导读：高房价的根本原因是货币现象，光用经济、人口解释不通，“经济差、货币多”才是主因。
9月5日，有“财经女侠”之称的叶檀出席深圳某商业论坛，并做主题演讲。她认为：高房价的根本原因是货币现象，光用经济、人口解释不通，“经济差、货币多”才是主因。
同时，她预判，只要经济不好，货币还会继续增发。未来5-10年，实际利率会维持在零利率甚至负利率的水平。而人民币有很大可能会变成“日元”，北京上海深圳房价7年翻番会是一个大概率事件。而只有经济转型成功了，政府才有底气出台房产税，真正对房地产进行打压。
在当前经济背景下，中国最敏感的资金正在做两件事情：1、在国内抢资产，包括品牌资产、一二线城市土地资产、保险资产；2、进行国际化资产配置，在全世界买资产。
▌叶檀演讲实录（有删节）：
今年深圳继续这么涨，涨到突破香港的房子，我也看不懂。为什么现在的房地产这么涨？我从一个角度跟大家解读一下。
90年代初，我刚到上海读书，那个时候上海刚开始有商品房，93年前后，我记得最早的时候1500元/平米，那个时候我们感觉读书是到乡下去读书的，最早的复旦不属于市区，属于上海宝山县。
我们觉得是在乡下，边上有鸭子，还有田，现在那个地方的均价已经到了7万左右，当时我们觉得1500元/平米好贵哦，根本买不起，那个时候不买，现在更买不起。
为什么房价这么涨？我认为只有两个原因，以前房价上涨，二战以后一直到70年代，日本、美国的房价都在涨，它是平稳上涨，一打仗，产能没了，解决掉了，一般战争之后人口都有报复性反弹，所以会迎来长期的上涨周期，这就意味着你什么时候买都是对的，只要你在高峰的时候抛掉都是对的。
但是现在，说实话，大家觉得中国经济好吗？我到珠三角、到长三角，现在东部沿海地区做实体经济基本上都属于活雷锋性质。
08年之前传统行业是两位数增长，现在是负两位数增长，你用经济的角度说不通，用人口的角度也说不通。
我们知道，中国人最喜欢生孩子，但是2015年、2016年人口基本进入拐点期，上海不婚的挺多的，老年人这么多，但是上海的房价疯掉了，去年年底我去看楼盘，上海的副中心，写字楼，因为我们是限购，又不能离婚，那个写字楼当时的报价是4.5万/平米，三个月之后开二期，6万/平米。
再过两个月开三期，每平米就要7、8万。而且最关键的是还不是上涨，要是光上涨，我不买也就算了，关键问题是你买不到，不瞒大家说，我后来找了那个开发商，根本就买不到，买房子还要托关系，在中国你想象得到第二个商品买东西还要托关系的吗？
没有，中国的一切都产能过剩，房地产也产能过剩，但在有的地方就是要托关系，这是一个很奇怪的事情。
所以用人口来看现在的房地产市场，你也不太说得通，我们只能从一个地方来看，就是经济差，货币多。
1998年M2余额（广义货币）是10.45万亿，到2014年上半年是120.96万亿，上涨12倍。如果我们把时间段再拉长，1990年中国的广义货币是多少呢？
1.39万亿，1990-1998年广义货币增长了10倍，1990-2014年，差不多八、九年我们的货币就增长10倍。
1990-2015年，2015年广义货币是150万亿左右，我后来算了一下，25年时间，中国的广义货币涨了100倍，我说得更确切一点，我除了一下，99.39倍。
我刚才听到深圳现在的均价是6万左右，我们假设它是6万，倒推回去，25年前它应该是多少？1990年深圳的房价是多少？
我的算法很简单，就是除以100，因为我把所有货币的量都打掉，我就除以100，那么1990年深圳的房价应该是600元/平米。
每个投资的人都觉得自己很牛，因为你投资什么都赚钱，房地产是赚得最多的，投资者房地产，房地产赚钱；
投资红木，红木赚钱；投资翡翠，翡翠赚钱，你现在到云南那边去看，稍微看得我上面眼的，没有低于一百万的，有的人说一百万只能买一个厕所，那有什么稀奇，一百万你还买不来一块石头呢。
如果在这25年时间里，你的财富增速没有高于100倍的话，其实你跟货币是刚好打平。
我经常说：不要觉得自己牛，自己牛的时候，照照镜子，默念一句话“台风来了，猪都会飞”。
也就是说我们投资赚钱并不是我们自己有多牛，而是央妈太牛了。那么我们对于未来的投资，主要看的是什么呢？
看的是货币政策，如果经济不好，经济在转型的过程当中，很多人说未来中国经济转型肯定成功，对，经济转型肯定成功，只要我们活得够久，一定能看到这一天。
但是凯恩斯说过“从长期来看，人都会死的”，“人都会死”是个常识，其实从投资的角度来说就是从长期来看，所有的投资都有时间限制，没有时间限制的投资是在耍流氓。
接下来会怎么样呢？国外经济学杂志有一个很简便的经济指数，叫做“巨无霸指数”，我就是根据巨无霸在各个国家卖的价格算出各个国家真实汇率价格，比如说美国巨无霸汉堡卖1元，在中国卖8元，那么从实体角度来说，人民币比美元，不管你怎么算，从巨无霸的角度就是1比8。
现在在深圳吃一碗兰州牛肉拉面多少钱？有人说30元，深圳好贵哦，怪不得深圳房价高，好有钱。
我在全国各个城市调查过，一碗兰州牛肉拉面的中位数大概是12-15元，如果蹲在路边吃，凳子也没有，大概是7、8元，你吃的不知道是什么肉，猫肉、老鼠肉都有可能，反正珠三角这边吃东西很有想象力，他告诉你是牛肉拉面。
如果进房间吃，一个小破店，坐在塑料凳子上吃，基本上是10元、12元、15元。如果你挺高大上的，还点两个小蔬菜，我估计跟上海一样，上海的价格是在20-25元之间。
中国物价最高的地方不是CBD，CBD卖的都是LV，全球统一价格，在深圳买是这个价格，在上海买也是这个价格，除非是免税店，这个东西没得比。
同样一碗牛肉面，最贵的是哪里呢？中国最黑的地方是机场，机场的物价是最高的，机场这么一碗面条基本上48元，一般后面会取一个“8”字，发嘛，通常是48元、58元、68元，我吃到最贵的好像是在西北西宁边上，很破烂的机场，但是它可黑了，我当时拍了照，我看到的最贵的价格是98元。
1988年兰州的大学生吃一碗面条多少钱呢？当时是3毛钱，最贵5毛钱，我后来算了一下，我们就按照路边摊来算，最便宜的，大概这一碗面条在26、27年的时间里涨了30倍-100倍。
所以不要说消费品的价格没有上涨，疯狂上涨，只是我们不知道。我们中午吃一餐饭，最便宜的人均200元要吧，人均200元相当于什么呢？
我一直有一个说法，我说人民币会变成日元，很多爱国人士疯狂的用砖头拍我，他说“你不爱国，人民币怎么可能变成日元呢？”
有什么稀奇，现在北京房价涨了之后，上海房价涨了之后，一砖头拍下来，拍死的全是千万富翁，所以我说你现在爱上一个女孩子，送个钻戒算什么，珠宝现在在下跌，你有本事中南海西边拿两亩地？那才算牛，现在最值钱的就是核心地带的土地。
最近的“宝万之争”，一年多的连续剧，从来没有一出戏可以演一年多，让我们看不厌，我们总算看到了。“宝万之争”争的是什么？争的无非两样东西，一是万科的现金和品牌，万科这家公司账面上现金太多了，二是万科的土地资产，所以恒大才会举牌廊坊发展，为什么要举牌廊坊发展？
你想想廊坊的投资公司，以后的投资公司如果上市的话，恐怕都会被举牌，每个地方的投资公司都是占有地方土地最多的公司，所以争来争去争的是一二线城市的土地，现在土地溢价最高。
我上次坐高铁从北京回上海，边上坐了一个做投资的，很老的朋友，中间很多年没见了，他现在在国内文化这一块的投资做得相当好。
他说“他很相信一个人，这个说以前在上海房价一千五的时候，他说上海的房价会到一万五，现在上海的均价已经七万左右了，他说会很快突破十万”。
我就在想突破十万是一个什么概念，最离谱的是我前两天去北京，北京人说北京房价最高预测是均价突破80万，我当时就躺倒在地，我已经不能想象了，当时是北师大的董藩提出来的，如果80万的话，我想中国经济就要毁灭了，无论怎么说，在现有基础上，均价十年以后翻番，大家觉得是很难想象的事情吗？一点不难想象。
我们如果是7%的经济增速，基本上7年左右就翻番了，很容易的事情，GDP每年7%的增长，大家回想一下，深圳的房价每年7%的增长有吗？
如果是，大家半夜睡觉都会笑醒，因为太便宜了，但是十年之后，深圳的房价就是翻番以上，1.5倍，很起码的算数，你一算就知道未来的价格会到哪儿去。
我有一个基本的判断，央妈还会发钱，因为我的基本判断是中国经济继续不好，不敢出房产税，这是我一以贯之的逻辑，要么跟上海、跟重庆一样，出了房产税等于没用，上收的十几亿的税还不如征税成本，他不如不收，批一块地，一块地就能卖一百多亿。
而且我告诉大家，营改增之后，中央政府的税收，营业税这一块增长了30多倍。我想说的是，营改增地方政府吃亏了，极亏，亏了怎么办？心理不平衡，不平衡容易变态，一变态，地价拍得更高，这是很简单的道理，他总要找个地方填补。
再接下去还有一件事情，我为什么说货币还会增发呢？很简单的一个道理，大家看社会融资的总量在增加，尤其是最近这段时间，最主要的是它没办法不放货币，如果我是央行，我也放货币，这是全球主要经济体资本形成总额占GDP百分比。
现在中国的GDP6.7%，CPI1.8%，大家笑不动了，因为你走遍全球都找不到更好的数字，这个数字是相当相当漂亮了。但是它怎么维持这么高的数字？
靠投资，在所有主要的经济体里面，中国是这根绿线，投资的比重已经是全球最高的了，也就是说地铁还会造下去，高铁还会造下去，到2020年所有50万人口以上的城市全部通高铁，所有大城市全部通地铁，上海地铁总量现在超过香港了，再接下去我想上海、北京这样的城市地铁里程数肯定是全球第一。
我们经常说2009年四万亿投资，四万亿算什么？把它当风筝放了，什么也不算，我们现在四十万亿的投资都有了，就是他拼命的在借钱投资。
我前两天去贵州一个地级市，我不知道大家有没有听说过，以前比较穷的一个地方，叫毕节，这么一个城市，高速公路有四条通过，明年有高铁通过，大家想想看中国这几年的投资量有多大，完全超过我们的想象。
那么投资谁来出钱？表面上是地方政府出钱，但事实上是谁存钱谁出钱，谁买地谁出钱，谁买房子谁出钱，也就是说现在资金的周转一定是通过印钱的方式，一定是通过把利率打到最低的方式，然后地方政府跟企业摆脱债务负担。
换句话说，说得直白一点，说点人话，也就是说我的预判是未来5-10年我们的实际利率维持在零利率甚至负利率的位置，货币基数上升。
国企如果负债率到177%的话，怎么办？很简单，让在座所有人买资产，把国债的负债打下去，肯定是这么干的。
这个情况越来越严重，从去年开始，地方政府的负债基本上急剧上升，今年上半年还是在通过各种各样的平台继续负债。
所以，他敢出房产税吗？他敢把地价打下去吗？如果有一天中国的房地产总体均价大幅下行，而地方政府根本没事，举重若轻的话，只有一个理由，中国的宏观经济已经好了，也就是说经济转型已经成功了，他才敢那么干，否则借他十个胆子也不敢把房地产打下去，这就是我的基本判断。
有的时候不是我们要不要的问题，而是形势一定会这样子，为什么滴滴约车合法化？打车软件弄了半天说合法、非法，交通部门整治了半天，现在中国率先合法化，为什么合法化？
大家看武钢的工人，武钢要裁几万人，这些工人穿着工作服去找工作，再就业、再创辉煌？别做梦了，这些人在国企干了一辈子，五十多岁了，你让他再创辉煌是忽悠他，这样是不道德的。
那他能干什么？就业最多的是出租车或约车司机，一万人左右干这个事情，所以我们需要把约车软件合法化就是这个道理，一定要让他们合法就业。
中国的有钱人或企业在做什么样的事情？你以为万达还是一家中国企业吗？我认为不是，既然全球15%的院线票房都已经在他们手上了，我认为他们就是一家国际企业。
为什么土地是中国最重要的硬通货？有人说因为掌握在政府手里，所以土地才值钱。不是的，虽然掌握在政府手里，但是我们也曾经房地产下跌过啊，大家也曾经不买过啊，即便是房地产都在上涨，还有鄂尔多斯呢，那么为什么土地现在那么值钱？
抢资产，中国现在品牌资产在抢夺，土地资产在抢夺，然后还在抢夺保险资产，几乎所有大型房地产公司都在金融化，所有金融公司都是全牌照，全牌照里面一定有一个牌照——保险牌照，因为保险牌照是来现金最容易的东西，是现金流最好的。
为什么房地产会成为中国最最重要的润滑剂？我认为只有一个理由，很简单，中国的金融需要抵押品，你说什么都是假的，他抵押给你一堆股票，这个股票有可能三年之后就一分钱不值，也就是说信用太差了，差到除了房地产他什么也不相信。
有一部美剧大家看过没有？叫《别对我撒谎》，拍了三季就没了，我当时看了时候，它说每一个人平均十句话里面有三句是谎言，不管真的、假的，就是他习惯性的谎言，有可能三句不是真话。
我后来一想，在中国做生意，有可能十句里面八句是假的。
这说明什么呢？这说明如果没有抵押品的话，中国的金融是没有办法运作的，它需要一个大家都相信的抵押品，它需要一个大家全相信的储蓄罐，那就是房地产。
我现在碰到的情况都发了疯了，就跟去年上半年做股市一样，我现在到什么饭店去吃饭，边上那张桌子一定在说房地产，一定在讨论要不要买房，昨天晚上我们在深圳吃饭，边上那桌就在说深圳的房地产。
为什么这样？为什么你觉得中介机构是你的亲人？只有他没有骗过你，很简单，只有经纬度、砖头水泥骗不了你，那张房产证骗不了你，很多人批房地产开发商没道德，我不批，因为我从来不觉得一个行业没道德。
现在有人说房地产业很高尚，从来不骗人，你看，股市才骗人。股市骗人也是大家给逼的，它漏洞太大了。
中国的敏感资金在做两件事，我们可以学，第一件事情是抢夺资产，第二件事情是国际配资，这是中国敏感资金在做的两件事情。
你觉得美的是珠三角的企业，中国很大的一家电器商，但是他最近在日本买了一个研发中心。你觉得三一重工是长沙的企业，人家把总部搬到北京去了，在欧洲买厂房，中联重科在意大利有厂，你跑到法国波尔多地区，十分之一酒庄都是中国人的。
中国人现在是逮到什么买什么，华尔道夫酒店、土地，他们觉得上海一座城市的房产就可以把新西兰买下来的时候，还不如直接去新西兰买地，来得更划算。
这就是资产配置，我身边认识的所有人，只要是中产收入阶层以上，我问在座所有的人，你有孩子，他高中毕业或大学毕业，还有谁不送孩子出国的？没有，孩子全在国外或者全是留学回来的。
我有一次去美国一个特偏僻的地方，一个私立中学，两个股东，有一个老板居然是温州人，你把孩子送到加拿大去，想让他学一口流利的英语，有可能他学一口流利的广东话回来。
没有钱的话，做人肉对冲，也就是父母这一辈在国内，孩子在国外。
大家看美元兑人民币，2008年是人民币上涨，去年8月11日开始，人民币一直跌，虽然是震荡，你要做空的话，它就震荡给你看，但是总体来说人民币一直处于下跌的趋势，所以我们出现了很不可思议的事情，喜气洋洋去离婚，尤其在上海。
我也不知道为什么上海人对于离婚跟结婚那么热衷，为了买房子，起码说明他离婚了之后，比如说夫妻两个都四十多岁，为了买一套房子去离婚，起码他认为对方认为他们的感情不值这四百多万或者五百多万，我对现在去离婚的人都挺佩服的。
要么他认为反正我们家老头子或者我们家老婆子也折腾不出来什么，要么感情已经好到远远超过四百多万、五百多万。
要么他要真离婚了，弄假成真了，成本太高，因为一套房就归对方了，现在上海一套房也要四、五百万，成本太高了，不值得。
最后，我来给深圳定一个坐标。
一、深圳什么都好，人口年轻化，创业创新，我问大学生“现在创业要去哪些城市？”他们告诉我通常来说现在创业的城市国内只看好三个城市，一是北京，二是深圳，三是杭州。
上海这座城市有点老化，虽然我生活在上海。所以从人口红利来说，从抢别人的钱来说，深圳都是最好的。
深圳只有一个是比不过其他城市的，连武汉、西安都比不过，深圳最糟糕的就是教育，尤其是大学，大学不是一天能办起来的，深圳最近说要花很多钱把人家的大学弄过来。
二、投资不要出圈。未来我最看好的地区仍然是京津冀、长三角、珠三角。
这些城市群里，从政府的扶持来看，我最看好京津冀，因为以前只要北京在的城市，周边是寸草不生的，最没有存在感的省会城市就是石家庄，离北京太近，有点钱的城市都会去北京。现在北京开始外溢了，北京周边的卫星城房价直升，真的都疯了，我连问都不敢问了。
然后是珠三角核心区块周边的卫星城，包括深圳未来怎么样，我觉得未来，而且很快，深圳会比香港好，尤其是通行之后深圳会比香港好。
本来深港通了之后，其实一起来了之后，周边的卫星城就很好，但现在我觉得主要是金融政策，他要把深圳跟上海尽快打造成一个离岸金融中心，这是没有办法解决的心病，为什么深圳离香港这么近，但深圳现在还疯狂的做金融这一块，原因就在于此。
有了金融，有了轨道交通，有了地铁，大家可以依此类推，房子最贵的地方，像上海，以前淮海路、南京路最贵，上海现在甲级写字楼全都在陆家嘴，就是浦东那里你看得到的，老拿出来做中国名片的地方，看着很豪华，事实上也很豪华。
一是金融，这一块未来一定是溢价最高、房价最高的地方，因为这部分人的单位GDP最高，人均财富也是最高的。
二是地铁所到的商业要害。
大家可能会问“会到20万/平米吗？会到30万/平米吗？”
我想说的是：现在不要问了，跪下祈祷吧！
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