两年前，高呼“未来十年将是中国房地产的黄金十年”，十年之期还只过去一小段，却有人站起来理性回击“不，中国房地产最好的十年已过 未来也不会再回来”。
△“中国青年经济学人”（2014年度）
2016年7月6日，社科院世经政所国际投资研究室主任张明在由中国社科院财经战略研究院举办的房地产研讨会上的汇报一下所在团队关于房地产的看法。
房价反弹 地域分化一
2015年第2季度全国房价低迷，2015年下半年开始反弹，房价渐长。但是，一二三线城市的各线城市内部房价过去的涨幅都比较接近，现阶段都出现了显著的分化。
截止2016年5月底,
深圳房价同比涨了70%左右
上海房价同比涨了约40%
北京、广州约为20%
南京、合肥、郑州、武汉
领跑二线城市房价同比涨幅
其它中西部二线城市的房价增速依然较低
房价反弹 带动投资回暖二
2009年和2012年也出现了房地产回暖，本轮房地产回暖特征却不同以往。
2009年、2012年房地产回暖过程
房地产成交量率先回暖，进而带动房地产开发回暖，最后才是房价反弹。
因此可以把前两轮房地产市场反弹看作是房地产市场自发调整的结果，也就是市场持续去库存。
2015年下半年以来房地产回暖过程
房价先反弹，之后再带动房地产成交量回暖，最后带动房地产投资回暖。
本轮房地产市场反弹在很大程度上是政府人为加速去库存的结果，而这个加速去库存的重要手段之一就是货币和信贷的放松。
房地产金融投资品化 买房炒房风险增加三
一线城市的房价增速差距为何如此之大？深圳的房价为何能一骑绝尘？原因有六：
一是本轮一线城市的房价飙升背后，有着高杠杆率的支持。本来，如果买房需要30%的首付的话，杠杆率是比较低的（2倍多），但在过去一年内，包括链家与一些P2P公司都给买房人提供名为“首付贷”的产品，这事实上将买房人的杠杆率推升至9-10倍。这与2015年上半年股市飙升受到场外配资的推动非常相似。
二是当前国内有过多的流动性在追逐过少的安全资产。由于安全资产匮乏，很多机构投资者开始大量配置一线城市的商品房，这自然会推高房价。
三是金融财富的轮动。在2015年，中国股市经历了一次暴涨暴跌。此后，在股市获益的投资者将资金从股市转出，这些资金主要有两个去向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产。因此，本轮房地产涨得最猛的深圳与上海，都是股票交易所所在的城市。
四是香港房地产市场影响，仅限于深圳。在2015年前后，香港房地产市场到了一个难以持续的高位，很多投资者也担心港币与美元之间的联系汇率制能否维持，因此，很多香港资金高位出货，卖出香港的房地产，之后将资金转到内地来进行投资，而毗邻的深圳就顺理成章地成为投资重点。
五是虚假交易。大家知道，中国民营企业家当前融资很难。因此，在一线城市房价飙升的时候，部分企业家通过制造虚假交易来哄抬房地产价格，这样可以显著提高其能从银行获得的融资规模。
六是区域供给差异。从 特定城市的常住人口与户籍人口之比看，深圳这个指标比其他34个大城市高300%，远高于排名第二的厦门，而这个指标越高，表明人口流入规模越大，通常会 带动房价上升。深圳特定城市的工作年龄人口与常住人口之比最高，房价收入比，人均广义库存最低的，短期上行快，涨势猛。
不难看出，在推动一线城市房价飙升的六个因素中，有五个都是受到金融层面的流动性推动的，而只有一个跟基本层面——供给层面面有关。
所以说，在经过过去一年的上涨之后，现在一线城市的房地产已经不再像一个必需品，而越来越像投资品。如果房地产的性质越来越像投资品的话，那么未来价格的波动性可能显著上升。未来一线城市的房价未必会暴跌，但是波动性有望显著上升。这就意味着，通过高杠杆来买房或炒房的投资者，未来会比较危险。
中国房地产最好的十年已经过去，未来也不会再回来。 目前中国房地产市场总体上依然是下行趋势，全国范围内去库存的过程将是痛苦且旷日持久的。一、二线城市的房市回暖，也改变不了全国房地产市场下行的大局。 而在经过过去一年一线城市与部分二线城市的房价显著上涨之后，中国房地产市场的短期风险正在加剧，在不久的将来可能发生显著向下调整。此外一个可能对房地 产市场产生潜在负面冲击的因素，是人民币贬值预期的加深以及短期资本流出的加剧。
)
