尽管今年上半年房企业绩普遍飘红，但规模房企的增速依然要远远高于行业平均值。8月18日，碧桂园披露的半年业绩报表显示，今年上半年碧桂园集团实现了合同销售金额达人民币1251亿元，相对应的合同销售面积1564万平方米，分别同比大增130%和85%，半年销售金额首次突破千亿元。
“今年上半年我们的合同销售均价达到了7999元，处于历史最高水平，公司已经将全年合同销售目标上调了至2200亿元，我们有信心完成全年的目标。”碧桂园总裁莫斌在业绩会表示。从三年前年销售额476亿元一举跃进千亿阵营到如今半年破千亿，这两年碧桂园都发生了哪些故事？
现金流诱惑
不可否认，随着土地储备结构和产品定位的优化，碧桂园已经开始享受来自于项目平衡布局的红利。在碧桂园今年上半年1251亿元的销售金额中，有60%的合同销售额均来自于一二线城市的项目，其余40%的合同销售额来自于面向三四线城市的项目。“未来我们将坚持加强一二线城市，巩固三四线城市的战略，以提高我们在全国范围内的市场份额。”碧桂园总裁莫斌表示。
大量环一二线城市项目的陆续入市受到提振的不仅是碧桂园的销售业绩，还有其财务报表上的盈利数据。截至6月底，碧桂园实现毛利率120亿元，同比增长了9.6%，其中归属于公司股东之净利润为54亿元，同比增长了9.3%，毛利率水平由2015年全年的20.2%回升到了21%。
据莫斌介绍，今年上半年碧桂园的合同销售均价已经从去年同期的6448元上升到了7999元每平方米，合同销售均价处于历史的最高水平。随着这部分物业陆续交付确认收入，碧桂园的盈利能力将还有进一步提升的空间。
相比碧桂园半年1251亿元的销售额数字，另外一个数字也值得关注。今年上半年碧桂园的销售楼现金回款同样突破千亿达到1051亿元，现金回笼率超过88%。这是碧桂园首次半年现金回款突破千亿，扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后，碧桂园半年现金流净额为正。
对于任何一家以快周转为战略的房企而言，现金流都是头等大事，但要实现现金快速回笼并非易事。碧桂园的解决之道是建立以项目跟投为基础的同心共享计划。从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，即集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。截至2016年6月30日，碧桂园已有319个项目引入合伙人机制，其中151个项目开盘在售，累计合同销售额达到1004亿元，平均回本期只有8.3个月，签约净利润率为12.5%。
“实现同心共享计划以来，公司的收益率和周转率都有了明显的提升。项目的开盘时间从6.7个月缩短至4.3个月，年化自有资金收益率从30％左右提高至56%，现金流回正周期从10～12个月缩短到了8.2个月。目前我们的周转率大约1.5次/年，已经是行业前列，而我们的目标是达到2倍。”碧桂园首席财务官兼执行董事吴建斌曾这样告诉本报记者，同心共享计划给碧桂园带来了革命性的变化。
加速拓展土地
远离地王
在业绩和收入保障下，碧桂园加大了在土地市场的投资力度。今年上半年，碧桂园按照“平均一天一宗地”的速度，一共新获取了181宗土地，总建筑面积约4385万平方米，总代价约728.3亿元，平均土地成本仅1500元每平方米，最高价不超过1.5万元每平方米。在新获取的土地项目中，有81宗土地都是通过并购的途径获取，土地总代价占比为61%。
虽然按照权益划分，隶属于碧桂园股东的权益建筑面积大约为3149万平方米，权益金额约472亿元，但这已经大大超出了市场的意料。根据今年3月份碧桂园披露的土地拓展计划，今年土地拓展的资金预算在500亿元左右，而现在仅用了半年时间，碧桂园已几乎将全年的预算额度用完。
“我们用平稳乐观的心态看待目前中国的房地产市场，同时我认为碧桂园的管理能力也可以达到点石成金的水平，很多别人做不了的项目我们都可以做好。”莫斌这样解释上半年积极拿地的原因。其透露，从上半年拿地的情况来看，碧桂园没有一宗是拿错了、拿亏损了的，每宗土地的盈利能力都超过了预期的最低目标。
面对目前的土地市场情况，碧桂园已经适时将今年的投地预算提升到了800亿元。“上半年我们拿地速度可能是在10块地里面选一块地，下半年有可能会在20块地里面选一块地，我们会选择更加优质的土地，确保我们的项目做一个成一个。”莫斌表示，下半年拿地的策略仍然是坚持一线城市周边，二线城市近郊，三四五线城市的核心地段。“我们一二三四五线城市都火力全开，争取拿到更多更好的优质土地，在保证今年销售的同时，更重要是确保碧桂园的持续发展。”
尽管如此，对于一线城市的地王，碧桂园依然抱着避而远之的态度。“我们一定不会拿面粉比面包贵的土地，这是我们神圣的原则，也是我们公司的一条纪律。”莫斌说。此前不久，碧桂园刚刚宣布了一项投资千亿的科技小镇计划：重点选取一线城市的周边土地，在5年内投资1000亿元建设产城一体的“科技小镇”。据称该计划已经吸引了不少地方政府的关注和兴趣。
由于土地收购的增加和开发规模的扩大，碧桂园今年上半年的净借贷比率略有上升。截至6月30日的净借贷比率从去年同期的56.3%上升到了62.6%。不过债务结构仍然维持在健康水平，短期债务（年内偿还）还不到200亿元。
相比之下，碧桂园今年上半年的融资成本则有所改善，平均借贷成本从去年同期的6.33%下降到了5.76%。截至6月30日，碧桂园的可动用现金为493.9亿元，另有约1457.8亿元银行授信额度尚未使用，弹药充足。
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