文/杨国英 （微信公众号：杨国英观察）
两位诺贝尔经济学奖得主或许不会想到，在他们联合发表“行为经济学”精典著作《动物精神》近10年之后，还会有更好的解剖样本等着他们，这就是当下中国持续疯狂的楼市——在这本精典著作中，阿克洛夫（2001年诺奖得主）和席勒（2013年诺奖得主）将无法用正统经济学理论（或者理性）解释的投资冲动比喻成“动物精神”。
最近一年中国楼市的异常火热，无疑是最典型“动物精神”的折射。中国房地产业协会近期发布的“全国行政区住宅房价排行榜”显示，截止今年8月份，过去一年房价涨幅超过40%的，居然有高达35个之多，其中，仅上海涨幅超过40%的行政区就有7个之多。
如此近乎集体性（一、二线大城市）的神奇涨幅，如果是在房价基数较低的年份（比如2000年前后），还尚可理解的话，那么，在房价基数本已严重企高（房价收入比、住宅租售比）下的神奇涨幅，很显然，就只能用同样神奇的“动物精神”进行解释了。
2015年6月之前的一年，A股“动物精神”的集体性呓语是“改革牛”，而在此之后的一年，这种“动物精神”则转嫁到一、二线大城市的楼市，只不过，其潜意识的集体性呓语已悄然转变为“稳增涨”（与“稳增长”紧密相关）。
何谓楼市的“稳增涨”？ 楼市的“动物精神”到底从何而来？
地方政府、开发商、以及无数楼市投资者（投机者）的隐性话语逻辑是，在持续的宏观经济下行之下，为了稳就业则必须稳增长，而欲稳增长则必须进行阶段性的“政策托底”，而与制造业周期性不振、以及新兴经济发力尚需时间相比，将“政策托底”的标的物锁定为楼市，则无疑是短期内最能彰显成效的，也就是说，只要“稳增长”（宏观经济）则必然“稳增涨”（楼市）。在这一被市场广泛认同的潜在话语逻辑之下，甚至，就连去年下半年旨在中长期结构性发力的“供给侧结构性改革”，也被市场单一性地只见“去库存”（一、二线大城市楼市），而不见其余（去产能、去杠杆、降成本、补短板）。
在隐性的话题逻辑之外，还有一个相对显性、甚至还较为符合经济学范式的话语逻辑，两者相异但异曲同工，同样可以解释最近一年楼市的“动物精神”，其传导路径大体是这样的：稳增长提振消费提高财产性收入房价大涨。
具体而言即是，经济下行需要稳增长，而在传统“三驾马车”有“两驾”（投资、出口）不可逆地减速时，稳增长的着力点只能是“提振消费”；而“提振消费”讲起来容易，具体实施有一个核心前提无法跨越，那就是提高居民收入，但是，在经济下行之下，大幅提高居民的工资收入显然是不现实的，那么，只能将提高居民收入的着力点，重点锁定为“提高居民财产性收入”；一般说来，居民财产性收入无非包括两类，一是有价证券，二是不动产（房产为主），而在A股刚刚经过过山车般剧烈波动的去年下半年，提高居民财产性收入的着力点，毫无疑问必将锁定为“刺激楼市”，通过刺激楼市以达到房价大涨，继而居民财产性收入得已大增、消费得已提振、宏观经济得已稳增长。
尽管，市场潜意识的集体性呓语，本质上确实严重误判了政策导向，而且，上述话语逻辑，在事实层面更无法做到自洽（甚至自相矛盾），比如，众多中等收入群体为了争相赶上这波房价大涨的“财富高铁”，不惜大笔借贷、假离婚，使得这些本来具备消费能力的群体，不但瞬间丧失了消费能力，更造成了一定潜在的社会不稳定性。
但是，在过去一年，货币政策的较为宽松、大城市持续的“饥饿式”土地供给、以及产业转型导致的人口向大城市迁移，这三大因素在事实层面，又助推了一、二线大城市楼市持续的“非理性繁荣”——在这种“非理性繁荣”得到不同层面的事实加持之下，任何限购、限价、限贷之类的行政调控，其结果不仅根本无济于事，而且只会火上浇油，进一步提升大城市楼市仍会大涨的预期。
回顾全球经济发展史，任何性质的“非理性繁荣”均无法维持太久，任何带有“动物精神”属性的投资冲动，最终也均将用血的教训重新回归“人类理性”。故而，在楼市热潮仍在持续升温之当下，我们有必要提醒每一个投资者，无论你是刚需，还是纯属投机，均有必要防范不久的将来必将迎来的楼市风险，事实上，今年7月中央政治局会议已经明确提及“抑制资产泡沫”。
而在宏观政策层面，无论是货币政策、还是财政政策，当下则仍有必要向市场进一步释放降低稳增长的预期信号，此外，进一步增加一、二线大城市的土地供给，相对均衡教育、医疗等社会资源在不同城市的合理分布，尤其是改变现行教育制度下的“学区房”魔咒，这些均应该尽快提到议事日程上，用相对公平的资源合理供给（增加一、二线大城市的土地供给，增加三、四线中小城市的教育、医疗资源供给），切切实实地给高烧不退的楼市降降温，给非理性繁荣的“动物精神”归归位。
本文发于凤凰网《凤凰论》，有改动。
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