杭州地价竞拍分化调查：房贷降温风险隐现

　　本报记者 包慧 杭州报道

　　导读

　　21世纪经济报道记者了解到，在不良率高企的浙江，春节前出台的房贷首付最新政策从今年年初就已落地。包括中行在内的多家银行浙江省分行均表示现已执行首套最低两成首付，二套房最低三成首付的政策。这是继2006年6月之后，商业贷款 最低首付比例首次重回两成。

　　今年至此半年间，杭州房产库存骤降36936套。

　　在房产加速去库存的同时，今年上半年杭州也卖出了有史以来最多的土地。如此，业界人士认为，土地决定了楼市的供应，若成交量跟不上，杭州库存有可能迎来反弹。

　　在这波行情影响下，这两天，杭城的地价又出现了“分化”的局势。7月5日和6日，余杭未来科技城、萧山钱江世纪城板块接连拍出三地，吸金近95亿元。而两地竞拍现场呈现两极分化，未来科技城地块溢价率高达208%，萧山两块土地几乎以底价成交。

　　208%是今年杭州土地市场的最高溢价率，而萧山钱江世纪城的两块地则接近于底价，分别以1.21%和1.49%的超低溢价率成交。

　　据国家统计局发布《2016年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，杭州商品住宅房价环比再涨3%，涨幅居全国第六位，仅次于上海、南京、合肥、厦门和惠州。同时，杭州房地产价格仍旧处于上涨通道，已实现连续13个月环比增长。

　　21世纪经济报道记者从多家区域内的金融机构了解到，今年上半年部分银行的房贷发放量已经超过去年全年。而至于房贷下半年是否会收紧，多位银行信贷人士和杭州房地产界人士则意见不一。银行人士多认为杭州房价的涨幅不是很夸张，在资产荒的大背景下银行也没有其它可以放款的资产，从风险收益的角度来看银行不会主动收紧个人房贷业务。而房地产界人士则提醒需防范信贷降温的风险。

　　两极分化起源

　　在杭州楼市一片火爆的情况下，为什么出现两极分化现象？而萧山钱江世纪城和未来科技城，近年来在杭州都是利好不断、发展势头很好的新兴区域。钱江世纪城将举办G20、亚运会等重大国际峰会和赛事，而未来科技城则有阿里巴巴、梦想小镇，某种意义上说未来科技城产业发展代表杭州今后产业发展的新高度。

　　浙江建工地产集团企划部总经理邱国良7月7日对21世纪经济报道记者表示，“萧山钱江世纪城地价、房价近两年来层层攀升，到目前来看应该已经到了一个较高的临界点。土地供应已经较多，开发商后续拿地要考虑风险。所以溢价不高，可以理解。未来科技城的总体发展前景并不逊于钱江世纪城，但目前平均地价、房价总体上还是较低。而且近年出让土地不多，可售住宅并不多，存在空档期，市场刚性需求仍存在，相对来说风险不大。目前阳光城所拍的这块地本身是处于未来科技城的优势地段，价格相对这一地块来说风险还是可控。”

　　邱国良表示，从全国范围来看，相比上海等一线城市，甚至相对南京等同类城市来看，目前杭州的地价、房价总体上还是没有过火。而建工地产今年在杭州主要卖的是写字楼，上半年卖了6万方（线上签约及线下认购意向协议），住宅仍是保持一开即售罄局面。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进7月7日对21世纪经济报道记者表示，因为萧山面临几个压力。第一，萧山周边滨江区库存规模也很高，购置萧山不如到滨江区。第二，杭州东站成为后续人流客流等资源的密集聚集区，而萧山反而会被忽视。这些都会使得萧山土地市场交易比较冷清，房企也会相对以谨慎态度来对待此类土地。

　　严跃进称，应该说未来科技城是近期房屋交易的热点区域，所以土地溢价率高也符合市场预期。后续未来科技城本身也会成为杭州一个新的商圈和投资热点。房企投资热情高涨，和对未来此类区域投资价值持续看好有很大的关联。

　　房贷降温隐含风险

　　据21世纪经济报道记者了解，今年各家银行普遍将房贷作为资产配置的重点领域之一。

　　严跃进表示，下半年可能会出现首套房贷利率优惠力度减少，二套房贷首付比例增加等。“换而言之，最宽松的信贷周期已经过去，置业者和房企都需要警惕此类风险，以防范物业交易降温的风险。”

　　邱国良表示，上半年银行贷款利率一路下行，首付降低，房贷业务增大，也积累了一定的高杠杆风险。预计下半年杭州房贷政策将逐渐趋于稳定。同时银行会通过细化优惠利率、首付政策门槛，吸引优质客户申请房贷，从而降低贷款风险。

　　一位国有大行浙江某支行行长对21世纪经济报道记者称，“从与企业接触来看，整个基本面没有看到转折的迹象。与其投放给风险大的企业，个人按揭贷款更为安全，银行宁可牺牲点利差。”

　　21世纪经济报道记者了解到，在不良率高企的浙江，春节前出台的房贷首付最新政策从今年年初就已落地。包括中行在内的多家银行浙江省分行均表示现已执行首套最低两成首付，二套房最低三成首付的政策。这是继2006年6月之后，商业贷款最低首付比例首次重回两成。

　　但是，在利率上的优惠仍不多。

　　以中行浙江分行为例，其首套房贷利率普遍为基准利率。不过，针对优质客户，经过总行审批可以获得最低9折的优惠，分行可以审批9.5折等优惠。而二套房，中行浙江省分行一位人士向记者表示，目前二套房房贷全部执行1.1倍的政策，未有松动。以5年期以上贷款为例，上浮10%后为5.39%。

　　据银行信贷人士透露，有部分股份行正在酝酿下调二套房贷利率至基准利率，但审查非常严格，极少数客户能通过，另外可能会以购买该行的理财产品或者大额存款等为限定条件。

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