7月19日至21日,新华社连续三天发布述评,评论“楼市变局”。
在19日题为《警惕繁荣背后有风险——一评楼市变局》的文章中指出,加杠杆无疑有助于消化房地产库存,但如果杠杆过高,房地产就不再像必需品,而是越 来越像金融品,势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。历史告诉我们,美国的次贷危机、日本的房地产泡沫,就是由于反复加杠杆,通过一轮又一轮的量化宽 松、再宽松,形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头,就必须将其消灭在萌芽状态。
《小心地产市场的“地王”盛宴——二评楼市变局》直接了当地警示,在当前相对宽松政策下,部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”,企图以房价上涨自我解套。并指出,国企央企抢“地王”不能听之任之。
第三篇述评指出,“去库存”要打持久战。去库存应通过“人”的城镇化,而非加杠杆。事实证明,加杠杆只会导致楼市“虚火”上升,放大楼市“虹吸效 应”,资金过度向一二线城市集中,既使热点城市房价高位跳涨,也增加了三四线城市去库存的难度。楼市去库存不可能一蹴而就,其背后暴露出房地产市场诸多积 重难返的问题,但迎难而上是唯一的选择。
警惕繁荣背后有风险——一评楼市变局
新华社北京7月19日电(记者 韩洁) 继二线楼市“四小龙”中的合肥7月1日实施楼市新政之后,7月15日起厦门市也调整住房信贷政策,两地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例,释放出降低信贷杠杆为楼市降温的重要信号。
有所行动的不单是合肥和厦门。上海、深圳和北京限购政策不松绑;苏州、南京先后出台土地拍卖的“熔断机制”防过热;部分银行也开始通过“降杠杆”控制 投资楼市的风险,如兴业银行大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款额度,工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%……
楼市再现降温信号,是对当前部分一二线城市再现过热苗头的警示。
今年上半年,北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难求”剧情,将楼市热度急剧推高。房价上涨使 得一二线城市库存压力基本释放,但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处,提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房,合肥、南京陷入 上万人争抢百套房源的疯狂模式……
繁荣景象的背后潜伏着风险。
与前几轮楼市反弹不同的是,本轮部分城市房价暴涨、地王频出,更多与金融杠杆的撬动有关。30%的首付将房地产投资的杠杆率上升到两倍以上,而年初曝出的链家和很多P2P公司提供的首付贷则进一步放大了杠杆,这一现象与2015年股市流失的场外配资非常相似。
加杠杆无疑有助于消化房地产库存,但如果杠杆过高,房地产就不再像必需品,而是越来越像金融品,势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加 杠杆,将导致旧的泡沫还没挤出,新的泡沫又会积聚,最终可能会在政策收紧时破裂,导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。
历史告诉我们,美国的次贷危机、日本的房地产泡沫,就是由于反复加杠杆,通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松,形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头,就必须将其消灭在萌芽状态。
防范住房金融风险,关键要继续实施逆周期的宏观调控政策,并加快相关领域改革,以便释放更多合理的新需求,并调整供给以匹配新需求。针对下半年和明年 可能出现的市场短期调整,宜采取“细水长流”的调控策略,不宜“频施一揽子猛剂”,把握好货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度,协调搭配,保持 调控有“温度”可持续。
防范住房金融风险,重点要贯彻执行好“因城施策”的调控主任务,同时要求城市间调控协同配合。既要分城施策,一二线与三四线及以下城市应采取完全相反 的政策措施;又要协同作战,作为风向标,要保持一二线城市市场平稳,防止一二线城市过度冷热,带动三四线城市去库存,确保住房市场长期可持续稳健发展。
小心地产市场的“地王”盛宴——二评楼市变局
新华社北京7月20日电(记者王立彬)2016年成为“地王”之年,但有关这些“地王”身世的市场信息却有太多谜团,太多需要质疑。
上半年,全国50个主要城市冒出200余宗“地王”,堪称有史以来高价地最密集涌现的半年,其中热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南 京21宗、武汉11宗、天津14宗。而在上一个“地王”年的2013年,也不过拍出60宗“地王”。今年半年间,50个主要城市土地出让金总额首次突破万 亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过200%。这场“地王”盛宴呈现来势凶猛的新特 点,但却在风险防范方面,过于缺少监管信息。
首先要关注的是,“地王”由一线城市蔓延至二线城市,南京、苏州、合肥等2016年“地王”云集之城,也正是今年以来房价上涨最迅猛的地方。必须关注 的是,在传统房价与地价关系即“面粉”“面包”问题之外,作为“和面的水”的流动性起了多大作用?在当前相对宽松政策下,部分开发商通过融资举债、加杠杆 等方式造“地王”,企图以房价上涨自我解套;在积极扩张战略下,部分企业上半年债务融资规模较大,后续偿债压力如何舒解?击鼓传花的风险如何防范?
据披露,上半年“地王”过半为国企央企斩获。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。据业内人士分析,央企 国企抢“地王”与国有企业改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关。果真如此,必须直面正视,分析引导,而不可听任“地王轮流坐,下周到我家”。
数据显示,新一轮“地王”溢价率、楼面地价等创下新高。219宗“地王”,溢价率超过100%的地块有109宗,超过50%的地块更多达167宗。然 而国土资源部6月8日通报称,按要求各地须对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地,成交确认书签订后2个工作日内上报国土资 源部。但根据异常交易地块备案数据库,2015年以来媒体报道的异常交易地块,备案率仅为18%。异常交易地块备案制度,是房地产用地市场管理调控、土地 市场健康平稳发展的重要机制。近九成异常交易身处于报备之外,市场信息失真程度可想而知。
今年以来,坐拥“地王”的开发商日子并不好过。北京累计出让楼面价超3万元/平米的地块59宗。开发商为拿下这些地块,总共花了1919.38亿元, 但至6月中旬销售也只有224.8亿元。“地王”必将加重供需倒挂,普通住宅供应不足,供应高端化、豪宅市场去化压力剧增。目前北京很多“地王”项目要想 上市盈利,未来两年房价必须要在目前基础再上涨100%或更多。这里面包含的产业风险、金融风险以及国有资本流失风险,不能视而不见。
去库存”要打持久战——三评楼市变局
新华社北京7月21日电(记者郁琼源)最近一个时期,“地王”频出、房价普涨,然而,看似红火的楼市景象并不能掩盖库存压力犹大的现实,“去库存”仍是楼市面临的严峻挑战,要做好打持久战的准备。
在一系列政策“组合拳”的作用下,楼市去库存初见成效。国家统计局数据显示,6月末,商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米;住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。
但是,仔细分析楼市现状,这些数据并不能让人轻松。在市场分化加剧的背景下,部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。市场机构调查显示,沈阳和 大连等城市虽然消化周期均有回落,仍高达19.5个月和22.6个月。对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市而言,去库存压力依然很大。
从结构来看,相对于住宅市场,商业地产存量过大、空置率高、租金低,成为“难啃的骨头”。国家统计局最新数据显示,截至6月末,全国商业营业用房待售 面积高达15263万平方米,同比激增23%。以红火的一线楼市上海为例,调查显示,商业营业用房与写字楼可售面积总量逾1950万 平方米,而商品住宅可售面积仅947万平方米。
化解楼市库存,无论国家层面还是地方政府,都在积极出招,这更需要有系统思维,科学规划,细化政策。比如,让新市民不再为购房犹疑,基本公共服务的全 覆盖就需要“加速跑”,免除他们的后顾之忧。化解商业地产存量,地方政府应合理把控土地供应节奏,不能一边库存高企,一边大量批地。部分省市明确提出“商 改住”政策,那么一旦改变土地用途,土地出让金的补缴标准是什么,是按照起拍价还是参考周围其他地块的价格等,都需要政策进一步细化。
值得警惕的是,去库存应通过“人”的城镇化,而非加杠杆。事实证明,加杠杆只会导致楼市“虚火”上升,放大楼市“虹吸效应”,资金过度向一二线城市集中,既使热点城市房价高位跳涨,也增加了三四线城市去库存的难度。
楼市去库存不可能一蹴而就,其背后暴露出房地产市场诸多积重难返的问题,但迎难而上是唯一的选择。特别是在中国经济新旧动力转换的关键阶段,打赢去库存这场持久战,推动房地产市场健康发展,让房地产业成为宏观经济的“稳定器”,意义重大。
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