澳大利亚作为一个世界上最宜居的国家之一，一直是中国最喜爱去置业的热门地区之一。据有关数据显示，中国人在最近两年在澳洲置业的金额总计高达1818亿人民币。
为更深入地了解去澳大利亚房地产的置业政策及概况，海外情报社第四堂海外淘金大讲堂就请到了澳大
利亚维克多?斯摩根投资有限公司中国首席代表周卓峰先生。相关公司股票走势
在今天的文章里，熟知澳大利亚的商业规则与投资热点的周卓峰先生将给我们深入全面剖析墨尔本房地产市场的投资价值与优势。
每年27000华人移民澳洲 仅次于印度
首先，澳大利亚是一个非常典型的移民国家，我们在澳大利亚的街上可以看到有不同的人，比如说犹太人、越南人、华人、意大利人，还有印度人聚居的街区，犹太人大都经商，英国人大都是从政，华人大都是经营餐饮，印度人就是开出租，意大利人从事农业种植，都已经成为了当地比较鲜明的，而且已经流传了几代人的社会意识。
而移民在很大的程度上，带动了澳大利亚房地产的繁荣，推动了澳大利亚的经济发展。在这里，我想跟大家一起分享一下澳大利亚的人口数据。这个数据在今年刚刚突破了2400万。
经过了48年，人口已经翻了一倍，虽然它的国土面积有741万平方公里，只比我们小了20%，但是人口仅仅相当于我们的一个一线城市。
澳洲的国民银行刚刚发布了一个调查数据显示，澳大利亚在2015年的第四季度，人口的增长达到了1.4%，跟过往几个季度基本持平，这个数值无论在国际范围还是在澳大利亚的历史上，都处于相当高的水平，也显示了澳大利亚的人口增长步入了一个比较平稳的快速发展的阶段。对于GDP的巩固发展，也是一个很好的支撑。
另外，澳大利亚的移民和边境管理处统计的数据，2014年到2015年的财年，澳大利亚总共接收了18.9万的移民，当中包括了家庭、技能以及特殊的三大类别。但这里面不包括难民，这当中总共有27000名的中国人移民到澳大利亚，仅次于印度，位居第二位。
作为一个传统的移民国家，澳大利亚移民局每一年都会更新它的移民数目。纵观过往的10年，澳大利亚的移民配额一直是稳中有升的。
最近这几年，澳大利亚的总移民配额都在19万左右，这充分说明了澳大利亚的移民政策是非常稳定的，而且也是它的一项基本国策。
一个经济的带动，我们首先要去看它的人口。而澳大利亚过往的这几十年，基本上人口都处于正的增长，而且它也是有一个非常之悠久的移民历史，所以首先它的人流是不断在增加的。
澳洲经济预计未来一年保持3%的增长
据2016年4月份，国际货币组织发布的世界经济展望数据显示，澳大利亚的GDP在人口高于2000万的国家中排名第二，目前是世界上的第十二大经济体。
作为一个人口只有2000多万的国家，它的人均经济是十分之高的，而且它还是一个资源十分丰富的国家。
矿产和农业长期以来就是两大经济支柱，澳大利亚是全球第四大农产品出口国，也是很多种矿产出口的世界第一大国。
这两大产业，具有防御性的功能，使得澳大利亚即使在全球金融危机的时候，也不会受到太大的冲击。
在过往的两三年里面，全球经济衰退。但是非矿业的行业，包括农业、房地产、教育、旅游、金融服务等行业的增长势头是非常猛的，成为了经济发展的有力支撑。
所以澳大利亚的经济增长不仅没有下滑，反而实现了增长。以下几个例子跟大家分享一下。
在教育方面，也就是海外留学生教育，已经成为了澳大利亚最大的出口服务业，也就是仅次于煤矿和铁矿，是第三大出口业。在2015年，这方面的产值达到了200个亿的澳元，联邦教育部的独立数据显示，2015年在澳的国际留学生的数目增加了10%，也就已经达到65万的规模。
澳大利亚的旅游业，也是非常之强劲的增长。2015年产值上升了11%，达到了158亿的规模。
那澳大利亚的农业，就更不用说了。2014年到2015年的财年增加了5.4%达到了516亿的规模。其中，出口是占的516亿里面的430个亿，比同期增长了9%。2015年到2016年的财年，澳大利亚的经济总的增长是3%。
根据《联邦证券》的分析师指出，2016年到2017年，澳洲的经济将会再获得3%左右的增长，潜在的通货膨胀率由1.6%上升到2%，而失业人口可能以后也会有所缓解。
失业率将会从目前的5.7%下降到5.5%，这些数据说明，澳大利亚幸免于全球性的经济衰退，通胀的水平是可控的，利率也创下了历史的新低。澳元的贬值更有助于澳大利亚的经济保持着创记录式的发展。
当然，以上我们所说的就是整个澳大利亚经济的一个所谓的概括面，如果我们要把整个的经济再联系到房地产上面来讲，以下我会通过几个话题跟大家去分享一下澳大利亚房地产的发展情况。
20年来 墨尔本房价累计增值421%
根据最新的住房以及价值指数的显示，澳洲的房价近20年来都在稳健地增值，从1995年到2015年，八大首府的城市累计地升幅，高达了330%。
其中悉尼的房价累计增长了330%，而墨尔本的房价累计地增值是421%。
人口的不断涌入
根据澳大利亚统计局公布的数据，目前澳大利亚的人口增长排名第一的是墨尔本。2025年，墨尔本的人口将会达到540万。预计到2053年，人口将会超过悉尼，在澳大利亚排名第一。
此外，墨尔本连续五年也被评为了“最适合人类居住的城市”。因此，它也将会成为2015年流入人口最多的一个城市。
这一切都说明墨尔本正在不断地吸纳从世界各地以及从澳洲各地源源不断涌入的人流。所以说墨尔本的房价在近20年来讲一直是平稳增长的。
政府打压催生房价上扬
同时，墨尔本现房的拍卖率一直是居高不下的，2015年9月份，新开发的项目也是在这方面取得了一个不错的突破。
而且最近，澳大利亚的政府，特别是在墨尔本的政府一直在采取着一些措施去压抑目前澳大利亚的一些房价比较突出的地方。例如在CBD附近的公寓，这里附近的公寓已经不是说随便你想建就可以建，政府加强了很大的规划。
墨尔本的西北部和北部走廊的新别墅区的价格，也是在明显地上扬。这些地区的市场有一种蓄势待发的势头。因为现在对现房的高需求导致了离市中心较近地区的房产可负担性已经变差了。
因此，墨尔本中环到外环地带的新土地供应又非常的有限，土地出售的时候，第一供应量、第一保有量成为了这个所谓墨尔本价格不断往上扬的动力。
在这里，我要跟大家分享一个非常有趣的数据。澳大利亚目前的apartment出租空置率仅为2.3%，这也是说明了不断的人流涌入以及不断的住房需求，是承托着整个墨尔本房地产市场的最主要因素。
目前在我们国内，也会受到很多市场上面的存疑和误区。在这里，我要去跟大家解释一下，比如说目前市场上存在不少澳洲房地产投资的疑惑和误区。
澳大利亚房价真的是华人推高的吗？
总是说中国人把澳大利亚的房子都买贵了，说我们蜂拥而入把他们的资产价格推高了。
在这里，我想列举几个权威的数据去跟大家分享。
根据澳大利亚房地产网统计的数据，目前在澳大利亚房产的海外主要买家是美国，第二位也不是我们中国，是英国。中国仅仅只排在了印度的后面，位列第四位。
也就是说，中国经过了近几年井喷式的购买，我们在澳大利亚的海外资产上，才排到了第四。所以因此在澳大利亚的房地产海外买家里面，中国只占27.1%，所以说中国人把澳大利亚的房子买贵了。不好意思，其实澳大利亚的房产本身就是欧美各个主要投资者一直在涉猎的市场。
澳大利亚房产市场究竟有没有泡沫？
澳大利亚的总人口在今年的2月份才刚刚突破了2400万。那么在悉尼、布里斯班、墨尔本、珀斯，源源不断而起的高楼，不断开发的新区是否真的有足够旺盛需求的来支撑？澳大利亚的公寓市场是不是已经供不应求了，还有没有上升的潜力呢？在这里，我要跟大家好好地去解释一下。
关于所谓的泡沫理论，一直都不绝于耳，从来就没有消失过。但来自移民、留学、旅游不断增加的人口增长需求表明，澳大利亚房地产市场的快速发展，还是有坚实的刚需的。
在一些研究报告中反复出现的澳大利亚房地产供应量的数据，根据批文上的数量，他们都是根据批文上的数量，而不是实际交房的数量，而按照澳大利亚房地产严格的操作流程，真正能交房的可能只是占很少的一部分。
因为银行精准的审核制度对开发商的严格要求，不是所有开发商都能够从澳大利亚的银行里面获得建设贷款。
加上目前更加严格的借贷标准，更加一致的开发商的楼盘进入批准阶段，就有可能出现的情况是一半以上的批文都不会获得通过，一般以上的房子都不会建成。
而澳大利亚人口增长的速度又非常之迅猛，远远超于预期，原本预计澳大利亚的人口将在2017年突破2400万，实际上已经在2016年的2月份突破这个数据了。
所以，伦敦的一家知名的物业管理公司日前就发布了新的一期全球房价的指数报告，2015年的第二季度至2016年的第一季度，全球房产综合指数上涨了3.4%。其中，澳大利亚的房产增长了8.7%，是55个取样国中排名第六。虽然这一个排名比上一年下滑了两位，但从总体来讲，还是不错的。
澳洲政府加高印花税对市场影响几何？
近几年来，似乎一直都有政策在提高海外买家的门槛，比如说FIRB就是海外投资资产的税费，又或者说是提高了印花税，还限制贷款。海外买家究竟还能不能投资澳大利亚的房产呢？
其实，加高了印花税以及海外贷款的严格，从一定程度上也证明了投资市场的活跃。澳洲政府想加大收入，因为如果真的要出入控制房价，出于控制房价的考虑，限制海外投资的话，那直接禁止就更简单了。
但是，澳大利亚政府并没有这样做，海外投资，包括对房地产的投资都在不断地增加。这一切都足以说明一个问题，从来没有任何政策或者风声说澳大利亚要关闭海外投资市场。
而且政府努力地去提高海外的投资，投资者的门槛是为了保证澳大利亚整个房产是处于一种均衡、稳定，在一定的范围里面去增长。
在这里，我要在这里重申一点，澳大利亚的房地产市场其实目前来讲，它是处于一种重新的整固，重新的去控制它的供应量，而令到整个市场更区域一种理性的、合理的增长。
卖给外国人的公寓占据交易总额30%
很多的朋友会问，既然中国现在是排名第四，在澳大利亚的海外投资者，那目前我们中国人在澳大利亚投资房地产的状况是怎么样呢？下面我要继续跟大家好好地去谈一谈，有关这个华人在墨尔本的投资状况。
目前，在澳大利亚的国家银行的统计，在墨尔本卖给外国人的公寓，其交易额占据了整个市场的30%，澳大利亚国家银行的首席经济家，他曾经说过这样的话，海外投资者约占整个墨尔本拍卖市场的20%，而在墨尔本市中心的商业区，大约有60%的公寓市场是为海外投资者所投资。
知名的企业，中国的房地产商也不断地去进入澳大利亚所谓的房地产市场，比如大家非常熟悉的绿地集团，在澳大利亚的跑马场的项目就是一个非常好的项目。由绿地集团从维多利亚马术俱乐部手中购买的土地，并且在那里兴建了大概是一千套到两千套的住宅。
近年来，我们也不断地听到了有很多的投资者，在澳大利亚里面去成交了这些所谓的重大的房地产交易。比如去年3月，来自上海的投资者就买下了澳洲CBD核心地段里面的Tower street的一处地产，远远超出了原来的价格，成为了当时轰动一代的新闻。
刚刚过去的6月，一家总部在中国南昌的房地产开发公司，也拍卖下了一家原来澳洲非常有名的金融服务公司，位于澳大利亚的总部。当然了，上个月我们的一位华人买家也创造出了澳洲墨尔本最贵的富人区Toorak新的楼盘价格，2400万从斯摩根家族下面买回去了一套豪宅，从而也刷新了墨尔本地区的最高房价记录。
华人聚集的几个区，过往几年的房屋价格数据，由于我们国内的投资者不断地进入澳洲，所以在墨尔本一些深受华人喜爱的区，房价的攀升是远远超出平均水平的。
目前来讲，在整个墨尔本，分别是有三块最热门的所谓的投资地，第一个就是Glen Waverley，第二个Doncaster，还有就是Box Hill。在2015年，这三个地区独立的房子分别上涨了25%、21%和42%，远远超于11%，墨尔本的平均楼价的涨幅。
政府打压 房价不跌反升
我们再来谈谈第三个问题，墨尔本房地产增值的可能性和未来发展的趋势。
前一段时间，四大银行对纯海外收入的贷款进行了限制，维州和新州的政府纷纷提高了海外购房者的印花税和土地税，所以很多的专家将银行这些行为解读为澳大利亚政府对房价的打压和限制。
甚至有不少的专家和媒体都预测，今年澳洲的房地产价格会下跌8%。不过，最近最新的数据公布以后，大家都傻眼了，澳大利亚地产的价格不但没有跌，反而上扬了。最新的数据显示，过去的三个月，也就是2016年的第二个季度，墨尔本的楼价上涨了3.5%。
上涨的原因，当然还是刚性的需求强劲，而且受到了5月份降息和负扣税的政策的话带来的变动刺激，大家原来以为去年的猛涨局面不会在今年重演，但恰恰目前的房价仍然是在节节攀升。
有很多专业的机构和分析师认为，人口的增长、就业的增长和利率的降低都会推动房地产的增长，但因为限制政策，房产不会突发性爆炸，现在还是入市非常好的一个契机。
澳洲的联储局局长史蒂文斯曾经说过，和一年前相比，低利息所带来的风险比较少，而住房投资有助于推动近期的经济活动。
而史蒂文斯的观点也正好验证了新财政案的决议，确实没有对现有的投资房的负扣税政策进行修改，这也是非常利好澳洲的墨尔本房地产的消费与投资。
还有就是最近在澳大利亚移民局所宣布的一个消息，自2016年7月1号起，澳大利亚将全面开放小学生的留学签证。
也就是说，以前去澳大利亚读大学、去到澳大利亚读中学，现在连去澳大利亚读小学也可以了，相信增加了这个澳大利亚，小学可以去澳洲留学的这个状况，必然也会随之带出了新的人潮，去增加所谓进入墨尔本住宅市场的需求。
周卓峰先生
澳大利亚维克多?斯摩根投资有限公司
中国代表处首席代表
从事中澳双边贸易及投资近20年，其间往返中澳两国近百次，熟知澳大利亚的商业规则与投资热点，对于地产、教育、移民等热点领域的发展方向颇有见地。
在澳大利亚农业、林业、金融、贸易、航运、投资等领域具有一定的影响力及广泛的人脉。
以上就是周卓峰先生对于墨尔本房地产市场的房价趋势、是否存在泡沫等问题的解读。相信看完的朋友也会对澳洲房产有了更直观的认识和理解。
然而，许多中国买家在海外置业时往往会比较先注重该房产在当地的地段、增值优势、房租收益率等问题，在精挑细选后便购置了心仪的房产。殊不知，却常常忽略购房后在当地的房产税率问题常常会形成一个定时炸弹，甚至会影响房产的投资回报。
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