钱是如何流入房地产并推高房价的？泡沫会破吗？

　　前言：

　　一个人不能左右的是自己的命运，所有人不能左右的是趋势。

　　过去的十余年，房子是增值最快的资产，如果你买了房，就相当于登上了一趟开往财富彼岸的高速列车，这是大趋势；2013年后，城市房价开始分化，结束了过往大城市、中小城市普涨的格局，钱开始往一线城市和部分二线城市汇集，如果你买对了房，就相当于搭乘了财富升天的火箭，从此天各一方，这是更精准的趋势。

　　趋势面前，所有人概莫能助，无法改变。

　　1、钱是如何印出来的？

　　关于钱是怎么印出来的，米筐投资之前推送过相关文章。为保证本篇文章的连贯性，有必要再阐述一遍。

　　首先要明确，市场中流通的钱几乎都不是印钞机印出来的，大家日常消费支付的纸币只是市场中货币的极小一部分。

　　市场中流通的货币，我们可以简单的看作M2，公式可简单认为：M2最大值=基础货币*货币乘数，这跟另一个公式M2=M0+M1+定期存款二者不矛盾。

　　基础货币是央行（在我国就是中国人民银行）创造的，通过外汇占款、逆回购、中期借贷便利、商业银行在央行的再贷款等方式“生产”出来，如果你觉得复杂难理解，可以简单认为基础货币是央行不花成本、凭空制造出来的好了。

　　创造出来的基础货币被投放到商业银行系统当中，商业银行就可以把这些货币对外放贷，贷出去后，贷款人又会以存款的形式存入商业银行，商业银行此时可以把这些存款（不能把存款全放贷完，留存的一部分即是存款准备金）再对外放贷，如此反复循环，市场中大量的货币就这样“贷款变存款、存款变贷款、贷款再变存款”创造出来，并形成了M2。

　　商业银行能创造多少货币，取决于存款准备金率——这一指标是央行确定的，公式中的货币乘数就是存款准备金率的倒数，按目前存款准备金率是16.5%，货币乘数就是6.06。

　　所以，你应该明白：1.市场中货币供应多少、放水多少，几乎全是央行决定的；2.央行决定的只是货币供应量的最大值，实际多少还要看商业银行是否愿意放贷、及是否有足够多的贷款人愿意借贷，这才是创造钱的根本。

　　2、什么促使了房价上涨？供需决定论！

　　跟任何消费品一样，房价的初始上涨还是由需求决定的，需求的快速增加而供给速度跟不上，“奇货可居”，价格自然上涨。

　　这一切都要“归功”于一份文件——1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，主旨是停止住房实物分配，实行住房分配货币化。而之前，城市居民的房子都是单位（工厂/政府机关/事业单位等）集资建造并分配的。

　　与该《通知》指明城里人以后住房只能“用钱购买”相对应的是，城镇化的加速，大批量的农村人（以大中专学生和做生意的人为主）来到城市打拼并扎根于此，助涨了住房的潜在需求。

　　如何让大家愿意买房、并接受按揭贷款的形式的呢？2000年前后，一个《中国老太太和美国老太太的故事》被中国的媒体大肆宣传，其流传之广、之深，如同传销般的洗脑，彻底改变了中国人的买房观念。

　　故事大意：一个无房的中国老太太，勤劳工作、省吃俭用，用了一辈子时间终于积攒够了买房的钱，可等她买下房，还没来得及享用，却已“上了西天”，临走时留下一句“我终于买上了房”。与之相反的却是一个美国老太太，年纪轻轻就首付按揭了一套大房子，每月还款供楼，工资月月花的精光，虽有压力却着实享受了生活，在去见上帝之前留下一句“我终于还清了贷款”。在天上，作为邻居的两个老太太诉说彼此的一生，感慨不已。

　　就这样，贷款买房顺理成章的走入了中国的寻常百姓家。

　　城里人自身的改善住房需求、农村人流入城市的刚性住房需求，让房价一个劲的往上窜，全国所有的城市——大城市、中型城市、甚至小县城，房价普涨，并演绎了房地产的黄金十年，房地产也一跃成为最火的行业。

　　这种普涨局面，延续到2013年前后。那时候，房子还是消费品，人们买房的目的主要为了居住。

　　如果按照经典经济学理论，商品供给有一个供需平衡图，需求增加——价格上涨——供给增加/需求下降——价格下跌——需求增加/供给减少，从而达到一个供需平衡点，如下图：

　　2013年之后，城市房价分化后，广大的三四五线城市确实符合这一理论，海量的房屋供应让房价不仅没涨，反而还有所下跌，以致不少项目烂尾，这也是2015年底中央经济会议提出“去库存”的初衷。

　　例外是一线城市和部分强二线城市。

　　3、房价为什么暴涨不止？正反馈循环！

　　全国房价在2013年底2014年初见顶之后，进入了一年多的盘整期，直到2015年中之后的再次爆发，而这次房价上涨跟之前最大的区别是城市房价开始分化，一线城市跟部分二线城市房价暴涨不止，而广大的三四五线小城市房价却自高点后一路阴跌。

　　房价的初步上涨是由供需决定的，而房价的暴涨却是由货币引起的——持续不断的货币流入推高了房价。

　　2008年次贷危机后，4万亿刺激及附带的12万亿天量信贷大量的流入了房地产，在住房刚需及信贷刺激的双重叠加下，全国大中小城市房价连续上涨，直到2013年。

　　2015年后的一线城市和部分二线城市暴涨，则纯粹的是货币现象——过量信用货币的流入推高了房价，房子已基本脱离居住的属性，而变成了金融投资品。其引发因素是更公平的外部环境，造就更具活力的经济，带来更多的就业机会，进而吸引了更多的钱、更多的人的流入，当然期间也离不开强势政府的转移支付（巨量的政府基建投资都选择了这些城市）。

　　房价由温和上涨变成恶性暴涨、由居住商品变成投资金融产品，2015年始这轮房价上涨中，展示了正反馈循环的威力。

　　所谓正反馈，是指系统的输出正向反馈回输入端，形成闭环，并循环往复，一波更比一波高。

　　如下图：

　　开始因一线城市和部分二线城市真实住房需求的扩大，推高了房价，开始引来一些先知先觉的资金进入，促进了房价的快速上涨，反过来又吸引来更多投机/投资资金的进入，更进一步推动了房价的上涨，如此往复循环，房价上涨和资金流入永续不止。

　　而流入的资金则多是信用货币，即如本文开头“钱是如何印出来的”那样，商业银行通过“贷款变存款、存款变贷款、贷款再变存款”的放贷循环创造出的钱——购房人（新房/二手房）支付首付后，再从银行贷款（背负债务）支付余额，地产商/业主再把拿到的售房款存入银行，成为下一波按揭贷款人的资金来源，本可以流入其他行业（如实体经济）的信贷就这样循环往复的流入房地产，推高的房价彻底沦落为货币幻觉。

　　而，信贷数据则有力地证明了这一观点：

　　住户部门中长期贷款绝大多数为房贷，所以可把二者数据等同。由图可知：从2015年起，房贷新增数额就大幅上升，而到了2016年增幅更大，半年的新增额已接近2015全年数额，这正是这波一线城市和部分二线城市房价暴涨的“元凶”。

　　房价会永远的正反馈循环下去吗？当然不是。

　　4、房价什么时候会跌呢？黑天鹅事件！

　　在说房价是否会跌之前，我们回顾下最近的一次股市泡沫破灭经过。

　　2014年下半年起，股市企稳上涨，到了2015年春节后，股市发力暴涨，直至6月到达5178最高点，两市单日成交金额高达2.4万亿，而后崩盘跌至最低2850点，至今一蹶不振。

　　至今仍记得，沪指突破5000点时，大家观点一致认为挑战上次高点6214势在必得，看高8000点、10000点的比比皆是，事与愿违的是股指却掉头向下一路暴跌。而其引信却是政府打击配资、减两融（融资/融券）、去杠杆，这也成为上次股市暴跌的非人为因素——黑天鹅事件。

　　回到房价，其破灭的原因将会跟股市一样，术语是外部流入性资金枯竭，翻译成人话是钱不再流入了，而这需要一个黑天鹅事件，遗憾的是没人知道它会在什么时候发生。

　　目前可想到的黑天鹅事件是：

　　1、房价暴涨至风险累计到一定量，金融机构主动收缩房贷，使资金流入减少；

　　2、央行停止放水、收缩信贷量，致使市场上的M2减速加大（减少基础货币投放及提高存准率来降低货币乘数）；

　　3、房价过高致使首付提高和月按揭款增加，“新韭菜”的收入增幅跟不上房价涨幅，再无“接盘侠”；

　　4、出台房产税，增加购房者的持有成本；

　　5、国家出于经济调整需要（如抑通胀等）连续加息……

　　一旦触发黑天鹅事件，上涨正反馈循环随即转入下跌正反馈循环，如图：

　　跟暴涨一样，暴跌同样触目惊心，而其路径跟上涨一样，同样是正循环反馈的结果，尤其是购房者当中投资占比过大时，循环会加速，因为今日投资购房形成的巨大需求就是明日房产市场的巨量供给——现在的买是为了以后的卖。

　　黑天鹅事件不可预测，无人提前知晓。如果它不发生，或许正反馈循环会一直进行下去。

　　后记：

　　大家说现在房价高，主要指北上广深一线城市及部分二线城市，其实广大的三四五线城市房价是下跌的。2008年时，本有一次房价调整机会，但硬生生的被政府货币大放水刺激改变了方向，漫灌至全国大中小所有城市。2015年中开始的这波部分城市房价的暴涨，同样是信贷刺激、货币流入的结果，不同的是城市开始分化并加剧。

　　这些年，房子一直牵挂着大家的神经，其财富效应也让大家形成了路径依赖，并对此深信不疑。可高房价正反馈循环会持续到什么时候呢？