司此前在拉斯维加斯做行业展会，通过外贸认识了国内的投资人，并将之带到美国收购酒店，公司成长非常快。

　　在海外投资方面，大型央企往往将目光放在更高的层面，比如招商蛇口（000024.SZ）对美国市场研究了3年，也派投资人到美国看过地，但最终没有成行，目前更多的是研究“一带一路”港口城市的地产项目。

　　中资资本的最大敌人

　　刘子洵指出，中资资本在美国的投资，更多面临“水土不服”的隐性风险。原因主要来自于两方面：首先，中资资本仅算九牛一毛，一旦着急买入，就很容易掉入一些当地法律法规陷阱；其次是高溢价收购。一般对美国本土项目调研能力有很高要求，国内资本没有这种优势，这就导致这些机构对于那些在当地业内人士看来不好的项目，会产生误判，资产价格远远高于项目价值，成本太高，导致项目失败的风险越大。

　　一名纽约中介机构高管对21世纪经济报道记者透露，绿地、复星等国内大型房企在美国买了很多高大上的项目，但很多均以高溢价成交，他认为这些公司最终都会输得精光。他指出，过去几年中国房地产做成功的人，已形成自己的方式，在中国非常吃得开，但到美国却完全不一样。他举例称，某一开发商在美国搭建了一个五六个人的团队，后来才发现，需要的不是房地产专家，而是地产开发商。在美国，分住宅开发、商业地产开发两种企业，商业地产开发商有50家，大多数拿投资人的钱来开发，接下来，50家可能有10-20家是自己立项，再找项目和投资人，这对于中资资本而言，介入有一定难度，合作也需要充分的沟通与时间成本。

　　刘子洵指出，美国本土机构不会贸然买一块地，均是等招商完再买地，中国投资者的思维则是反过来。2015年，一位国内开发商，用一年时间在华盛顿花了1亿美元买了5块地，一年过去，发现很多问题与困难，与此前的想法不一样。据当地业内人士透露，该公司目前正积极寻求当地合作方。

　　他认为这就是目前在美国的机构投资者仍然是以西方投资机构为主的原因。

　　业内资深人士王晞指出，中资资本投资美国，既要考虑资金的成本，又要看本身企业有无外币投资窗口。有很多程序性的问题，必须在体外形成循环，汇率可能会吞噬利润，所有海外投资都要面对汇率问题。“当你想把钱换成人民币回国，这利率差可能就吞噬所有的利润。”他指出，投资美国之所以是目前海外投资第一选择，因为美元现在处于增值期，如果投资美国，对于企业而言是保值的。

　　作者：沈浪

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