文/水滴公寓创始人 冯玉光
[ 导读 ]
未来的长租公寓，群雄纷起，鹿死谁手？
在经济下行、资本寒冬与房价飙升、地王频现的双重背景下，一个原本小众、不被关注的长租公寓市场，因为房地产的供给侧改革和去库存，因为事关安居乐业和社会的长治久安，竟引起
国家领导人和各级政府的高度重视。相关公司股票走势
政府连续、快速出台租购并举、商改住、税收优惠等一系列扶持政策。快捷酒店巨头、开发商巨头、互联网巨头、中介巨头纷纷试水和发力长租公寓，一场跑马圈地的白热化竞争瞬间开启。未来的长租公寓，群雄纷起，鹿死谁手？
归纳长租公寓的冷与热
很冷：2011年前，长租公寓未出生，统称二房东。
冷：2014年9月前，星星之火，寥寥几家。
热：2015年9月前，长租公寓，风口上的猪。
冷：2016年6月前，资本寒冬，模式质疑。
热：至今，政策暖风频吹，巨头们高调入局。
很热：未来！ 眼花缭乱，血肉横飞。
扫描“进村”的四路诸侯
最早进村的大佬是房产中介，他们是开着枪进来的，只是这两年二手房、新房买卖之战要比公寓更加跌宕起伏，很难上头条。
接着悄悄进村的是快捷酒店，这几家公司进入公寓市场，基本没有怎么放消息，都是悄悄地干起来了，除了公寓圈、投资圈知道，外界基本不知道。
地产大佬们闷头行动，今年，除万科泊寓进村时候的动静大一点儿，其他人家基本都是只干不说，也许觉得搞个几万套太小儿科了吧，不值得一说。
万科泊寓
最近，互联网公司开始进村了，58品牌公寓馆昭告天下，新美大悄悄厉兵秣马，途家、爱屋说不准哪一天也就宣布进村子兜兜风。
解析四路诸侯遗传基因
根据出身、打法不一样，我把这个行业分为四派：中介派、地产派、酒店派、互联网派。
先说中介派，典型代表自如、相寓，爱上租、蘑菇公寓、美丽屋我也把他们归为中介派。这个门派的特点就是成交能力强，因为中介的核心能力是撮合成交，这个能力、习惯自然被带到公寓行业。
蘑菇公寓
再说地产派，典型代表泊寓、红璞，我把微领地、湾流、魔方都归为地产派。这个门派以抢项目能力见长，因为开发商的核心能力是拿地能力，到公寓行业就是到处抢项目，等着涨价。
魔方公寓
接着说酒店派，典型代表城家、逗号、窝趣。也许乐乎、友舍可以归为这个门派。这个门派以运营能力著称，非常擅于标准化建设，管理能力输出，因为快捷酒店核心能力就是发展加盟，输出标准，到公寓行业后，做几个样本后，就开始招呼加盟啦。
窝趣
最后说说互联网派，典型代表58集团和新美大，我把曾经试过将爱屋吉屋、搜房网归为互联网派。这个门派长于直击痛点，寻求创新，谋求颠覆，因为互联网公司骨子里就是模式创新，重新定义利益格局，“打劫”传统产业，他们一出手就想着怎么颠覆全行业。
搜房网
探寻早期品牌公寓何去何从
写到这里，发现把我自己写丢了，水滴公寓属于哪个门派呢？青客、寓见、优客、未来域分别属于哪个门派呢？
也许，我们上路的时候学习的是中介派，强化成交，快速奔跑。最近几年，受互联网派的影响，我们的梦想逐渐变得很大，业务的外延不断扩大。
随着去年的资本寒冬，融资不顺利，我们不但盯上了房地产上下游的战略投资者，还盯上了与开发商合作资产管理。经过几年坑里坑外的折腾，我们认清了公寓行业是重运营这个现实，又悄悄学起了酒店派的精细化、标准化运营。
可以说，我们的套路就是没有套路、没有包袱、以变应变、博取众长。未来，我们是独立的一只力量呢？还是照猫画虎，归为四大门派呢？
描绘大头部与长尾部
各位中小职业房东看官，别急！现在就说说你们。
为了论证水滴管家的商业模式是否成立，我分析了房地产开发商、房产中介行业、快捷酒店行业和便利店行业。四个行业Top10的市占率都在20%－25%之间。再结合公寓行业属地化、非标化、重运营等行业特点，我认为未来五年，公寓行业的集中度不会超过这个水平，即Top10市场占有率低于20%，中小职业房东还是主流。
水滴公寓信息化经营管理工具
但近年在资本的助推下，中国各个行业集中度不断提高，头部企业越来越大，越来越少，打着打着就打成一家啦。因为咱们的反垄断法“不反对”，所以公寓行业的头部企业不会很多，但会非常大，100万间不是梦想。而中小职业房东深耕一个区域、一个客群、一个品类，活得也很滋润和精彩。
八卦未来公寓格局
最后，八卦一下未来行业格局：
分布式公寓是中介派的天下，但不长寿（不展开）。
集中式公寓是酒店派的地盘，但会重蹈快捷酒店的覆辙（不展开）。
中国的EQR会出现在开发商阵营，成为其创新业务中的资产管理板块。
互联网公司会推动行业快速规范，并分得一杯丰厚的羹，但无法根本撼动和颠覆。
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