![]() |
本报记者 王俊丹 北京报道
观察资产管理市场,一方面需要融资的项目、可以进行投资的资产并不少,一方面又存在巨额的待投资金,然而两者之间无法准确匹配。过去一年以来,资产的实际回报和投资方的预期回报之间产生落差和错配,导致较低风险、较高收益资产的缺乏。
鹏华基金副总裁邢彪7月16日在21世纪经济报道主办的“2016中国资产管理年会——大类资产配置主题论坛”上表示,在这样的大背景下进行资产配置,除了关注二级市场股票、债券、现金存款以外,机构投资者还在开拓一级和一级半市场的股权投资机会,积极探索第四类资产。第四类资产的代表是REITs基金(房地产信托投资基金)。
地产金融化最佳选择之一
REITs基金对于资产管理行业并不陌生,在海外发达市场,REITs是一种较为成熟的资产类别,其市值在资本市场中占据重要地位。
以美国市场为例,据全美房地产投资信托协会(NAREIT)统计,截至2015年底,美国所有权益类REITs市场规模已经接近9000亿美元,其中约200只REITs在纽交所交易上市,2015年日均成交额超过60亿美元。从投资收益角度来看,过去40年美国权益类REITs以年化13.72%的收益,在相当长时间内持续打败了其他所有类别的大类资产。
从我国来看,房地产行业仍然是国民经济支出产业,如何化解地产行业系统性风险、盘活存量资产,并在控制风险的前提下提高投资收益,这成为当下亟需解决的问题之一。
房地产行业作为资金密集型的行业,对金融依赖性强,在经济转型及金融体系改革过程中,摆脱单一的房地产信贷,发展多元化的房地产金融将成为政策主攻方向。
邢彪认为:“上述背景下,REITs是中国房地产金融多元化的最佳选择之一。通过REITs可以优化房地产企业的资本结构,促使房地产企业向轻资产进行转型,从而有效化解当前的房地产金融风险。另外,REITs作为房地产与证券结合的特殊投资品,可以和股票、债券等市场形成有效补充,满足多层次投资需求。”
股权式公募REITs制度突破
据了解,在2013年初,深圳证监局在证监会的指导下开展在前海设立公募REITs的相关研究和推动工作。鹏华基金与前海金控、万科集团、浦发银行、深交所等机构合作,推出国内首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITs。
该产品是我国股权式公募REITs的重要制度突破,通过资本市场调整房地产融资结构、推动住房制度改革。截至今年7月8日,产品成立满一年,累计收益接近10%。
此后,其他金融机构对REITs的探索实践陆续落地。包括今年初浦发大厦类REITs项目在上交所发行,6月中航信托和东方证券资管也分别发行了两只类REITs产品。
此外,房地产企业也以在境外发行REITs的方式探索从“重资产”向“轻资产”模式的转型之路。继华联集团去年底率先在新加坡发行REITs之后,绿地控股也在今年上半年公告了在新加坡发行REITs的计划。
虽然有试点产品落地,但在国内法律框架下发展REITs仍存在种种制约。在邢彪看来,REITs的发展有两大制约因素需要解决。
首先,当前的税收政策是制约我国REITs发展的主要障碍。按我国现行税制,房地产资产本身在交易环节和持有环节就有两类税收,包括交易环节的土地增值税、高额的资产转让所得税;持有环节的房产税、增值税。从商业地产的租金收入来看,需缴增值税和一定比例的房产税以及高额的所得税。REITs收入分红后,个人还要交纳所得税。在缺乏税收优惠的情况下,基本上不可能达到成熟市场中REITs具有竞争力的收益率水平,建议相关部门在税收政策方面给予适当的支持。
其次,REITs发展需要一套完善、规范的法律框架。海外成熟市场REITs普遍借助完备的专项法规发展起来,目前国内相关机构已经在研究REITs法规的制定和推出,如果获得政策法规方面的支持,或将迎来快速发展的契机。
作者:王俊丹
我来说两句排行榜