文/克而瑞
[ 导读 ]
商业的资产价值是证券化的基础
自2014年始，资产证券化市场进入到高速增长阶段。2014年至2015年间，市场共发行各类产品逾9000亿元，是前9年发行总量的6倍多，市场规模较2013年末增长了15倍。
图片数据来源：Wind资讯，中央结算公司
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根据统计数据显示，2015年，全国共发行1386只资产证券化产品，总金额5930.39亿元，同比增长79%，市场存量为7178.89亿元，同比增长了128%。
资产证券化市场正呈现爆发式增长。同时，随着资产证券化发展的常态化，作为基础资产的商业地产也成为资产证券化市场的新宠。
商业地产将迈入资产证券化时代？
迈入存量时代，商业地产的资产证券化需求大幅急增。从万科、绿地试水REITs到新城投放资产管理计划，房企纷纷瞄准了资产证券化。
克而瑞制图：商业地产资产证券化
从目前我国商业地产的资产证券化已尝试的途径来看，大致可归结为标准REITs、准REITs及专项资产管理计划，但房企们更偏爱REITs。对于房企而言，REITs具备收入稳定、分红高、流动性高、成长性高的优势，不仅能够带来稳定的外部资金来源，更有利于加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。
同时，近年来商业地产发展迅猛，导致商业地产对长期资金的需求加大，过去单一地靠间接融资，即靠银行贷款来支持商业房地产开发的金融模式不可持续。
克而瑞制图
在行业利润摊薄的当下，低成本融资对房企来说就显得尤为关键。商业地产的资产证券化也成为正在发生的必然。
但受限于国内发行环境和法律法规的限制，目前国内市场还属于探索阶段。
商业地产REITs化，缺什么？
目前，国内欠缺有利于REITs成长的法律体系。
纵观房地产证券化程度最高的美国，我们会发现REITs的发展史堪称一部立法史，其有效的法律监管为市场投资的良性发展提供了强有力的保障。美国的REITs发展过程中，它的组织方式、投资内容、收益来源与收益分配等，都由严格的法律法规来规范。
克而瑞制图：信息来源《房地产证券化》
对于国内的REITs发展，目前一个很关键的问题在于监管的相关法规并不完善；一是缺乏专项法规，二是尚未建立针对REITs的税收制度，针对信托税收制度存在重复征税问题，很大程度上阻碍了REITs的发展。
然而，任何一类市场法律规范的完善都是随着市场自身的发展而不断健全，对REITs而言，只是时间的问题。
那么，除了外部法制环境，房企们能做什么？
在谈商业地产的资产证券化之前，我们需要明确一个核心问题，并不是所有的商业地产都适合证券化，商业本身的资产价值是证券化的基础。
那么，房企能做的或者说能决定的因素即：资产价值；通过优化运营提升商业的资产价值，而这一过程则涉及到资产数据化的问题。
举个例子，来谈一下资产数据化的问题。
图片来源：悦商科技
一般情况，对一个商场的资产价值进行评估需要涉及六大类因素，包括各项主营业务收入、经营成本、融资负债情况（财务状况）、风险管控水准、运营能力、未来成长潜力等。在REITs的资产包内，有多个商业物业，如何对资产包内的资产组合情况进行审计和评估？依靠的是各类资产项下的数据化报表，对资产实施价值监控和评估。
然而，问题在于国内大多数商业都尚未能解决底层数据的采集，普遍存在数据缺失、孤立无法打通的问题；并且大多数数据的统计仍然依靠人工处理，效率低、真实性有待商榷。因此，在实施资产证券化之前，房企首先需要解决的问题即资产数据化。
在商业地产企业中，宝龙在资产数据化方面走的较早。
近年来，宝龙通过专业的资产数据化SaaS服务商——悦商科技，为其提供系统性的资产数据化解决方案，帮助宝龙为商业资产建立资产快照，对项目实施动态资产价值监控。以清晰的大数据展示逻辑，覆盖全周期，并降低人工依赖，形成从开发到资产估值的资产优化与管控力。
悦商科技资产管理系统图示
比如，帮助宝龙打通实体商业台前后所有节点，连接数据，为智能化和社交化经营提供操作性，为经营提升和资产优化提供可扩展数据服务。
以问一问功能为例，通过商场公众号在线互动强化客户与商场的连接，时时更新客户需求数据，并反馈沉淀为指导商场资产运营管理的轻数据。
通过所有系统、硬件之间的打通，追踪消费者的详细数据，通过数据的整合运用于刻画商业场景和资产本身。
悦商科技资产&场景数据刻画
此外，通过部署SaaS化经营系统导入经营业务数据，将资产估值与经营数据并轨，让经营无缝对接资管，建立精确的资产价值数据体系。
悦商科技SaaS商业系统
当资产证券化的浪潮袭来，给陈旧的商业地产带来了脱胎换骨的蜕变时机，虽然目前商业的REITs化仍面临很多问题，但随着资产数据化的推进，商业资产价值回归，必将带动实体商业迈入以「质」取胜的新阶段。
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