解读杭州火速重启限购：房价“横盘”实体经济发展好

　　房价高是城市竞争力的体现？答案是否定的。房价过高往往会影响实体经济，削弱了城市的竞争力。杭州此次重启限购，防止资金再次“脱实向虚”，利于城市的长远发展。

　　杭州火速重启限购

　　9月18日傍晚，杭州市住房保障和房产管理局宣布：杭州自19日起实施住房限购，在市区限购范围内，暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品房和二手房。

　　“市区限购范围”，指的是上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不含富阳区、大江东及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。

　　此间的一大背景是，今年以来，杭州楼市十分火爆。2016年前8月的杭州(不含富阳)商品房总成交量达133562套，已超越了2015年全年(125217套)。

　　在成交火爆的同时，杭州楼市的库存迅速下降，成交价格迅速上扬。从易居研究院的数据来看，8月底杭州商品住宅存销比即库存去化周期约为5个月，这一周期比二线“四小龙”中的厦门和苏州还短，房价上涨压力较大。价格方面，全市8月成交均价为18298元/平方米，同比涨幅高达19%。

　　此次杭州重启限购，正是楼市火爆之下应对量价齐升之举。杭州也是继厦门、苏州之后，近期又一宣布重启限购的城市。不同的是，厦门、苏州、合肥等城市均是在房价已经暴涨、不少区域甚至价格已经翻番的情况下出台的调控举措，而杭州则是在购房潮刚刚掀起、房价开始要迅速上涨的时候就火速重启限购，其间的差别值得深思。

　　探究2008年国际金融危机之后杭州城市的房价与区域经济的关系，不难发现，在房价高涨的2009年、2010年，杭州乃至浙江民间资本“脱实就虚”十分明显。一份《2010年中国城市房价排行榜》中，当时杭州新房均价达25840元/平方米，创历史最高，当时的北京新房均价才22310元/平方米。

　　中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，杭州楼市在2011年初达到了历史新高，当时杭州的房价可以比肩一线城市。此后杭州楼市便迎来了多年的阴跌，因此杭州这一轮的价格上涨，也可以说是一个恢复性的反弹。

　　信息经济领衔，杭州经济增速领跑

　　可以说，2010到2011年这个时间段的杭州楼市泡沫极大，但在2011年经济继续恶化之后，杭州房价终于下跌，并且迎来了此后长达5年左右的横盘。

　　但恰恰是房价阴跌与横盘的这几年，杭州的产业转型加快推进，实体经济亮点频现，堪称是目前众多二线城市中，产业转型最为成功的一个典范。

　　杭州市统计局发布的信息显示，上半年，全市实现地区生产总值5021.18亿元，同比增长10.8%，增速居副省级以上城市首位，分别高于全国、全省4.1和3.1个百分点，较一季度和上年同期均提高0.5个百分点，自去年二季度以来，已持续5个季度运行在两位数区间。

　　杭州经济的快速增长，主要不是来源于工业大项目，也不是大规模的基建投资，更不是来源于房地产，而是信息经济。数据显示，信息经济实现增加值1193.76亿元，增长26.2%，占GDP的23.8%，较一季度和上年同期分别提高0.5和1.1个百分点。其中移动互联网、电子商务、数字内容产业分别增长48.7%、48.3%和41.9%，云计算与大数据、软件与信息服务产业分别增长35.4%和31.4%。

　　浙江大学公共服务与绩效评估研究中心主任胡税根教授告诉《第一财经日报》，杭州这几年主要是抓住电商等新的经济形态，主打智慧经济、智慧产业，在经济转型升级方面走出了自己的特色。

　　据不完全统计，全国85%的网络零售额、70%的跨境贸易额和60%的B2B交易额是在杭州的电子商务平台上完成的，全国三分之一的综合性电子商务平台和专业网站都落户杭州。杭州俨然已成为我国的“电商之都”。

　　在电商的拉动下，杭州的“腰包”满满。上半年，杭州地方一般公共预算收入规模居副省级城市第二，增长17.4%，增速高于全省5.5个百分点，居全省首位；税收占地方一般公共预算收入的94.1%，占比居副省级城市首位。

　　房价高涨对实体经济不利

　　实体经济发展需要一个良好的外部成本环境。张大伟说，资金是趋利的，2009年、2010年左右杭州乃至浙江房价高速上涨，在温州等地炒房团的带动下，资金“脱实就虚”十分明显，但在2011年后，由于房价下跌，炒房不赚钱，浙江不少民间资金开始回归实业，这几年杭州的实体经济发展也最好。

　　张大伟说，一旦杭州房价开始新一轮的猛涨，浙江民间资本也有可能再度“脱实就虚”，这对当地的实体经济发展和产业转型会十分不利。此外，一旦杭州房价重新飙升，杭州的创业和生活的各种成本也将水涨船高，外来人才进入杭州工作、生活、创业的难度也将大幅增加。

　　浙江工业大学房地产研究所虞晓芬教授也认为，杭州房地产市场整体健康，但已经出现了过度投资、投机的“苗头”，过度的投资、投机会提高杭州生活、创业的成本，降低城市吸引力，不利于杭州的长远发展。

　　不过，尽管火速重启限购，但在张大伟看来，杭州政策执行的是外地户籍限购一套，实际政策力度不大。

　　数据显示，在今年来杭购房的外来购房群体当中，74.6%的人购买了一套，25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房，因此，就短期的实际影响而言，对市场的冲击不会太大。

　　张大伟说，杭州的限购政策实际影响微弱，如果信贷不收紧，这一政策很快将被市场消化。未来除了进一步收紧限购政策之外，还必须采取有效措施，降低购房者的恐慌，比如增加充足的土地供应，给市场以平稳预期。信贷政策也不能只投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体经济。