高温下的上海土地市场：多房企捂盘惜售

　　导读

　　分析指出，在上海目前库存百分比排名前20的项目中，高溢价地块周边项目的捂盘情况的确存在，且这种情况在核心板块较为严重。但在后续政策和购房需求并未确定的情况下，捂盘同样面临较大金融风险和经营风险。

　　本报记者 沈浪 上海报道

　　在上海楼市这样的卖 方市场中，消费者不仅要面对可能存在的上下家违约，还需要面对房企为了涨价捂盘惜售而将意向金退回的尴尬。

　　“现在上海好房子是一房难求。”一名房企销售负责人如此感慨。这样的言论在上海楼市到处可见，事实如此，买房子要托关系才拿到房号的现象越来越普遍。而一些周边拍出地王的项目，迟迟不见开盘，即便收取了买家的意向金，也照退不误。

　　真的没有房子买了吗？日前，小文在上海多个区域看一手楼，现场销售人员均告诉她，有的楼层或户型都是部分推出，“开发商等下一次涨价，不着急卖出”。

　　链家研究院上海高级分析师钱宁罗指出，通过对6月以来热卖住宅地块所在板块约119个项目的成交情况分析，共成交房源3891套，平均单个项目交易约32套，显然成交量不算大。而在目前库存百分比排名前20的项目中，高溢价地块周边项目的捂盘情况的确存在，且这种情况在核心板块较为严重。比如，杨浦区的部分项目虽然早在3-5年前入市，但目前整体去化率仍不足6成。不过也有项目伴随地王拍出之后加速推盘，主要集中在嘉定、宝山等地。

　　从链家研究院提供的7月开盘部分楼盘数据可见，并非无房可买。比如，位于杨浦区的阳光城滨江悦，6月以来销售22套，占可销售套数92.1%；位于嘉定的绿地天呈，销售75套，占可售75%。而位于青浦的葛洲坝绿城玉兰花园，自2015年9月开盘以来，销售134套，占可销售的套数50.2%。

　　而8月领取新预售证的项目中，没有一个住宅项目，全部为商办类。

　　新项目延迟开盘？

　　地王导致周边项目涨价、捂盘惜售的传说真实存在。比如今年5月，保利以54.5亿拿下周浦纯宅地，可售住宅部分楼板价5.45万元/平方米，成为区域单价地王。这意味着保本售价将高达7.9万/平方米。

　　这块地王的周边有2个新项目，分别是中骏柏景湾和世茂云图，地王问世后，世茂云图暂时封盘，退了客户百万意向金；中骏柏景湾预计8月下旬开盘，预估单价5.2万元/平方米，而年初该项目报价为3.8万元/平方米。

　　今年5月，融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块，溢价率111.62%，楼面价达3.82万元/平方米。周边的保利置业上海翡丽华庭项目在接受买家认筹后，选择退筹，且该项目拿到销售许可证后拖延8个月尚未开盘。6月14日，该项目开盘后还要求消费者无论首套还是二套均要交高比例首付款。遭到消费者投诉。

　　即便是区域内将有地块出让，周边项目也会提前捂盘。9月7日，上海拟挂牌出让浦东唐镇D-04-06地块，出让面积为5.65万平方米，起拍楼面价29499/平方米。在过去一年，上海各个区域的楼板价几乎涨了一倍，因此唐镇地块刷新区域地王已是大概率事件。有分析预测，该项目未来的保本价可能会突破10万/平方米。

　　唐镇最近一次土地出让要追溯至去年4月15日，当时大名城以总价50.76亿元连夺唐镇D-03-05a地块和D-04-07地块，成为区域地王，两宗地的成交楼板价分别为27909元/平方米、29697元/平方米。

　　近段时间，上述地块周边的仁恒、浦发、大名城等项目均处于无房可售状态，现场销售在与21世纪经济报道记者沟通过程中，透露了价格调整、等地王拍出再定价等消息。

　　易居研究院研究总监严跃进指出，预售证发放是有序引导楼盘供应的手段。如果市场较热，政府为了鼓励房企推盘，就会适当加快审批，但这会对价格有较大管制。若市场较冷，则可能会对部分不合规楼盘进行更严格的审查，防范质量不高或偷税漏税房企的项目进入市场。

　　严跃进认为，应该认识到捂盘是一种违法行为，购房者若面临部分房企对其购房行为拒之门外时，可以进行投诉。同时，对于房企提出的各类不合理要求也要注意搜集证据，这样才在后续和房企谈判中占据更有利位置；甚至可提出相应资金赔偿。

　　利润最大化的无奈

　　严跃进指出，房企捂盘的最根本原因是，房价上涨带来了较大盈利空间，延缓推盘节奏反而能够扩大销售业绩。但通过捂盘获利是有前提条件的，即后续政策基本稳定且购房者购房需求持续上升。否则捂盘同样面临较大金融风险和经营风险。

　　房企捂盘惜售的目的主要在于提升业绩、充实现金流。财报显示，保利置业2015年营业收入同比下滑12.5%至249亿港币，毛利率由2014年的19.8%大幅下滑至11.5%，剔除减值亏损后的核心净利润由2014年的 5.32亿港币转为亏损23.17亿港币。而保利置业的在售项目分布中，长三角地区销售面积占30%，销售金额占43%，该区域售价相对较高，也是保利置业盈利的主要贡献区。

　　地价高涨、运营成本增加，令房企不得不谋求更多获取经济利益的方式，及多方面拓宽融资渠道。截至8月5日，今年上半年发布中期业绩的近80家房企中，预亏有20多家，主要原因就是项目开发结束、成本增加等，在此情况下补充土地储备，又令房企陷入高成本拿地-融资-房价利润最大化的怪圈。

　　同时房企也在多方拓宽融资渠道。同策咨询研究部统计显示，今年7月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计485.6亿元。环比6月微增8.5%。债权融资是房企融资的主要方式，占7月总融资规模的99.6%，其中境内银行贷款和公司债为两大主要渠道，发行资产支持计划的创新融资规模新增52.4亿元（而6月没有此融资方式）。

　　融资成本方面，同策咨询研究部监测的上市房企中，成功发行5年期公司债的平均成本为4.3%。与此同时，境内银行贷款1-5年期贷款基准利率为4.75%。部分公司5年期公司债券的利率远远低于同期银行贷款利率。(编辑 骆轶琪)

　　作者：沈浪

https://business.sohu.com/20160808/n463023120.shtml business.sohu.com false 21世纪经济报道 https://epaper.21jingji.com/html/2016-08/08/content_44704.htm report 3719 导读分析指出，在上海目前库存百分比排名前20的项目中，高溢价地块周边项目的捂盘情况的确存在，且这种情况在核心板块较为严重。但在后续政策和购房需求并未确定的情况下