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深圳城市中心冠名权之争,实则是道路选择的问题。

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  深圳的城市中心到底在哪里?这不是一个新问题。只是最近大家又特别感兴趣而已。

  激发大家热情讨论的根源,也不是忧国忧民的城市反思,起源实则是深圳房价全面突飞猛进地飙涨,让所有人迷惘彷徨甚至愤怒。

  

深圳城市中心冠名权确实是个好话题,因为深圳城市中心的定位实则暗藏着深圳城市发展道路与发展方向的选择。以楼兔子的理解,深圳政府在这个问题上,思路很清晰但也有一个问题没有解释清楚。

  另外先点题一下,把脉城市发展发现之后,投资房产会更清楚明白哦。

福田中心最近5年在积蓄能量

  

  深圳一路向西,深港联动也向西

  作为一座国际化的现代都会城市,深圳的起源是南海蛇口的小渔村。但最初的城市雏形却是罗湖。

  为什么从西边移动到东边?这个问题很清楚。因为仅仅一河之隔的地缘优势,那个年代,我们可以更轻松地架桥就直通香港。

  请注意这个转变的背后逻辑:深圳作为改革开放的前沿阵地,我们一直在努力与香港靠近。与香港的融合,是我们深圳这座城市从泥滩起步就一直在努力的方向。

  今后深圳所有的规划与建设都与这个城市初衷,紧密相关。

  罗湖之后,深圳城市开始一路西移。从福田南山一直到宝安。这其中,我们看到了罗湖口岸文锦口岸福田口岸和深圳湾口岸。深圳因为带状城市而一路西移,我们与香港的联通对接点也一路向西。

  西部吸引了大多数人的关注

  特区扩容,打开了城市想象空间

  说实话,深圳的发展速度太快啦。仅仅是特区内那一点点空间,完全容纳不下深圳的雄心。

  于是你看到,在2004年前后,大批量的深圳人已经开始出关到宝安中心区、龙华去置业了。更远的甚至已经走到了龙岗。

  但是民间力量的推动,终究还是薄弱。因为,深圳特区依然是一道二线关的围笼之内。二线关束缚了城市的想象空间。

  在二线关问题没有彻底解决之前,深圳非常明确只有一个城市重心,那就是福田。深圳城市发展的一切努力,都只是全力与香港融合。这不是深圳的目光短浅,是当时的历史现实。

  2006年开始编写的《深圳市城市总体规划(2007——2020)》可以说是深圳城市发展思维的一次全新突破。在这个规划里,深圳第一次提出了多中心多极化发展的的思路,明确提出了包括2个城市中心、5个副都心和8个组团中心的三级中心体系。

  双城市中心:福田罗湖中心和前海中心。

  五大副都心:龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心。

  八大组团:航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗、葵涌。

  到今年为止,这个概念已经整整提出十年啦。大家仔细对照一下,两大中心、5大副中心和8个组团,是不是我们过去十年城市基建和楼市发展最火的地方?

  当然是,因为这一切的发展都是深圳城市规划早已就预订好了的。十年蓝图在一步步实现,最初的梦想正成为现实。作为深圳人,应该为这个梦想实现而高兴的。当初规划出台的时候,大多数深圳人也是心潮澎湃的。

  问题是,房价上涨太快,老百姓受不了啦。也许某个地方诸侯在自身强大之后,也有了不臣之心,想当老大啊。这是深圳城市中心冠名权的根源。

  两大中心5副都心八大组团规划

  十年前的规划其实隐藏更大的野心

  今天,我们在两大中心、5大副中心和8个组团都已经取的惊人成就的时候,一定要开始争老子天下第一的名头吗?其实,再更深入去理解《深圳市城市总体规划(2007——2020)》,你就会发现仅仅是争深圳的老大,目光太短浅了。

  2008年,整个广东省开始编制《珠三角改革发展规划纲要》,第一次明确提出了发展珠三角城市群的概念。其实在《深圳市城市总体规划(2007——2020)》里,我们已经可以看到,深圳两大中心已经预留了三纵两横的发展规划,惠州东莞广州和中山珠海等城市联通已经是规划之中。

  这两个重要的城市规划设计,非常明显地位深圳城市的发展打开了另一个维度的空间。那就是在深港融合的基础上,全面实现珠三角城市群的一体化融合。

  这是一个重要的转变。随后5年时间里,深圳城市不断西移、不断往北拓展、不断东进,全都是这个总纲设计下的具体执行。只不过在执行过程中,有先后有主次而已。5年前,深圳人热炒港深穗经济走廊,宣扬宝安中心区是这个珠三角经济带的脊梁。今年,深圳人热炒马书记提出的东进战略。

  一会儿西移,一会儿北拓,一会儿东进。有些老百姓给弄糊涂了。你深圳究竟想干嘛?其实很简单,深圳要促进深港融合,要实现珠三角城市群的一体化。所有的工作都是在为这两点服务。

  2009年,国务院批复了《深圳综合改革试验总体方案》。这个方向给了深圳“先行先试”的特权,直接促成了二线关的拆撤,更重要的是为深港融合开拓了新的战场。前海深港现代服务业合作示范区由此正式登台。

  这个时候,深圳的福田罗湖中心和前海中心,两大城市中心的定位就越发清晰了。中心放在那里,其实是深圳未来发展方向的问题。深圳既要深港融合,又要珠三角。所以深圳搞了两个城市中心。哪个中心才是最终的老大?至少到目前为止,深圳政府没有定论。

  前海中心与福田罗湖中心依然在竞争中成长。

  深圳的视野应该放得更远些

  福田与前海的终极PK谁会胜?

  在过去5年里,前海中心显然更占上风。无论是市场关注度还是房价上涨的速度,前海中心均比福田罗湖中心更胜一筹。但正如前文所说,在深港融合与珠三角城市一体化没有实质完成之前,深圳两大城市中心的并存与竞争就不会消失。

  事实上,这两大中心都有潜在的强大援手。

  比如说前海中心,在深圳最新的十三五规划拟订期间,南山就提出了一些微调意见:将前海中心调整为南山前海中心。南山区委书记姜建军表示,如果说5年以前,南山的发展还不具备“中心”的规模,还在打基础,那么到现在,南山作为全深圳市的“双城市中心”之一的地位,可谓是呼之欲出。

  福田被定位为深圳首善之区

  而在福田罗湖中心,深圳的十三五规划非常明确地给出了官方的标准答案:福田将努力打造金融高地、专业服务高地、创新创业高地、智慧人文高地,建成一流国际化中心城区和首善之区。

  短短几十个字,透露了诸多重要信息:

  1、规划起点很高,国际、一流、直接对标世界顶级。

  2、产业规划是最高大上的金融街区,也就是说,朝着纽约华尔街、伦敦金融城去的。

  3、纳入十三五重大项目,意味着不停留在纸面,开发建设将提速。

  那么,什么是首善之区?就是最好的地方,比如中国的首度北京。语出古典《汉书·儒林传序》:故教化之行也,建首善,自京师始。现代人一般把各方面都做得最好的地方称作首善之区。最好的、王冠上的明珠,这是深圳给福田的定位。

  福田已经是无可争议的金融中心,这个格局已经无法撼动。而金融中心的老板,肯定是金子塔尖的阶层,这些人的时间是最宝贵的,必须要就近居住,通行时间是不允许太长的。因此,所有的业态,最终会被金融业所收割。

  房产价值提升和价格上涨,有个简单的判定规律:一、看政府规划,看规划上有无重大升级,产业定位越高端越好,投资规模越大越好。二、看开发商进驻的规模和程度,越大越好。政府和开发商的大规模投入,急剧提升了片区价值。

  很明显,未来不管你如何填海、如何东进,最好的依然是福田,真正的王者还是老大哥福田。从这个意义上说,福田价值确实被严重低估了,楼市存在极大的补涨空间。

  

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  中心定位在哪里暗藏一种野心

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