楼盘价格由谁定？价格决定成本

　　摘要：价格决定成本，你没有看错，这六个字与我们平常的直觉恰好相反，本文就简单澄清一下其中的逻辑。

　　李俊慧老师在最近《从中国的土地是否私有说起》一文中有段关于小产权房问题的文字：「我们可以更进一步地理解为什么农村的宅基地上建设的小产权房不能简单地给予合法地位。现在真正能值大钱的小产权房都是城市郊区的农村土地，它们没有经过『卖地』过程，没有付地价（所以才那么便宜，因为房价里没有包含地价），也就是没有为城市的基础设施付过服务费。」

　　小产权房到底该不该合法，不是本文讨论的重点。本文重点解决一个问题，小产权房的价格低，到底是不是因为没有付地价、房价里没有包含地价而导致的。

　　答案显然不是。

　　李老师「因为没有支付地价，所以小产权房就便宜」的解释，隐藏着「成本决定价格」的含义和逻辑。这里其实错的浅，因为小产权房价格低，实际上是因为人们基于对小产权房未来不好出手的预期所作出的判断，而与成本无关。

　　价格与成本无关，这是经济学里「毁三观」的知识点之一，我试着从三个层面来剖析。

　　1、第一个层面，归谬法

　　假如成本决定着价格，那么一个卖家，为了卖一个更高的价格，那他应该拼命增加成本才是。假如真的是因为没有支付土地的价格，所以导致了小产权房的价格低，那么为了把小产权房卖上一个更高的价格，小产权房的建造者应该想方设法增加小产权的成本才是，没有了地价，我可以想办法增加其他地方的成本，然后我可以对外宣称成本很高，所以要卖高价。

　　现实世界显然并非如此，真实世界中的商家都是在想方设法降低成本，而不是相反。想方设法降低成本的原因，在于他能够控制的只有成本，价格其实并不在商家的控制范围之内。

　　推理到极致的话，我路上捡了一颗极为珍贵的钻石，付出的成本几乎为零，你猜我会因为得到钻石的成本低而降低其售价吗？即便北京市中心的某块土地出让价格降为零，白送给北京人民，你猜在这块地上盖起的楼盘房价会不会因此而下降？

　　这就引出了我们需要解释的第二个层面的问题。

　　2、价格是怎样决定的

　　通常经济学教科书上关于价格的解释，源自马歇尔的「剪刀理论」，说的是，价格是由供应曲线和需求曲线相交所决定的。这个解释看上去很有道理，但只不过是经济学家为了解释世界所进行的高度抽象，真实世界中价格从来都不是人们看着曲线去做决定。

　　事实的真相是，市场上千千万万的需求者和供应者在市场上的决策，反过来决定了曲线相交的形状。市场的逻辑是价高者得，谁出价高就卖给谁。

　　看上去是卖东西的人决定着卖价，其实不是，他们仅仅是市场价格的发现者。确切说，他们是价格的「试错者」，不断地想方设法去猜测消费者到底愿意支付多少钱，不断地想多赚一点，但他必须也只能试错，去寻找一个合适的售价并为此承担风险。

　　看上去是你说了算的价格，其实是有全球无数人所共同决定的。比如一个富士康工人的劳动价格，是郭台铭还是苹果决定的？还是有关部门规定的？都不是，富士康工人面临的并不仅仅是中国同样的劳动工人，他们的竞争对手遍布全球，近的就有东南亚等国更为廉价的劳动力。

　　3、第三个层面的问题，价格决定成本

　　微信上有朋友提出疑问：「你怎么解释免税店的商品比一般店便宜？」

　　问题问的好，也是一个很容易让人误解的逻辑关系。的确，我们看到的现象是，免税店的商品免税了，价格也的确比非免税店的商品要更便宜，两者的确存在相关性。

　　但我们有必要清楚的知道一点，相关性并不等于因果性，或者说因果关系并不是我们所看到的那样，眼见也不一定为实。

　　第二个层面解释了，价格是被试错和发现的。正确的逻辑是，免税店的设立者在没有设立免税店之前，发现更低的价格对消费者更有吸引力，能够给他们带来更大的收益，所以他们决定降低售价。

　　降低售价，又想赚的更多，那就必须要想办法降低成本，而消费者在关税这一节所支付的成本是最容易被缩减的一项成本支出，也是首先想到的办法。所以才会想出这一招，不如我们来建立一个专门免税的区域吧，于是就有了免税店。于是我们就看到了都能看得见的现象，免税店免税了，「所以」商品更便宜了。

　　其实呢，正好相反，是价格反过来决定了成本。

　　4、最后，我们还是来看一下房地产市场的逻辑

　　8月17日，上海新静安中兴路地块以110.1亿元的价格被融信拿下，被称为「地王中的王中王」。看上去好像是地王频出，价格率创新高，最终不断推高了房价。很不幸，这就是目前文科小编的普遍水平。

　　真实的逻辑并非如此，真实的逻辑是，那些以地王价格拿地的企业家，看中了那块地，认为在未来几年之后房地产的价格依然坚挺，那块地上开发出的楼盘依然有着足够的市场需求空间，依然会有一个足够让他甘冒风险的售价。

　　这个时候，他需要做的是用真金白银去和别人竞争，冒着巨大的风险来对他关于未来的预期做出行动，这是典型的企业家行为和特质。他对未来关于楼盘的预期售价的判断，进而影响了他对地价拍卖时候举牌的价格。

　　地王为土地支付价格之后，钱花出去即称为历史成本，将来的楼盘售价也与此无关，楼盘售价是将来购买者之间的竞争结果。

　　地王花了大价钱拿了地之后，在一个黄金地段，他要把楼盘卖一个好价钱，想要让潜在的消费者出更高的价钱，他会怎么做？他就要去讨好消费者，想方设法去发现并满足消费者的需求，比如他的目标客户群体喜欢什么样的户型？客厅和卧室哪个更大？精装修还是毛坯房？等等不一而足。

　　再往下走，上海黄金地段的房地产商瞄准的楼盘目标群体是年入百万的精英阶层，那么他的户型设计要上档次，设计师要高端的；精装修会找正规有名的装修设计团队，继而装修上会选更好的用料。

　　从企业家对房价的预期作为源头，进而影响地价，然后影响建筑商的投入选择，一层层下来，最终影响着小如沙石这样的原料价格。

　　如果说最终售出的房子是产业链的终端产品的话，那么房子所依附的土地，土地之上建造、装修过程中的各种用料、人工，则属上游产品。我们很容易看清楚，是下游产品的价格层层决定了到底该选择和投入多少成本。

　　这个逻辑与我们看到的现象正好相反，这就是学习经济学的必要性所在，也是研究她的乐趣所在。