尽管经济增速持续下行，房贷增速却持续上行。据统计，中国的房贷余额/GDP，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。专家纷纷警示，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限！
跟暴涨一样，房价暴跌同样触目惊心。
来源：央
行网站、姜超宏观债券研究、凤凰财经、米筐投资相关公司股票走势
今日，央行发布了《二季度货币政策执行报告》，报告中显示，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量也屡创新高。央行称，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。
海通证券的最新统计报告显示，中国居民房贷月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于14年超过日本，可谓“超日赶美”；从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平。
12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，数据显示，居民房贷从11年月均693亿元，飙升至15年月均2217亿元，而16年上半年月均更是激增至3933亿元，占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。
中国居民房贷缘何激增？原因有以下三个方面：
第一，货币信贷扩张，信贷结构倾斜。过去几年信贷增速高企，超发的货币为居民大规模购房提供了支撑；而15年以来，企业中长贷增速下行而居民中长贷增速上行，使得居民中长贷/企业中长贷加速上行，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
第二，低利率促销量，宽货币推房价。住房贷款平均利率从14年下半年以来持续下行，导致地产销量增速在15年见底回升。16年初地产刺激政策再度出台，再次刺激了居民购房需求；而货币增速高企，则导致房价暴涨，并从一线向二三线传导，16年上半年地产销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点。
第三，居民购房杠杆率骤升。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次创新高至56.5%，居民购房杠杆率呈加速上升。
房贷高增长能否持续？
从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。
居民房贷收入比超日赶美，值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。
房贷/GDP加速上升。在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。12年以前尚不到15%，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。15年房贷余额增速为23%，16年上半年则高达30%，若未来几年以25%的速度扩张，则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平！
新增房贷销售比历史新高，岌岌可危！从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%，16年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点（3.0%），也接近美国历史峰值（8.0%）。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限！
综合来看，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕！
房贷将达日本泡沫顶峰时水平 房价真暴跌了会是什么样?
有分析认为，泡沫破灭只需要出现黑天鹅事件：
1、房价暴涨至风险累计到一定量，金融机构主动收缩房贷，使资金流入减少；
2、央行停止放水、收缩信贷量，致使市场上的M2减速加大（减少基础货币投放及提高存准率来降低货币乘数）；
3、房价过高致使首付提高和月按揭款增加，“新韭菜”的收入增幅跟不上房价涨幅，再无“接盘侠”；
4、出台房产税，增加购房者的持有成本；
5、国家出于经济调整需要（如抑通胀等）连续加息……
一旦触发黑天鹅事件，将如图所示：
也就是说，跟暴涨一样，暴跌同样触目惊心。尤其是购房者当中投资占比过大时，循环会加速，因为今日投资购房形成的巨大需求就是明日房产市场的巨量供给——现在的买是为了以后的卖。
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一个人不能左右的是自己的命运，所有人不能左右的是趋势。
过去的十余年，房子是增值最快的资产，如果你买了房，就相当于登上了一趟开往财富彼岸的高速列车，这是大趋势；2013年后，城市房价开始分化，结束了过往大城市、中小城市普涨的格局，钱开始往一线城市和部分二线城市汇集，如果你买对了房，就相当于搭乘了财富升天的火箭，从此天各一方，这是更精准的趋势。
趋势面前，所有人概莫能助，无法改变。
钱是如何印出来的？
首先要明确，市场中流通的钱几乎都不是印钞机印出来的，大家日常消费支付的纸币只是市场中货币的极小一部分。
市场中流通的货币，我们可以简单的看作M2，公式可简单认为：M2最大值=基础货币*货币乘数，这跟另一个公式M2=M0+M1+定期存款二者不矛盾。
基础货币是央行（在我国就是中国人民银行）创造的，通过外汇占款、逆回购、中期借贷便利、商业银行在央行的再贷款等方式“生产”出来，如果你觉得复杂难理解，可以简单认为基础货币是央行不花成本、凭空制造出来的好了。
创造出来的基础货币被投放到商业银行系统当中，商业银行就可以把这些货币对外放贷，贷出去后，贷款人又会以存款的形式存入商业银行，商业银行此时可以把这些存款（不能把存款全放贷完，留存的一部分即是存款准备金）再对外放贷，如此反复循环，市场中大量的货币就这样“贷款变存款、存款变贷款、贷款再变存款”创造出来，并形成了M2。
商业银行能创造多少货币，取决于存款准备金率——这一指标是央行确定的，公式中的货币乘数就是存款准备金率的倒数，按目前存款准备金率是16.5%，货币乘数就是6.06。
所以，你应该明白：1.市场中货币供应多少、放水多少，几乎全是央行决定的；2.央行决定的只是货币供应量的最大值，实际多少还要看商业银行是否愿意放贷、及是否有足够多的贷款人愿意借贷，这才是创造钱的根本。
什么促使了房价上涨？供需决定论！
跟任何消费品一样，房价的初始上涨还是由需求决定的，需求的快速增加而供给速度跟不上，“奇货可居”，价格自然上涨。
这一切都要“归功”于一份文件——1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，主旨是停止住房实物分配，实行住房分配货币化。而之前，城市居民的房子都是单位（工厂/政府机关/事业单位等）集资建造并分配的。
与该《通知》指明城里人以后住房只能“用钱购买”相对应的是，城镇化的加速，大批量的农村人（以大中专学生和做生意的人为主）来到城市打拼并扎根于此，助涨了住房的潜在需求。
如何让大家愿意买房、并接受按揭贷款的形式的呢？2000年前后，一个《中国老太太和美国老太太的故事》被中国的媒体大肆宣传，其流传之广、之深，如同传销般的洗脑，彻底改变了中国人的买房观念。
故事大意：一个无房的中国老太太，勤劳工作、省吃俭用，用了一辈子时间终于积攒够了买房的钱，可等她买下房，还没来得及享用，却已“上了西天”，临走时留下一句“我终于买上了房”。与之相反的却是一个美国老太太，年纪轻轻就首付按揭了一套大房子，每月还款供楼，工资月月花的精光，虽有压力却着实享受了生活，在去见上帝之前留下一句“我终于还清了贷款”。在天上，作为邻居的两个老太太诉说彼此的一生，感慨不已。
就这样，贷款买房顺理成章的走入了中国的寻常百姓家。
城里人自身的改善住房需求、农村人流入城市的刚性住房需求，让房价一个劲的往上窜，全国所有的城市——大城市、中型城市、甚至小县城，房价普涨，并演绎了房地产的黄金十年，房地产也一跃成为最火的行业。
这种普涨局面，延续到2013年前后。那时候，房子还是消费品，人们买房的目的主要为了居住。
如果按照经典经济学理论，商品供给有一个供需平衡图，需求增加——价格上涨——供给增加/需求下降——价格下跌——需求增加/供给减少，从而达到一个供需平衡点，如下图：
2013年之后，城市房价分化后，广大的三四五线城市确实符合这一理论，海量的房屋供应让房价不仅没涨，反而还有所下跌，以致不少项目烂尾，这也是2015年底中央经济会议提出“去库存”的初衷。
例外是一线城市和部分强二线城市。
房价为什么暴涨不止？正反馈循环！
全国房价在2013年底2014年初见顶之后，进入了一年多的盘整期，直到2015年中之后的再次爆发，而这次房价上涨跟之前最大的区别是城市房价开始分化，一线城市跟部分二线城市房价暴涨不止，而广大的三四五线小城市房价却自高点后一路阴跌。
房价的初步上涨是由供需决定的，而房价的暴涨却是由货币引起的——持续不断的货币流入推高了房价。
2008年次贷危机后，4万亿刺激及附带的12万亿天量信贷大量的流入了房地产，在住房刚需及信贷刺激的双重叠加下，全国大中小城市房价连续上涨，直到2013年。
2015年后的一线城市和部分二线城市暴涨，则纯粹的是货币现象——过量信用货币的流入推高了房价，房子已基本脱离居住的属性，而变成了金融投资品。其引发因素是更公平的外部环境，造就更具活力的经济，带来更多的就业机会，进而吸引了更多的钱、更多的人的流入，当然期间也离不开强势政府的转移支付（巨量的政府基建投资都选择了这些城市）。
房价由温和上涨变成恶性暴涨、由居住商品变成投资金融产品，2015年始这轮房价上涨中，展示了正反馈循环的威力。
所谓正反馈，是指系统的输出正向反馈回输入端，形成闭环，并循环往复，一波更比一波高。
如下图：
开始因一线城市和部分二线城市真实住房需求的扩大，推高了房价，开始引来一些先知先觉的资金进入，促进了房价的快速上涨，反过来又吸引来更多投机/投资资金的进入，更进一步推动了房价的上涨，如此往复循环，房价上涨和资金流入永续不止。
而流入的资金则多是信用货币，即如本文开头“钱是如何印出来的”那样，商业银行通过“贷款变存款、存款变贷款、贷款再变存款”的放贷循环创造出的钱——购房人（新房/二手房）支付首付后，再从银行贷款（背负债务）支付余额，地产商/业主再把拿到的售房款存入银行，成为下一波按揭贷款人的资金来源，本可以流入其他行业（如实体经济）的信贷就这样循环往复的流入房地产，推高的房价彻底沦落为货币幻觉。
而，信贷数据则有力地证明了这一观点：
住户部门中长期贷款绝大多数为房贷，所以可把二者数据等同。由图可知：从2015年起，房贷新增数额就大幅上升，而到了2016年增幅更大，半年的新增额已接近2015全年数额，这正是这波一线城市和部分二线城市房价暴涨的“元凶”。
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