来源：共识网、君临（ID：junlin_1980）
房地产去库存就是用政策创造市场，减轻钢铁、水泥、煤炭、电力等等行业去产能压力减。新常态的房地产需要一场真正的供给侧改革。
房地产去库存的新常态悖论
“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”
去库存实为用政策创造市场
库存多了，说明供给超过了需求，市场的反应应该是价格往下走，减少供给，并刺激需求的增加。经过一段时间，供给压缩了，库存消化了，供求就平衡。
但政府似乎不想这样来。唯其如此，一见政府要去库存，市场马上像打了鸡血一样兴奋起来。房价不降反涨，而且上涨的疯狂劲还得用一个新名词叫跳涨来形容。购房者蜂涌抢购(令人着迷他们有杠杆壮胆再贵也敢买)。政府也提起精神卖地，造不了牛市就造房市！果然卖地连连卖出地王。高地价给所有的高房价壮了胆：没有最贵还会更贵。买！买！！买！！！
由此来观察政府的用心，是将房地产去库存当作遏制经济衰退的一个反周期措施，是期望房地产能重新起步，因此所谓去库存就是用政策创造市场。如解除若干政策限制以释放购买力、改进金融政策让买房吃力的人(如青年白领等)能加上杠杆、将进城农民作为购房对象并给予购房补贴、政府购房以发展公租、鼓励开发商改库存为租赁经营、鼓励专营的二房东公司、发展租赁市场等。且不说这些政策的实际有效性会如何，但很少有哪些个行业能得到如此关怀由政府亲自操刀为行业解难。这无意中泄露了中国房地产的生存密码：政府是这个行业最大的利益相关者。
不管怎么说，市场在一定程度上是被激活了。政府希望接着看到的不仅仅是房地产业自身重拾升势，更重要的是钢铁、水泥、煤炭、电力等等许多行业因被拉动而去产能压力减轻。无人愿意深究，这样做是新常态还是旧常态？经济成长理论早已说明，一国经济发展阶段的转换是以主导产业的转换为标志的。过度依赖房地产拉动增长已经导致产业结构弊病丛生。如果现在还不着力于主导产业的转换，依然靠房地产的拉动来走出低谷，那就是想用熨平周期来替代经济成长阶段的转换。我们当然可以理解政府对新的主导产业成长不起来的无奈，但沿袭旧制就不会有新常态。如此去房地产库存，整个产业结构的去产能去杠杆降成本补短板的困难无疑加大。饮鸩止渴，左支右绌。
有违正义的增长还要延续到何时
房地产业的旧格局难以撼动有深刻的原因。
上世纪九十年代以来中国的房地产业似乎无法用市场机制的供求关系去作观察和引领。房子越盖越多，房价却一路走高，即使有短暂的回调，但接着是更猛烈的报复性上涨。而且价格越高购房者越抢购，价格丧失了调节供求的功能。其原因固然是因为中国的房地产市场早已不是单纯的住宅消费品市场，而有了浓厚的投资品投机品市场的属性。但是如果要抑制投资、打击投机，国外的成熟经验和政策选项很多。但中国房地产市场的这种属性从来没有被认真治理过。
其更深层次的原因是在于中国政府是房地产市场最大的推手。这又不仅仅是因为地方政府独占了开发所必须的土地供给和土地交易，更重要的是地方政府通过这种独占所获得的收入早已成为财政收入环节最短数额最大的单项来源。有分析说土地收入已占一些地方财政的60%，无法想象若缺了这一块，地方政府将如何履职。所以政府的立场并不很在意房地产市场的属性是消费的还是投资的还是投机的，政府只在意这个市场要保持景气能把地卖出去。
中国的房地产业早已不是表面看上去的企业盖房子满足消费者住房需求的单纯的生产活动，而是包藏着为政府创造财政收入的活动。政府要创造财政收入是这个行业坚硬的内核，是最强大的刚需。不管市场如何变化，政府都得把地卖出去充实财政。在这个刚需面前，房价高了、杠杆长了、金融风险大了、产能过剩了都不足以使政府调整自己的立场。因为找不到别的出路。这是中国的房地产业不合常规的根本原因。在这样一个基础上开展的房地产调控，只不过是政府的左手与右手在拧劲，确实不会有什么结果。
房地产作为主导产业对经济增长发挥过巨大的引领作用，并使很多地方获得蓬勃发展。但不可否认这个行业的发展带有极大的负面性。对土地收入的刚需使得房地产业变态亢进，成为了钢铁、水泥等许多部门产能过剩的重要原因，也使中国的金融业暗藏巨大风险。
更为严重的是房地产业的这种发展模式早已背离了社会主义市场经济的正确方向，是有违正义的增长，并日益扩大着国民财富的不平等分配。
首先是政府推卸了自身在住房这个基本民生领域的公共服务职能。这使得当代中国的城市人口普遍沦为了房奴，一生中最美好的年华都必须为还房债而紧衣缩食、奋力挣钱，活得累。
其次政府以国有之名垄断了土地市场，为此不惜与民争利强征强拆。
再次迷恋竞拍出让方式，一线城市楼面地价荒腔走板达到每平米数万元了仍不思改革。在这个市场的政府、开发商、购房民众的三方关系中，政府实际上是与开发商结成了利益共同体，民众只得争先恐后挨宰，原因只是早宰比后宰掉肉少些。一些人所乐道之购房刚需，要害在此。政府出台的政策再千回百转最终也还是为了帮助开发商把房卖出去再卖出去。这使得中国的房地产业早已成为权贵集团洗劫国民财富的通道，基层民众的财富被迫向上流动和集中。表面看来得到了一套房，动不动就值百万以上，似乎买房即富。其实不过求得遮风避雨、放张床睡觉的生活必需品。代价是欠下几乎一辈子的债。一旦断供，还可能流落街头。取得了伟大成就的改革开放以这样的图景展现给广大民众是说不过去的。
不能允许这种有违正义的增长延续到新常态中去。
期待一场真正的供给侧改革：房地产新业态，政府卖房，不卖地
供给侧是现在的热词，什么都可以装进去。但房地产去库存却是反供给侧改革的。新常态的房地产需要来一场真正的供给侧改革。
如果作粗略的分析，房地产企业的业务大抵有这么几块：获得土地(有时还要作开发前一定的整备)、规划设计、建筑开发即盖楼、销售(有些自留物业如商业用途的还要招商)、有的还可以延伸到物业管理。这些业务中真正无可替代必须由房地产企业来完成的只有向政府交钱获得土地。这才是房地产企业对政府的价值所在。其它的业务其实没什么行业门槛。如建筑设计院本来就承担各种建筑设计，盖楼则有大量的建筑施工企业，卖楼早就由开发商委托给专业的销售公司去承担了，入住后的物业管理也是如此。很多房地产企业就是用对外委托的方式来完成开发过程的各项工作的。这恰恰说明盖房子这种生产活动并不是只有房地产企业才能做，这为供给侧改革提供了客观基础。
供给侧改革最重要的是政府向自己开刀，恢复房地产业主体的住宅业的民生属性。要把这一块从房地产商那里剥离出来交由提供公共服务的政府自己来承担。这样一种业态的改变就使得基本民众的住宅供给可以由政府来掌控，从而使房价保持在理性的水平。而且政府只要用委托的方式通过设计院、建筑工程企业、施工监理等方面就可以顺利组织完成开发过程。由于政府直接售、租，房地产商将不再参与分羹。政府直接收取的房款、租金超出成本的部分依然可以成为财政收入的来源。所以政府向自己开刀并不造成自伤。
政府不再依赖房地产商创造财政收入就拆解了二者的利益同盟。由于工薪阶层的住房需求不再依赖房地产商了，房地产商就可以任性只为富人盖房了。“穷人”也就不必抬着杠杆和富人一起去抢购了。如此，房价高企对整体经济也并不带来什么风险了。
由于业态的改变即开发方式的变化并不引起整个行业开发量的巨大波动，所以住宅开发对其它产业的正常拉动不会消失。而且住宅恢复了民生的属性，抑制了投资，限制了投机，行业发展会更加健康。
如果新常态的房地产业按上述格局展开，中国其实并不需要那么多房地产企业。改革开放中的乡镇企业发展起来之后，从上个世纪九十年代开始各地政府就先后在很多行业以一定资质为标准展开过治理整顿，其实就是去产能。当今房地产业也应当按一定的资质标准来捋一遍。这样去库存才能和去产能联系在一起。
房地产的供给侧改革并不复杂，也无不可控的风险。关键是要有秉持正义的决心。这才是难点。
【推荐】中国三四线城市的未来在哪里？
2010年的时候，中国人均GDP最高的城市叫克拉玛依。
这个西北的石油小城，那一年的人均GDP是深圳的1.98倍，北京的2.58倍。而五年之后，这座小城的人均GDP已经被深圳近乎追平，和北京的差距也拉近到了1.6倍。
在这五年里，东部沿海的一线城市仍然稳健发展，而克拉玛依的GDP甚至从2010年的700亿元下降到了2015年的670亿元。这种停滞和萎缩，几乎是相当大一部分内陆资源型城市的命运缩影。
他们的停滞，是由石油、煤炭、钢铁等价格的泡沫崩溃开启的，而这些泡沫的消逝，则又是由于中国城市化热潮的黄金时代过去所引致的。当人口的增长不再，房地产的需求停滞，整个内陆的工业化引擎仿佛都熄火了。东北塌陷，山西塌陷，河北压缩钢铁产能，新疆动荡，三四线城市的未来似乎一片黯淡。
未来的出路在哪里，是否真的毫无生机？
为了找到这个问题的答案，我对2010年GDP前200名的城市，在过去五年间的经济增长和产业结构变迁进行了全面的梳理，于是有了以下的这些结论。
衰落中的城市
200个城市中，gdp增速低于上海（一线中最慢）的只有42个城市，大约占了21%。他们绝大多数都是北方的资源型城市，比如倒数前五名的，分别是新疆的克拉玛依、黑龙江的大庆、辽宁的铁岭和鞍山、山西的吕梁。
他们的衰落，和我们的常识是一致的，但是其数量之少仍然超出了我的预想。在这个大分化的时代，有些地区的衰落是不可避免的，只要其规模仍在控制之中，转型的道路就没有那么绝望。
崛起中的城市
200个城市中，gdp增速高于深圳（一线中最快）的有48个城市，比衰落中的资源城市还要多。这是一个让人惊讶的结论，也就是说，在过去的五年中，在房地产经济熄火的当下，三四线城市的整体发展速度并没有慢于一线城市。
他们甚至绝大部分都是内陆的中小城市，其发展动力究竟来自哪里？
答案是：八仙过海，各显神通。如果要列原因的话，至少可以划成五个派系——
1、祖坟冒烟，国家关怀
他们是国家战略中的支点，天量的资金忽然砸来，交通基建设施大干快上，一如十年前的天津、重庆。比如增速前十名中，就有贵阳（第一）、遵义（第二）、乌鲁木齐（第八）三个城市。贵阳2010年的固投只有1019亿元，到2015年时已经高达2804亿元，增长了2.8倍。
这种类型的城市数量并不多，不过一旦得到国家的关怀，那就分分钟屌丝逆袭，飞上枝头。
2、上面有人，央企发力
一旦和有强大实力的央企建立了某种联系，地方官的政绩同样可以平步青云。比如莆田，增速排名第九，却不是依靠我们熟悉的黑医院和淘宝鞋产业，事实上这些传统产业在莆田中的比例并不大，真正支撑增速的是福建的石化工业大发展。
2011年前中石化的总经理来福建挂职锻炼，风风火火的搞出了两个大手笔：湄洲湾和古雷半岛石化工业带，这是两桶油近年来在沿海最大的石化投资布局。莆田和漳州作为其中的受益者，经济增速很快就变得耀眼夺目。
3、交通要害，资金宠爱
内陆的三线城市不靠海，没有港口，在交通竞争力上似乎要弱一些，其实也不尽然。比如资阳，因为靠近成都的新国际机场，咸阳，靠近西安机场，都在经济发展上获得了强大动力。
2012年，唯品会看中了资阳的位置优势，将这里设为西部物流基地，随后京东、顺丰等电商物流企业陆续跑来扎堆，这种聚合效应一旦形成，就会带来规模成本优势，发展越来越顺。
其实上面三种动力，都是可遇而不可求的，受益者毕竟是少数，真正有借鉴意义的，只有下面两种。
4、成本优势，产业转移
制造业从高成本地区向低成本地区的转移，是一个永恒的过程，只要发达城市的产业在不断升级，周边的中小城市就将受惠于此，获得源源不断的发展动力。
比如增速前20 的城市中，就有襄阳（第三），宿迁（第六），淮安（第七），阳江（十七）等三线城市，以及重庆、成都、武汉、合肥等二线城市，属于产业转移的受益者。
襄阳可以作为一个代表，这座小城市位于湖北北部，本身没什么资源，也不是交通中心，但是由于相对便宜的劳动力资源和土地资源，使得东风日产看中了这里，让天籁、英菲尼迪的生产线落户，由此发展出了一个完善的汽车工业生态。在过去五年，其GDP增长了220%，高居全国第三。大武汉并没有吸到他的血，反而为他提供了成长的动力。
另一个位于江苏北部的淮安，自从2006年富士康跑来这里盖了一座工厂之后，大量的台资企业就跟来扎堆了，至今已经是台资在大陆仅次于昆山的一个重要聚集地。当然在这个过程中，少不了前昆山市长，后来的淮安市长高雪坤的经营，不过更重要的，还是其劳动力和土地成本比昆山低一半的优势。
5、传统产业，稳步升级
不是所有城市都能得到外来资本的眷顾的，那么就要靠自力更生了。这里面也不乏励志哥，比如增速前十的城市中，就有宜昌（第四），菏泽（第五），宁德（第十）属于这类。
三四线城市和一二线城市的产业升级是截然不同的，他们缺乏像一线城市那样的教育资源和人才优势，因此高大上的互联网、人工智能什么的就基本上很难沾边，他们也缺乏像二线城市那样的政治资源和交通优势，因此在吸引外资上也很难获得那些高精尖的制造业。
三四线城市的升级，更多建立在其传统产业的地盘上。比如宜昌的磷化工、菏泽的炼油化工、宁德的不锈钢，都是国内首屈一指的产业聚集区。虽然玩的同样是工业，但是和北方那些资源工业不同的是，他们的下游需求方向并不是源自房地产。像不锈钢，需求主要来自汽车和装饰应用，磷化工，需求主要来自农业，炼油化工，在油价低迷时反而是受益者，总之，这些五花八门的非房地产下游产业，由于稳定的需求红利，可持续的产业链延伸，在推动地方经济的升级上发挥了至关重要的作用。
这么看了一圈，我们发现一个规律，三四线城市在工业的发展上仍然具有明显的成本优势，因此不管是吸引外来投资，还是内生性成长上，都仍然大有可为。但前提是，你得避开了房地产这个大坑。
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