前几天在朋友圈里，有一个朋友向我发了这么一张图：2015年方丈大师去广发证券开账户炒股，2016年方丈大师们转战房地产市场。
这两张图背后的故事让人感觉唏嘘不已。2015年的上半年是一个“百年一遇”的大牛市，上证综合指数从2015年年初的3200点左右一跃上升到6月初的5100点左右，在短短的5个月内上涨了60%左右，令全世界所有其他国家的股市望尘莫及。
很多朋友可能对当时的社会气氛还记忆犹新：朋友间聚会和朋友圈内讨论的话题，除了股票还是股票。让我记得很清楚的是当时在国内的一场同学聚会：大家在吃饭时纷纷分享自己在某只股票上赚到了多少钱（当然那都只是账面浮赢），而一顿饭酒足饭饱之后，饭桌上大家对于年末股票指数的共识上升到了8000点。至于后来发生的事情，那都成为了历史。
当社会上每个人都开始讨论股票的时候，那也是购买股票最危险的时候。2015年下半年的股票走势恰恰印证了这句话的正确性。而这令人抓狂的大起大落，似乎在2016年又开始上演，不同的只是这次的疯狂从股市转到了房市。
举个例子来说，2016年9月份，杭州当局针对外地买家开始实施限购，而当地爆发新一轮房产抢购潮。有楼盘开售日现场情况的视频传出，当工作人员淮备开门让众买家入场时，在场外的买家已急不及待，争相奔跑入场，甚至将大门挤破。整个抢购风潮犹如菜市场一般混乱，那些售价几百万甚至上千万的房子在几天之内就告售罄。
而这次所谓的房价疯涨，不仅局限于一线和二线城市。比如根据中研院公布的8月份全国百城房价统计数据，无锡、珠海、昆山、廊坊、佛山的涨幅位列全国前5。其中江苏无锡涨幅高达6.76%，位列全国百城第一。
那么这样的房价暴涨到底由什么因素带动？它会不会像2015年的股市那样，在轰轰烈烈中开始，在哀鸿遍野中结束呢？这是令非常多的朋友十分关心的一个问题。
在下面的内容中，我将主要分析一下过去两年中国在宏观经济方面的一些数据变化，为大家提供一些思考这个问题的角度。需要指出的是，本文的目的不是去预测房价变化，我也没有一双天眼可以准确预测出房价崩盘的那一天。但在我看来，和大家分享一些和房价相关的经济数据和信息，有助于投资者和购房者们对于这个问题有一个更加清醒和客观的认识，也能做出更为理性的决策。
自从2008年金融危机以来，中国的金融杠杆和私有部门债务上升的速度堪称世界之最，远远高于世界上除受到欧债危机拖累的大部分国家。举个例子来说，从2008年第四季度到2015年第四季度，在这短短的7年里，中国的私有部门总债务水平上升了330%。以2015年第四季度的数据来看，中国的私有部门债务总额（除金融以外）占到GDP的210%左右，到达了令人开始有点担心的程度。
如果我们对比三个大国（中国/日本/美国）在过去20年中私有部门总债务/GDP的比率变化，对这个现象就会有一个更为客观的认识。在2008年金融危机发生以后，美国和日本都开始进入“去杠杆”过程，即整个经济体的负债相对于其产出来说逐渐下降。
但与之形成鲜明对比的，是中国从2008年以后开始的“杠杆加速”过程，即整个经济体中负债相对于经济体量快速上升。截至2015年年底，中国的私有部门总债务/GDP的比重超过了日本和美国，位居世界前列。从绝对比例来看，中国的负债/GDP比率已经超过了金融危机发生时美国当时的负债比，离1990年日本发生金融危机时的负债比高点也不远了。
中国在2008年以后的“杠杆加速”过程，主要来自于财政政策和货币政策的双重作用。说白了就是央行负责印更多的钞票，政府负责把这些钞票花掉。这也是中国经济和美国以及欧洲经济一个非常重要的区别之一。
美国和欧洲的货币政策和财政政策相对来说比较独立，由两套人马分开制定。比如美国的央行美联储在货币政策上非常激进，在连续推出了几轮量化宽松以后同时将利率下调到接近0%的位置。但同时美国政府在财政政策上由于两党在国会中的僵持举步维艰，每次都要拖到最后一刻才通过提高政府债务的决定，也导致了政府无法推出更加激进的财政政策，通过举债投资来拉动经济增长。
中国的情况恰恰相反，财政政策和货币政策都在中央的调控中，很多时候财政政策和货币政策可以互相配合加在一起用。这种制度设计的好处就在于效率奇高，政策制定者可以在限制较少的情况下给本国的经济体开出猛药。当然缺点是如果政策制定者对形势判断失误，那么由于政策不当导致的后果也会比较严重。
中国政府在08年为了应对金融危机而推出的四万亿刺激政策，在事后引起了不少争论，直到今天对于当时政府的这一决定还有褒贬不同的看法。从此以后，中国政府也没有再提大规模财政刺激这样的字眼。但是通过观察一些经济变量，我们可以大概的估计一下中国政府在最近几年的财政和货币政策的变化。
在2008年金融危机结束以后，中国政府在2012年完成领导人替换，从2012年开始，中国经济也进入了“软着陆”期。从上图中蓝线我们可以看到，2012年开始的私有部门固定资产投资增速逐年下降，从2012年每年增长30%左右，一路下滑到2016年的每年增长5%左右。
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