商业鬼城星城国际之困 商业地产不景气且法拍房含风险

　　商业“鬼城”星城国际之困

　　有律师对法治周末记者称，星城国际大厦空置4年的主要原因在于“没钱赚和高法律风险”。这是否就是这座曾红极一时的“鬼城”面临的困境

　　法治周末实习生 文丽娟 法治周末记者 蒋起东

　　北邻798艺术区，南傍恒通商务园，有着6.2万平方米体量的星城国际大厦占据了北京望京商业圈的核心位置。

　　自2012年始，星城国际大厦开始寻找接盘人，至今年8月9日，被北京市第三中级人民法院在北京市第三中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，起拍价约为14.08亿元。据知情人士介绍，目前已处于流拍阶段。

　　虽然起拍价就能成交，无需竞价。但至今无人接盘。

　　这座如今被称为商业“鬼城”的大厦，走过一条历经纯本百货007模式辉煌、业主资不抵债、法拍房贱卖萧条的滑坡路。

　　9月11日，法治周末记者走访星城国际大厦发现，其朝西向和东北向入口已被警戒线挡住禁止通行，透过满是灰尘的玻璃窗，可以看到杂乱的施工设备。只有西北角的汉堡王和西南角的中国工商银行，方能显示这座大厦尚有的一丝生气。

　　有律师对法治周末记者称，星城国际大厦空置4年的主要原因在于“没钱赚和高法律风险”。这是否就是这座曾红极一时的“鬼城”面临的困境？它的没落是否代表一种传统商业模式的衰落？

　　困局一：标的大 总价高

　　星城国际大厦是北京望京的商业综合体，为北京星城置业有限公司（以下简称“星城置业”）所有，法定代表人是李世亮。该物业位于北京市朝阳区酒仙桥，总建面62099平方米，地上4层地下3层，营业面积42738.79平方米。

　　2012年9月，北京天健兴业资产评估有限公司对星城国际大厦62099平方米的商业物业进行评估，估值约206004.32万元。 法治周末记者采访相关知情人士得知，该商厦曾租给北京纯本百货商场有限责任公司（以下简称纯本百货），后又将地上1至4层商业裙楼、地下1层商业用房、地下1至3层车位（412个）评估作价20亿元抵押给信托机构融资11亿元。

　　号称采用007模式（即“0租金、0扣率、7天一结账”）的纯本百货最初因砍掉传统百货的多重代理环节，吸引了不少低端品牌。但一段时间后其经营业绩持续下滑，很快倒闭。

　　秦兵房产律师团队的徐斌律师对法治周末记者介绍，当时投资方、开发商及纯本百货签署三方协议，纯本百货将租金打到监管账户。结果纯本百货因经营不下去人间蒸发，导致开发商的资金链条断裂，无法偿还信托机构的资金。最终，信托机构将星城置业诉诸法庭，并要求查封拍卖裙楼和地下车库。

　　2015年2月10日，北京市第三中级人民法院对此进行立案，经北京市方圆公证处公证，于7月22日开始执行，8月初进入拍卖程序。

　　据中原地产一位经纪人杨先生介绍，该拍卖标的总建筑面积62099.87平方米，其分摊土地使用权面积为9038.90平方米，房屋性质为商业、地下车库，起拍价14.0757678914亿元，保证金为2亿元。

　　但历时一月有余，尚未有接盘人出现。杨先生对法治周末记者称：“因为标的大，总价高，卖出去慢一些。”

　　徐斌律师则分析，在商业上该商铺的拍卖属于长线投资，属于整层拍卖，无法分割销售，只能自持经营或整租。“买得起的，担心买下来租不出去。租得起的，不看好租下来能干什么。”

　　“你买房，如果人家不卖，只卖股权，你敢轻易买？如果只卖房子，而卖不出。那显然只有一个原因，太贵。”谈及星城国际大厦长时间空置的原因，北京市第一中级法院原法官谷岳反问法治周末记者。

　　困局二：商业地产投资走势下行

　　2015年，万达启动“轻资产转型”，其商业地产登陆H股并推出轻资产化模式。随后，各个商业地产公司的轻资产模式比肩接踵而来。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这正好从侧面体现了整个商业地产宏观环境处于下行阶段。

　　“互联网冲击使得零售业受到打击，降低对商业租赁的依赖性，干预了整个商业地产市场。星城国际大厦项目长时间空置也有可能受到商业地产宏观大环境的影响。”严跃进说。

　　具体来看，他认为主要有三个方面的原因。第一是电商冲击，电商对于高端的市级商业地产、商圈有较大影响，望京作为一个商业比较聚集的商圈，定会受到明显冲击，商户租赁意愿也会下调；第二是住宅市场竞争白热化，目前资金流向仍倾向于住宅产业，商业和办公产业在北京尚存在高库存压力，这对商业项目的投资、融资存在一定打击；第三与人的消费习惯有关，商业消费也存在厌倦情绪，传统的商业核心区域会随人的居住地而转变，如通州、大兴等核心居住区域转移，导致消费重心随之挪移，这将对望京等原来的北京传统商业地产项目造成冲击。

　　“星城国际大厦地产项目的没落可能代表了一种传统模式正在衰落。”严跃进称，受商业地产宏观环境的影响，传统的拿地建设商业项目、再招商的模式，在业态上主打餐饮、百货、影院、亲子等商业经营思路会逐渐走向末路。

　　然而，即使采用传统模式经营不错的项目在此大环境下也可能受影响。严跃进表示，这些项目会不断转换业态，且消费者付费意愿不强，租金和商业投资收益率将受影响，最终转型成功案例屈指可数，“在这种情况下，星城国际大厦又怎能轻易找到接盘的人呢？”。

　　此外，据徐斌律师分析，星城国际大厦仍然是十年前的老格局，一层一万平方米，属于裙楼，最初的经营定位是百货商场，对消费者的吸引力不大，且因为面积不够大，不能像万达等商业综合体，经营吃喝玩乐项目，又不能化整为零分割销售——法律上只能整层出售。“没钱赚，很容易砸在手里，而且收回法拍资金需要很长时间，在商业上划不来。”徐斌说。

　　困局三：法拍房身份掣肘

　　“很多前来咨询的公司一听是司法拍卖房，一般就没有后续了。”杨先生回忆，后来他干脆在微博上发布了星城国际大厦的拍卖标的。

　　徐斌律师认为，由于该商厦的开发商属于负债状态，这成为法拍的前提，而法拍房潜在的法律风险较大。

　　他向法治周末记者分析了三类主要法律风险，即购房人、租户、债权人，这三类人可能会影响商厦的实际使用。

　　其中，债权人和租户承担的风险类似，主要担心通过法拍拿到商铺，却无法实际经营，因为法院不负责清退控制者，必须买家自己解决，这时候再想卖掉难度会增大。

　　此外，商铺一般属于分割销售，但规划又需按层规划，法律上存在商铺具体位置的模糊点。徐斌律师解释，“开发商卖给业主会有304、402这些单元号，但是这个商铺到底在哪里，四置范围，谁也说不清楚。按照正常的程序应该是由测绘单位根据开发商的规划设计图纸进行测绘，但这个商铺规划就是一整层，所以就算有购房人买了商铺，但也不清楚商铺位置。但不清楚位置不代表购房人认为自己没买房子，相反他一定不愿意自己的房子承担被拍卖的风险。”

　　而在北京市东元律师事务所合伙人律师李松看来，相较于其他正常交易的地产，法拍房在流程上也比较麻烦，如看房需和拍卖公司联系，手续也需行政部门配合。此外，法拍房还可能存在租户如何清退，竞价人能否顺利过户；原法拍房的产权人用该房产是否设立其它债务等法律问题。同时，法拍房的身份也可能对星城国际大厦的商业形象造成一定不良影响。

　　针对这些问题，徐斌认为，只能委托律师去调查，“或者不买就是最好的避免风险的方式”。

　　而谷岳则表示，在拍卖交易过程中，法院会尽力审查物权是否完整，是否存在负担等，对于法拍房有瑕疵的地方，法院也会明示，保证程序公正合法。