据媒体披露，27日上海证券交易所收紧房企发债条件初步方案为：发债主体评级须达到AA级及以上，且满足其他四类条件之一。此外，发债房企还将实行分类管理，正常类、关注类可正常发行，风险类企业发债将受限（9月29日《21世纪经济报道》）。
尽管业内人士认为此次证交所明确房企发债门槛及分类监管，只是对规则明确而不是“收紧”，其核心是根据发行人风险属性不同，强化市场约束机制，但依然传递出了监管层不愿看到地王频现和楼市异常火暴现象蔓延的信号，也意味着楼市政策已开始转向。
诚然，此时监管层明确对房企发债实施分类监管无疑具有非常重要的现实意义。众所周知，我国已出现新一轮房地产“牛市”，且由此衍生出各种令人砸舌的众生相，也将楼市“击鼓传花”游戏推向了高峰。在这种情势下，一、二线城市政府急于出手楼市调控措施，意欲给“高烧不退”的楼市浇水去火降温。但从当前看，仅有政府出台行政性调控措施，很难奏效，需综合施策，才能使楼市尽快降温。显然金融部门把住融资闸门，对房企发债实行分类监管，对房企资金起到了釜底抽薪作用。
从当前看，对房企发债实施分类管理，能起到三方面立竿见影之功效：
首先，有利于控制房企资源来源，降低房企任意加杠杆行为，最终遏制更多地王诞生，推动楼市回归理性与健康轨道。目前楼市销量及价格之所以能“双增”，与房地产融资宽松环境存在很大关系。一方面，在资产配置荒下，银行信贷资金过度向房企倾斜。2015年个人住房贷款迅猛攀升，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比前两年大幅上升。今年7、8两个月银行信贷资金主要投向了房地产。同时，宽松货币政策也起到了推波助澜作用；2015年央行进行了五次降息、降准及鼓励居民买房、降低首套房及二套房首付比例等等，客观上为房企提供了宽松资源来源。另一方面，证交所对房企发债扩容和降低准入门槛，使公司债成了房企债务融资的主要工具，也成了催生地王的主要杠杆，更导致了房企发债比例的膨胀。据监管层统计数据，房企债券发行规模增幅明显，2015年共发行公司债券4122亿元，占比18.94%，今年1-7月发行量5070亿元，占比27.99%。同时，由于发债规模膨胀，直接推升了房企债务率，增加了房企债务风险。据监管层资料，2016年上半年房企总有息负债普遍增加，65家房企总有息负债为36350亿元，相比2015年末的32467亿元，高出了12%，大部分房企都有不同程度增长。显然，房企发债分类管理无疑将风险类较高房企挡在了发债大门之外，可从总量上控制房企发债规模膨胀，也在很大程度上抑制了房企加杠杆行为，从而降低房企债务率和风险，推动楼市回归理性。
其次，有利于监管层准确、及时甄别发债房企风险状况，实施“有所区别”监管政策，更加体现监管层监管水平的灵活性和针对性，最大限度地将房企发债风险降低到最小程度。当前监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注，原因与当前经济增速下滑下的行业潜在风险逐渐显露有关，而此轮楼市异常火暴局势若得不到控制，任由不同资质的房企进入债市加杠杆融资推动更多地王诞生及楼市量价疯狂上涨，其后果只会把楼市泡沫越吹越大，到最后只会糟糕到不可收拾地步。同时，我们更要看到，目前尽管申报房企以全国性大中型房企为主，总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高，但随着经济增速下滑、需求增速放缓，行业潜在风险逐渐凸显；到时损害的不仅是房地产业正常发展，更会损害中国经济的增长。因此，及时对房企发债实施分类管理，严把发债闸门，随时掌握发债动态，无疑对确保房企发债始终运行在正常轨道上起到较强的督促作用，最终将房企发债风险控制到最小幅度。
再次，有利统一债券市场和债券监管标准，更加提高监管协调性和权威性，对房企发债形成真正的约束力和威慑力。过去由于债券市场相互分割，缺乏统一发债监管规则，致使不少资质不达标的房企得以顺利混迹发债市场，降低了整个债市质量，增加了房企发债违约风险。而此次房企发债分类监管，不仅对正常类、关注类和风险类等三类房企实施不同发债监管政策，而且还增加了行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业等条件，使监管基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券，这相当于重新为房地产类的发行人确定发行门槛，意味着一些不符合条件房企发债需求将不被受理。据资料，目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准；但另有53家不符合要求的房企将被淘汰出局。同时，截至2016年3月底，上交所164家申报房企属正常类、关注类和风险类的数量分别为57%、23%和20%。有至少32房企被列为“风险类”，有37家企业成为“关注类”。因此，对房企分类监管，能让房企一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握，从而净化房企发债环境，提高发债房企质量，最终为楼市健康发展创造条件。
作者：莫开伟 微信公众号：kaiweicaijnig
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