央企造地王 原来是在空手套白狼 ！

　　摘要：央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。房企还可从地方政府获得高额总地价返还款，如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等，地价返还金额可能高达80%以上。这些“地王”央企的做法，可比作新一轮央企改革中获得卡位优势的“毒丸计划”，他们也有背后的苦衷，要么当地王，要么出局：彻底退出房地产市场。

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　　作者：黄志龙｜苏宁金融研究院

　　最近一段时期，全国一二线城市地王频现，土地溢价率已经突破了投资者和民众的想象空间，频频举牌的央企被推到了舆论的风口浪尖。然而，争抢“地王”的央企难道仅仅是“人傻钱多”?还是背后另有隐情呢?且看以下分析。

　　首先，全社会优质资产缺乏，一二线房地产仍然是相对稳定的优质资产。中国经济长期来看将进入L型，经济增长中枢的下移，必然使得全社会优质资产日益匮乏。在新世纪前十年，中国同时享有WTO红利、人口红利、前期改革的制度红利等，中国出口部门带动传统产业高速发展，企业获利能力井喷，各行业优质资产泛滥。2008年金融危机后，地方政府快速加杠杆和房地产市场泡沫化发展，使得传统产业继续保持强劲的获利能力，地方政府债务本身也成为社会资金争相追逐的优质资产。当前，我国传统产业和地方政府都正处于去产能和去杠杆阶段，优质资产匮乏也就成为必然的结果。在这种大趋势下，一二线不动产成为全社会资金追逐的一块飞地，包括央企资金也不例外。从资产的保值增值角度来看，2008-2015年，北京、上海、深圳的二手房累计涨幅均在7-10倍，远远超出任何实体经济投资和资本市场投资的收益。

　　其次，央企融资成本之低、融资规模之大超乎想象。今年一季度，银行信贷和社会融资宽松程度史无前例，新增贷款规模4.61万亿元，社会融资规模总额6.5万亿元，均超过或接近历史最高水平。在当前中央严控地方债务背景下，央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。2015年房企融资成本排行榜中，中海、华润、保利、招商等央企地产企业均位居前列，资金成本控制在了极低水平，如中海地产发行的70亿元“15中海01”公司债，利率低至3.4%，更为重要的是，信达地产等中央房企还获得了国资大股东助力，大股东资源对于房企融资的支持和增信作用巨大。相反，即便是龙湖、万科、碧桂园、恒大等大型民营房企，其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本，如恒大、碧桂园等大量项目甚至还通过互联网金融获取资金，融资成本普遍在6%以上。此外，中央房企在发行公司债、企业债等低成本融资过程中，其审批流程较民营房企更快捷、更容易。

　　再次，房企实际用于购买土地的“真金白银”相对有限。财政部数据显示，今年1-4月国有土地使用权出让收入9536亿元，而在房地产开发企业资金来源的数据中，1-4月房企应付款规模为1.44万亿元，扣除工程应付款7974亿元后大部分都是购地应付款，总额为6421亿元。由此可见，尽管出让了大量土地，但地方政府实际获得的可支配土地出让收入仅为3100亿元左右。此外，房企还可从地方政府获得高额总地价返还款，如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等，地价返还金额可能高达80%以上。与此同时，历史上大量的地王举牌企业退地的情况屡见不鲜，特别是在北京、上海等一线城市地价过高，使得许多地王举牌的主体逐步转变成“央企+民企”的联合体，这种联合体多为松散的项目组合，随时都有解散的风险。

　　最后，央企频频举牌地王目的是获得新一轮央企改革的“卡位优势”。早在2010年3月，国资委明令16家央企可将房地产作为主业，其余78家必须逐步退出，这就是历史上著名的“退房令”，然而这一“退房令”迟迟未得到执行。2016年正处于央企新一轮改革的关键节点，特别是2015年12月中央经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组”，央企之间地产业务将面临大重组，信达地产等央企为了在新一轮重组中不被吃掉，为自身获得继续开展房地产业务增加筹码，不得不疯狂举牌地王，一方面是做大规模，另一方面是获取高价地做高成本，彻底打消那些主业为地产的央企吃掉自己的积极性。

　　综上所述，每当房地产市场进入焦灼、僵持阶段，都会有不以房地产为主业的大型央企举牌地王，然后是市场一片哗然。前有2014年3月前后中化集团旗下方兴地产先后豪取北京和上海地王，今有近期信达地产、中国电建举牌获得北京、上海、深圳三地地王，这些“地王”央企的做法，可比作新一轮央企改革中获得卡位优势的“毒丸计划”，他们也有背后的苦衷，要么当地王，要么出局——彻底退出房地产市场。

　　（本文仅代表作者个人观点）

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