本文根据7.29空间产业联合论坛相关【主题演讲】整理
演讲主题：城市空间内容的化学实验室
演讲嘉宾：毛大庆，优客工场及优享创智5L际创始人
文字整理：戴晨露，庄永燊
配图来源：5Lmeet
本文原载：空间研习社微信公众号
5Lmeet=工作+生活+娱乐
今天我是来替优客工场之外的另一家公司来做路演，也许你还没听过5Lmeet，因为今天之前我们还从未对外做过任何发布，但其产品体量其实已有30万平方米，相当于优客工场在全国的所有项目的总面积。
5Lmeet，中文叫共享际。实际上共享际这个项目想要突出的主题就是这次“空间产业联合论坛”的两句口号——“联合就是力量”和“空间因人而美”。这是我们在干的事情。
5Lmeet共享际宣传片
其实在成立优客工场的时候，我们就准备成立5Lmeet这家公司了。这家公司也是由红杉资本、真格基金等11个顶级投资人一起成立的，和优客工场的投资人99.5%吻合。5Lmeet的目标是成为一家千亿公司。它是一个新的房地产公司，但它不是盖房子的，它不是一个联合办公，也不是一个简单的“互联网+”的公司。它实际是一个供给侧改革的产品，也是房地产未来城市中心的一个综合性的趋势。
之所以取名5Lmeet，共享际，“际”有人际关系、边界、际会、交际等的意思，和交往、社群、空间有关。而我们希望这个项目是宜居的、有生机的、互联的、生态的、开放的，我们希望这五件事情都能交织在一起，我们希望它是一个“适逢”的意思，我们认为时代到了，机会也到了，时间点也到了，让能够承载所有这些的跨界实验室在今天实现是完全有这个机会和时代特征的。当时设立这家公司的时候我们和红杉对它的定义特别简单，没有什么深的商业逻辑，那么高深的理论也没有，就是工作+生活+娱乐。
我曾和YOU+刘洋一起探讨社群，关于做社群他比我更有体会，最终住和工作一定会整合在一起。但是刘洋的YOU+里更多不是住，而是娱乐。一堆人天天在那儿打篮球、烤串，不知道是在快乐地创业还是谈恋爱。这就是生活，这就是最直白的生活。我到他那去感触特别深，当我回来，用新的眼光看我们的办公室，正如倍格创业的周贺说的找办公室就像找一个家，如果我们能用营造家的眼光来看待所有空间，那也许这个空间的内容就充实了。
但是为了这个家是不是需要买房子呢？我现在特别赞同马佳佳当年发表的“90后不需要买房”的理论。但其实每个人都需要房子，都希望有一个房子，甚至拥有一个房子，包括产权，不仅仅是使用权。但是，在很多过渡性的状态下，他不见得非要拥有产权的房子，但是他必须拥有生活，不仅仅是睡觉，它应该是全方位的。所以我们当时定位必须把空间装上居住，装上工作，再装上其他的娱乐内容，这就是5Lmeet。这就是我们非常朴素的动机。
前不久我在伦敦待了十天，原本我以为只是美国有WeWork等等一大堆联合办公，也在以色列特拉维夫看到大量的空间运营的人为科技创业助力，但我没想到在伦敦这个城市竟有一百多个各种各样的空间运营者，但是大部分是以联合办公和联合居住为主题的。而且伦敦的联合办公和联合空间的使用比纽约做得还要牛，所以建议研究空间运营的小伙伴有机会到伦敦看看，那里好玩的空间很多。我在伦敦看到一个五万平米的联合办公，像植物园一样，飞着鸟跑着猫，里面有各种各样的活动场景，十分丰富，叫人瞠目结舌。空间实际上就是等你装内容。让内容和空间一起成长，这是我们做5Lmeet非常重要的诉求。当然这其中还包含着大量的IP运营，这是非常重要的。
我们为这个空间定了目标，主要针对的是大众、行业、社会、潜力企业这四种人。
对于大众来说，我们是一个好玩的空间品质生活的一站式休闲好去处。一站式生活里会有很多种内容，可以加上很多，也可以只有一两样，但它必须具备这样的内容，所以未来的空间可以是几千平方米，也可以是几十万平方米。我们正在北京规划和实施施工的大概有30万平方米，最小的3千平方米，最大的20万平方米。
对于行业来说，我们是资产的转化，未来希望能与金融产品去对接，帮助资产高效转化，特别是升级它的运营。
对于社会来说，我们希望慢慢地从人口红利过度到效率红利，再过度到数据红利，还有社群红利。同时，也希望能为社会创造一种新的生活方式和产业的使用方式。倡导一种新的社会资源的使用方法，而不仅仅是消耗土地，消耗混凝土跟钢筋，它可以用各种各样的空间进行再搭积木式的组合。
对于创新企业来说，我们也希望汇聚大量的资源为他们赋能，帮助他们快速成长，正如优客工场和倍格创业等空间一直在做的。
以这样一个丰富的生态目标我们希望能进一步将联合居住、联合办公推上一个新的高度，尽快追赶中国空间产业运营的核心范本，甚至赶超国际上稍微先进的项目。5Lmeet有一个对标项目，这家企业虽没有WeWork高调，但估值也有90多亿，发端洛杉矶，叫1010威尔夏。这家公司的模式正快速在美国复制，我估计它会成为美国另外一个“独角兽”，其的口号是：“一座楼”解决所有的创业事。这座楼是25000平方米的旧的工业厂房，这个楼分四段，里面有一部分公寓，一部分联合办公，一块体育和娱乐，还有咖啡等等。另外还有一部分实验室。实验室其实是一个非常好玩的内容，实验室在美国的联合空间里面经常会装一些硬件实验室和电子化实验室，为很多人在里面做各种各样的发明创造提供条件。
他们做了一部分公寓，很有意思。这些公寓里没有卫生间，就像大学宿舍，但他们做了公用水房，房间里就是睡觉。但是房间是极其高科技的，桌子就是一个苹果大电脑，桌面上什么都可以干，所有的都是智能化控制。也许你会觉得连卫生间没有，必须要到一层的公用卫生间上厕所、洗澡好low啊！但是这公用卫生间真的是非常牛，喷头是可以遥控唱歌的。这个公寓就是让你除了躺着的时候不方便共享，其他时间全都要共享在一起，洗澡一起洗，上厕所一起聊。还有一个巨大的厨房，全是世界顶级的厨房设备，让几十个人可以一起做饭，做完了一起吃。
5Lmeet >空间打造+生态圈建设
5Lmeet干的主要是这两个事儿，空间打造和生态圈建设。再好的理念都需要商业模式去实现，而我们的商业模式很简单，就是用空间。空间哪去找？其实真是有太多的地方，我们光是做5Lmeet的半年里大概就接触了一百万平方米的房子，什么样的都有，而且全都在北京，外地的还没敢去看。现在北京主要有两类房子是亟待改造和填充的，一类是各种厂房，大大小小的，小到一两万方的，大到几十万方的。最后我们选了一个二十万方的，准备做一个园区性的产业空间，最近还弄了一个三万多方的。这些都是租的，我们不买地。第二类就是村集体的房子，很多时候政府出让土地条件的一部分， 就是开发商的部分开发面积要返还村集体作为补偿，之后，村集体拿来不会经营，非常低效。北京的昌平政府非常有前瞻性的眼光，区政府拿出上百亿，把区里村集体低效房产买回来，政府再重新商业定位，找专业运营者管理用以支持创造力阶层人群。其实最终还得有运营者，这些运营者是未来的城市真正的管理者。这里面其实就是这么个事，空间打造，生态圈建设。另外就是要有大量有意思的IP。说到这，大家也许认为不就是做个商业地产么，弄一堆房子，再装一堆人，把它租出去，不就还是收租金么？告诉大家，差一点点，不太一样，就是我刚才说的IP运营。
IP运营跟我们有什么关系？我们在做5Lmeet产品结构的时候设定了6类IP，体育、音乐、餐饮、文艺、科技（包括VR等），还有影视，每类IP锁定大约2到3个对象，然后买断IP，这事儿最近我们快完成2/3了。这是跟租赁性经营最大的不一样，我们养了7个IP，等养到20多个就不用再养了。什么叫内容和空间共同成长？内容在我们里面成长，你不是把它找来，收个租金就完了，而是把它买来，在空间里面养它。那为什么能够买IP呢？为什么这时候有机会买呢？是因为现在O2O太发达了。著名的徐小平老师就投了一大堆，但这堆O2O基本上都停在天上这个O，不知道怎么落到地上的这个O来，我们现在提供一个地让你下地。所以我们现在找了一批O2O里面做得不错的IP，我们帮你落地。将来我们会做一堆空间，接着帮这批想下地的O2O的那个O。这是5Lmeet非常有意思，非常创新的地方。而且恰恰这里面有一批在过去的时间里面，不少天使投资人孵化得相当不错的产业种类，他们其实是应该能够做好的，但他们真的不知道怎么落地，所以我们帮他们落地。当他们落地的时候，就能活得更好。待落地以后，等他们再融资的时候，这两个O都全了，估值就能够上去。所以我们是带着投资逻辑，我们在他不能下地的时候买断一部分以后让他再下地。所以我们扮演了一个帮助O2O们落地的IP的一个承接者和转换者，所以这个里面我们做了一个IP运营的内容，使得我在很多空间里面有一批肯定在我里面能够运营的内容，我不再去招商了，用他们去招别的商，这是关键的一点。
关于空间打造我们的核心是从居住到工作开始。优客工场运营到现在已经一年半了，目前签约了50个项目，今年年底开业40个项目，大概在20万平方米，我们继续会做下去，慢慢做。从联合办公的角度，有非常多的优秀的同行，像倍格、无界空间、P2、We+，上海尤其多。上海联合办公做的比北京水平要高，因为上海是从商务角度出发，北京是大众创业万众创新的角度来做联合办公，这是不同的，但是核心还是回到商务的。英国伦敦联合办公的气氛非常像上海。我认为联合办公会是一个非常普及的模式，没什么会让大家觉得很惊讶的，它是适应了一个时代的需要，会在相当长的时间里存在于城市中。根据以色列一个专门的机构研究，未来联合办公最终会分担城市大概三分之一左右的写字楼。虽然三分之二仍然不是联合办公的生意，但是三分之一已经了不得了。
关于出租率的问题，其实是一个谬论。人家英国没有大众创业、万众创新，每个联合办公都满满的，他们双创了吗？他们天天在双创，人家国家天天在双创，没有把创业当回事。以色列的联合办公入驻的大都是40多岁的，哪像我们90后、80后，我们都是创业的，可能我们是第8次创业了。他们当创业是个什么事儿呢？所以我想，联合办公未来一定是灵活自由和向往创新氛围的人的办公场所，它不一定是创业者，可能是写作的人，可能是拍电影的人，都有可能。所以我们一直在强调，以联合办公为轴，以联合居住为依托，综合起来的东西，会是这个城市里面大量需要的，尤其像北京、上海、深圳这样土地价格完全不受控制的城市，可发展空间更大。
空间打造确实得有非常好的设计跟房地产的资源。运行一个2000平方米的联合办公也许还行，但如果是一个一两万方的空间，你既要能保证产品不做错，还得保证舒适度不出问题，保证所有人在里面体验感比较好，还得能掌控对他的管理，这个没干过大项目的做不了。空间的问题不是那么简单的二房东的问题。
第二是生态圈建设。生态圈的建设其实是实践商业产业的孵化和“互联网＋”四大生态圈的天然勾连和贯通。在5Lmeet刚开始建设的时候，其实有一批IP和我们共同打造这个概念。其实不要谈那么多理论，没那么多理念，其实就一句话，最好的空间商业模式就是照应人跟城市发展的本质，落脚于文化与情感。刘洋花那么大功夫在那里做社群关系，其实就是文化与情感，没有那么多深刻的东西。
成立优客工场那会儿，就是（上图）最中间那三个点，生活、工作、消费娱乐。在后来的发展过程之中，由意识到于中国联合办公行业的不易，不能光卖桌子了，于是我们开始研究生态系统。什么生态是中国联合办公最需要的呢？于是我们画了第二圈，教育培训、投资连接、互联网平台、金融平台、传媒平台，这是联合办公最需要的。你再往下说别的服务可有可无，但这些必须需要。再往外第三圈就出现了5Lmeet，这是整个事情大的社会圈子，包括娱乐、音乐、餐饮、会展、体育、文化等等，其实我们的商业模式很简单，但是一定要找到合适的房子来装这些，还要找到人去运营这些东西。
还有，为什么说它是空间的化学实验室而不是一个物理实验室呢？当上面这些东西全部加在一起的时候，产生的内容不是它们的总和，它们相互发生了化学变化，所有人都变了。比如梁峰的悦跑圈，现在是中国最大的互联网体育应用软件，创业三年数亿美金估值，他现在是中国在欧洲购买体育小品牌最大的买家，买了欧洲10余个体育品牌产品，还买断了十几个世界马拉松赛事的垄断权，那他在我们这里干什么呢？优客工场帮助他认识了一家公司， 2013年总书记接见的“中国最美村官”，黑土麦田，农业创业，这两人发生了些联系，这个精准扶贫的机构把很多小的经典赛事办到最贫困农村的山里面，变成了马拉松旅游。这就是联合的力量。其实这样的故事在我们的联合办公里不胜枚举，如果让他们住在一起，玩儿在一起，这里面产生的化学反应将是无可限量的。
我们给自己定位三加一的发展模式。我们提供基础设施，让IP参与和落地，深度参与IP的股权，或者部分参与，最后通过我们的共享培养，赋能加速，让公司成长，让IP落地，让股权成长。
5Lmeet有三个核心的价值，一是加上那些正在商业领域里面转型的商业地产的租户们，我们共同打造一个空间平台。5Lmeet的生态圈建设分几个部分，一个是生态圈的孵化生态。最早优客工场就有提供投后管理，从这个平台上提供大量的创业支持，资金支持，包括提供场地、财务顾问等等。在我们和它的关系里面，我们跟他进行资源对接、发展咨询、孵化服务，我们跟他们进行股权的分红，以及日常的合作。我们其实投资是伴随他们成长的，给他们一个托，让他们起来。
5Lmeet欲打造北京内容制造工厂
如上图所示，这是我们做的几个项目。
东四项目是我们在北京市东城区做的一个老城改造的经典院落项目，3000平方米不到。围着这个项目最近在开发东城的10个院子，我们打算把院子一个一个串起来。这个项目里有公寓，有办公，还有和英国人合作的孵化器，还有非常好玩的自制的糕点店，还有7、8个非常有意思文艺界人士食品的地面店。这就是一个小的项目，可以容纳60个人办公，30个人居住，还有7、8个好玩的店，在楼顶上还可以看露天电影。未来5Lmeet准备将这个模式在东城的老院子里一点一点去辐射去复制。
今年九月到十一期间，可以让空间产业联盟组织大家去看看。我们装了这么多东西，好多都是O2O的另外的O在我们里面落地的，“给我们一块地儿，让我们在这儿做运营”，一堆儿人在一起，这是很有意思的事情。就像里面我们孵化了一个肉铺，这肉铺很好玩，北京丰泽园的一帮人出来创业，创新地去做肉的做法。
在北京的郭公庄，总部基地，在做一个地铁上盖的两万米的综合性空间，里面落实了一个VR的大展厅，可以进行各种VR体验。也有联合办公，有餐饮和居住，还有一个大的体育体验空间。在这个郭公庄的共享空间里还包括了戏剧表演，包括会展、包括办公多媒体录影棚。
顺义的共享际有20万平方米，未来有几个目标，一个是周末旅游渡假的地方，这里面好多可以玩儿，里面有京剧场，一个共享剧场，你可以租下这个剧场，自己当演员，演一台戏，请朋友去看。我们还做了共享剧场，你拍个片子可以放电影，可以请别人看。除此还做了共享的实验室。顺义的这个项目叫“梦想乌托邦”。我们希望把《奋斗》电影里的那帮人难以实现的心碎的乌托邦全部去实现。这里面大概有几种目标客户，一种是大型研发机构。这里可以容到3、4000人在里面居住，加上他们研发的办公室，我们这个对象是类似于滴滴、小米这样的企业，我们已经接触了4个企业。第二类是周末玩儿的人，会做一片人，维亚康姆的旅游度假主题酒店，在工厂的厂房里面搭集装箱再住，五颜六色的集装箱非常好看，可以跟里面的内容互动。里面有美国的海绵宝宝的体验基地，这是一个内容集合场，包括星剧场等等都在这里面。这是北京目前最大的一个联合空间。在顺义场地里，我们还规划了6个产业集群，包括围绕体育的产业集群、公寓、汽车为主题的产业集群，生活休闲相关的产业集群、包括有机超市、展览走秀，最后还有孵化器。
顺义这个项目未来还会有很多大型的室外演艺场地，可以形成北京的内容制造工厂，会落地很多的内容。我们全部实现无纸空间，各种各样的都在线上完成。无收银员空间、无边界空间，我们希望未来做的灯具、椅子、桌子，所有可以搬的东西都可以拿走。我们在集结一大批的设计师，准备邀约200多个设计师，都能在我这边放东西，所有的东西都能买。智能空间，我们会做一个大的硬件的展示场所，包括无人机、VR、机器人。
5Lmeet 最大获利点绝非股权与租金
我们现在投资与合作的企业主要是餐饮、体育、居住、文化、科技、健康这六大类，基本都是IP型企业。我们已经取得了格莱美的授权，将在中国做小型的格莱美体验店，格莱美的唱片、纪念品都可以在里面销售。
关于资产升值问题，其实这个模型走通之后，我们跟资产持有人有一个共同退出的安排，当我把你的EBITDA（息税前利润）率做到10以上、20以上的时候，原来一个废弃的房子变成很值钱房子的时候，我跟你共同退出，我们会用我们的服务、资源和内容置换一部分资产的股权，配合他们把EBITDA做大，然后我们一起退出。我们最大的获利点，远远不是股权获利或者是租金获益。EBITDA做大，和资产退出是我们最重要的地方。
低效资产流动性加城市消费升级，这是这个项目的机会。社会人群变化，城市中心的机会，当这两个加在一起，机会才刚刚开始。我们跟美国和国外空间创造价值的运营商来说，我们还有许多需要向他们学习的地方，因为他们是资本驱动型的运营商，我们是情怀驱动的运营商。有情怀，这在创业过程之中很好，但最终最重要的还是要回到资本驱动的运营上去。所以国外的运营商是在谈论怎么帮助资产升值，共同退出，如何从这里面获利。回到资本驱动的问题，是根本。
我们的生态团队有的来自于凯德置地、来自于万科、来自于万达。其中有个叫蒋思哲的外国人很有意思，这个英国人在北京创业做了一个很大的餐饮孵化器，孵化了40多个餐饮品牌，叫“联合厨房”。他和一个富二代在三元桥那儿弄了个房子，做了一个非常大的厨房，那个餐厅每个礼拜都换菜单，一会儿英国菜，一会儿日本菜，一会儿日本菜＋越南菜。原来他的后厨有很多共享厨房，交了钱就可以用，你可以在后厨研发各种菜，然后他就在前面帮你卖。三个月时间，你如果能做出一道被客户认可的菜，我就给你投钱。这个餐饮孵化器会在5Lmeet项目里落地。
我做了一年半、两年，最高兴的一件事情，就是认识了好多和我原来不相干的人，跟房地产完全没关系的，原来都没交集的，太多和我在平行世界的人。用怎么一种方式把平行世界的人交汇在一起，是一件特别好玩的事。就像咖啡，为什么咖啡这么火？因为它让很多平行世界的人在这杯咖啡里发生了交互。今天的这个时代到底是什么经济在推动着社会的发展？是共享经济。英国人跟我说，我们不谈共享经济，我们谈community economics，社群经济，他说共享经济是人对资源的一个分配方式，还是在分配东西。但是community economics是我们人在一起活动，是人在驱动着这个社会的发展，人是惟一的主源。所以回到今天的主题，空间因人而美，没有人的空间再美都没用。
现场提问Q&A
Q：共享空间如何估值？
A：获取空间的成本对估值来说是很重要的部分，就像开发商买地；其次，是你在里面装什么内容。投资人看几个东西，首先是生产资料，比如空间从哪里来，安全不安全，你和谁合作，租约有多长，租金多少钱等等；其次看租客是谁；还有就是一些软性的东西，包括你的互联网手段、管理团队。轻资产运营主要就是看人、内容、住户、出租率、生产资料怎么来。
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