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公告显示，拟转让房产的账面价值及评估价值上述两套房产原值总计214.71万元，截至2016年7月底，已计提折旧84.97万元，账面净值总计129.74万元。
作者| 王峥 来源| 证券日报
9月20日，*ST宁通B发布公告称，公司以公开挂牌方式通过北京产权交易所转让北京市西城区槐柏树街11号楼②-201、②-202 两套房产，挂牌价格不低于经备案的房产评估价值。
*ST宁通B拟处置的两套房产增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。
而如果这两处房产能够成功出售，那么*ST宁通全年扭亏的几率也将大大增加。据《证券日报》记者了解，*ST宁通B出售的2处房产，属于市重点北京小学本部学区房，市面上小区的销售单价超过10万元/平方米。
学区房成扭亏关键
根据公告显示，*ST宁通B本次拟转让的两套房产，建筑面积分别为141.31平方米和141.60平方米，房屋所有权人为南京普天通信股份有限公司（即*ST宁通B），房屋结构为框剪结构，所在层数2层，建成年份为2004年，设计用途为住宅。
*ST宁通B于2004年购置该房产，为公司部分在京营销工程人员办公居住使用。上述资产不存在抵押、质押或者其他第三人权利、不存在涉及重大争议、诉讼或仲裁事项，不存在查封、冻结等司法措施。
公告显示，拟转让房产的账面价值及评估价值上述两套房产原值总计214.71万元，截至2016年7月底，已计提折旧84.97万元，账面净值总计129.74万元。
经过中资资产评估有限公司的评估，截至评估基准日2016年7月31日，即*ST宁通B拟处置的两套房产账面价值为129.74万元，评估值为 2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。
根据*ST宁通B的描述，《证券日报》记者发现，西城区槐柏树街11号楼属于相来家园小区，于2004年建造，为市重点北京小学本部学区房。而成立于1949年6月份的北京小学，是建国初期由北京市委亲自组建的规模最大的公立寄宿制学校。记者查阅链家在线后发现，目前该小区仅有一套77平方米一居室出售，总价为890万元，单价则达到了115585元/平方米。
但以*ST宁通B给出的评估价计算，其拟出售的两套房产，单价仅为80330元/平方米。对此，有房地产业内人士称，“北京东西城好学校的学区房，单价都在10万元以上，2004年的房子在市中心应该说算比较新的，价格也会更贵一些，如果*ST宁通B拟出售的这两套房产可以顺利给孩子落户，那么即便在市场上正常称出售，价格肯定也不会低于10万元/平方米，评估机构给出的8万元/平方米，明显比市场价要低”。
据悉，由于*ST宁通B属于央企普天集团的下属子公司，如果其真的以低于正常市场价的价格出售上述两套房产，有证券法专家认为，这很可能涉及国有资产流失。
而如果按10万元/平方米单价计算，这2套房产的出售价格则会高达2829.1万元，较目前房产账面价值高出21.8倍。若以当初购入价7589元/平方米计算，增值幅度也超过13倍。
卖房保壳
值得注意的是，由于*ST宁通B连续两个会计年度出现亏损，公司股票已被实行退市风险警示。
而2016年上半年，受宏观经济环境和外部市场因素影响，公司仅实现营业收入8.35亿元，完成年度预算的46.37%，较上年同期下降9.30%；实现归属于母公司所有者的净利润-2110.91万元。
显然，如果没有重组计划或资产出售，主营大型通信设备生产的*ST宁通B仍然很难扭亏，很可能会触发退市。但如果公司能够成功出售上述2套房产，那么上半年的亏损部分将被抹平，公司保壳的成功几率也会大大增加。
此外，对于公司依靠出售学区房扭亏一事，有业内人士认为，“楼市过热，一家上市公司上千名员工辛苦干一年，很可能不如一个人在一线城市买一套房子的收益大，这种情况如果继续下去，那么对于经济的整体发展不会是一件好事情”。
【延伸】琅嬛阁丨高房价该归罪于谁？
作者| 张斌 来源| 正定钱来钱往（ID：qlqwzdfgs）
“世间行乐亦如此，古来万事东流水。别君去兮何时还？且放白鹿青崖间，须行即骑访名山。安能摧眉折腰买房子，使我不得开心颜！”
哦，不对，是“摧眉折腰事权贵”—— 抱歉，最近这点儿房事简直像苍蝇嗡嗡嗡，搅乱许多人的一池春水。
正在重读《梦游天姥吟留别》，发现李白的这首诗里，其实是一个折叠的大唐，甚至还可以把这首诗看做大唐文学青年李白在长安购房的心路历程。
外地来京人员没钱的痛苦，自古到今都是一把辛酸泪。小老百姓要经历，大官大文豪也不例外。白居易的字号，就来自“长安居，大不易”，他的老师是提醒他：长安生活成本高，房子可贵呀，值得吗？韩愈给儿子写诗，“始我来京师，止携一束书。辛勤三十年，以有此屋庐”，意思是说，你老子我当了三十年的官和高级知识分子，连工资带补贴带束脩（教学收费），也就在长安城一百零八个坊（按照现在算，估摸得到五环以外）买了个平民四合院，好好学习，给爸爸省着点花。
官至副部级的韩愈同志都这样说，职称评定屡屡受挫的社科院研究员李白同志想在长安站稳脚跟，就更是难上加难。何况李白同志不拘小节，口无遮拦，一会让内参高力士脱靴，一会喝点小酒在朋友圈妄议时局，这就让唐玄宗很不高兴了。不到一年，李白同志就失去了御用文人的资格。
理解了这个背景，再来看李白同志笔下的大唐折叠：“势拔五岳掩赤城”是第一空间，“谢公住处今尚在，流水荡漾清猿啼”是第二空间，“安得摧眉折腰事权贵，使我不得开心颜”是第三空间。第三空间是现实，第二空间是理想，第一空间是梦想。文学青年，面对“蜀道难，难于上青天”尚有满腔豪情壮志，在房子面前只能丢盔弃甲。
寻找好房的路从不顺利。理想的楼盘——瀛洲在很遥远的地方，但要想去往瀛洲，只能“我欲因之梦吴越，一夜飞度镜湖月”，就是，做梦吧您哪。真真正正找起中介来，“千岩万转路不定，迷花倚石忽已暝”，坑得五花八门，虐得无奇不有。好不容易看准了，“青冥浩荡不见底”，“云之君兮纷纷而来下”，好极了！拿到楼盘的号码牌后，问题才刚刚开始。长安历史问题多，权贵多，新建楼盘少，房价行清不断高涨，钱捏在手里，犹豫不得。房市世相即众生相，有人买房如买钻石，有人买房好比买大白菜。人人都在上下打点，还不一定轮得上呢！罢了罢了，不买了！李白同志想清楚了，我就骑着我的青牛白鹿牌大奔流浪去！“且放白鹿青崖间”。恍恍惚惚，黄粱一梦，不如归去，做人拿最要紧的是开心，实在不开心，还有诗和远方啊。
太阳底下哪里有新鲜事? 六道轮回，当代的李白们都在学经济学。不过，能用清楚的逻辑来阐述安居的诗意，把折叠背后的道理说清楚的，琅琊阁张大路（斌）肯定是其中之一。
琅嬛阁第四集《高房价该归罪于谁？》，张大路讲述他的观察。
高房价该归罪于谁？
货币增长是房价上涨的温床，但是中国一线城市令人胆寒的高房价，其中不合理的推手主要在于被极度压抑的住宅土地供应。
与其他商品一样，“房价合理与否”不能从绝对价格来做简单判断。高房价背后，有合理因素支撑的一面，也可能有不合理因素支撑的一面。这里要做的是找到高房价背后的不合理因素支撑的一面，才找到了需要归咎的原因。
房价背后是供给和需求两方面的作用。
需求方面，最好的代表性指标是广义货币增长，因为广义货币增长比较完整地覆盖了潜在购买力增长。至少从中国过去十多年的经验看，每有房价大幅上涨，总能找到宽松的货币条件与之匹配。宽松的货币条件带来了对房屋更高的支付能力，货币增长可说是房价上涨温床，不仅是中国如此，其他国家也多是如此。
供给方面有诸多要素，土地、开方商、建筑成本等等，中长期而言最好的代表性指标是土地供应。土地价格是大城市商品房价当中最重要的组成部分。
图1 货币是房价上涨的温床
数据来源：国家统计局；人民银行；中国金融四十人论坛
出于分析的方便，我们对于房价做出以下区分：合理房价、没有泡沫但不合理的房价、存在泡沫且不合理的房价。所谓合理房价即是房价背后的供求双方不存在严重扭曲情况下形成的房价。没有泡沫但不合理的房价是指房价背后没有过度的货币增长，房价没有泡沫，但是由于土地供应或者其它方面的供给面扭曲带来房价的严重扭曲。打个比方，收入水平高带来对高档餐饮需求的提高，高档餐饮价格上涨，但如果政府不允许额外开设高档餐饮，那么高档餐饮的高价就是没有价格泡沫但不合理的价格。存在泡沫且不合理的房价是供给方的扭曲造成了不合理房价，同时存在着过度货币增长带来房价泡沫，不合理的房价进一步加剧。
存在泡沫且不合理的房价与宽松的货币政策有关，但不必然归咎于货币过于宽松。当且仅当房价泡沫非常严重以至于带来系统性金融危机的时候，才能将房价泡沫归咎于货币政策。为什么呢？价格泡沫在市场上普遍存在，不是所有价格泡沫都归咎于过多的货币。考虑这么一种情景：一方面是经济严重不景气，另一方面是房价已经虚高，继续增加货币有助于克服经济不景气但是会带来房价泡沫。这时候货币政策就要做出权衡，如果房价泡沫严重程度会带来系统性金融危机，增加货币发行所带来的短期收益就不足以弥补其成本，房价泡沫应归咎于过多的货币；反之，增发货币带来的房价泡沫还不足以严重威胁到整个金融体系，增发货币的收益就大于成本。
中国一线城市如此高的房价当中，究竟有多大泡沫成分呢？迄今为止，研究界难以对房地产价格泡沫给出有说服力的证据。中国一线城市的房价收入比接近20，仅从这个指标来看房价确实超出了多数居民的购买能力，但考虑到一线城市每年非常低的新房供给增量和高收入者的流入，房价虽高但并不意味着房价存在严重泡沫。更好度量房价泡沫的指标是杠杆率。如果购房过程中使用了过度高的杠杆，或者全国购房抵押贷款与GDP之比过高，则意味着透支购房情况或者购房债务负担比较严重，高房价难以持续的可能性越大。从这两个指标来看，中国的20-30％的贷款首付比处于国际正常水平，另据万科的调查数据表明只有60%的居民购房过程中申请抵押贷款，且平均贷款占房价的比率为60%，由此可见家庭购房的杠杆率较低。中国住房抵押贷款余额与GDP之比虽然在逐步上升过程，但截至目前也只稍稍超过20％，从国际比较来看处于较低水平。
图2 一线城市房价收入比过高
数据来源：国家统计局；人民银行；中国金融四十人论坛
图3 个人住房贷款占GDP之比较低
数据来源：国家统计局；人民银行；中国金融四十人论坛
所以，高房价中的不合理成分很难在需求端的货币增长上找到证据，但是很容易在供给端找到证据。梁红（2015）的报告指出，中国城镇住宅建设用地供应量过少。中国只有0.89%的土地被用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2.7%和1.4%，在日本分别为5%和3%。
图4 一线城市住宅土地供给下降，土地价格翻番
数据来源：国家统计局；中国金融四十人论坛
城镇住宅用地的供给不足在人口流入的一线城市中更加突出，且近年内进一步恶化。2009-2015年期间，中国一线城市的住宅土地供应2009年的超过2000万平方米下降到2015年1455万平方米；而与此相对应的住宅工地楼面均价从不足6000元上升到11000元。一线城市住宅用地价格上涨超过房价上涨，或者成为高房价的根本推手。
遏制一线城市土地供应有多种解释但缺少合理依据。遏制土地供应增加卖地收入显然不是个正当理由。遏制土地供应推高房价并以此减少人口流入和缓解城市病也不是正当理由。中国一线城市中心城区的人口密度远低于纽约、东京、香港，而这些城市的城市病远低于中国一线城市。不着力于改善城市公共管理和公共基础设施建设，而通过遏制土地供应和高房价解决城市病是在扼杀城市的生命力，更不能成为合理理由。
本文于2016年9月12日首发于财新网观点频道
原文标题为《为什么高房价不能归咎于货币高增长》
转载自 信托圈
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