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【楼市观察】揭秘成都房价上涨的幕后推手!(上)

  导语:

  成都楼市经历去年的蛰伏后,今年慢慢复苏,特别是下半年,宽松的政策环境提升了开发商的信心,使之加速了推盘力度。成都几宗热门土地的拍卖,让原本静谧的成都楼市再次陷入疯狂。

  从监督的数据显示,从今年3月以来,成都90%以上楼盘价格都不同程度地上涨。8月第四周成都主城区成交均价11230/平方米,环比上升2.65%;而城南项目均价几乎全线上涨,个别楼盘均价涨幅甚至达8000/平方米。

  多方因素影响楼市价格的波动,其中常驻人口的变动率是核心因素之一。

  根据十大城市最新公布的2015年国民经济和社会发展统计公报显示,从2009年至2015年,各城市的常住人口均有5%—30%不同程度的涨幅。其中成都涨幅为13.93%,涨幅位居十大城市第七位。

  从上图可以看出,目前常住人口最多的城市是重庆,但其6年时间增长仅为5.51%,增长率为十大城市倒数第一位。而成都经过6年的发展,常住人口突破已经1465万人,超越了深圳、广州、杭州、南京等大型城市。

  1常住人口诱发房价走高

  从数据上来看,常住人口的流入也刺激了各城市的房价上涨。根据中指院公布的2009年-2015年十大城市房价的平均涨幅来看,第一梯队为深圳、上海、南京三大城市,其房价在6年时间里涨幅超过一倍;成都也以89.59%的涨幅超越北京,领跑涨幅超过80%的第二梯队之首;而其余城市也有50-60不等的涨幅。

  1-8月,全市商品住房成交面积达到2091万平方米,同比增加21%;其中,二圈层区县表现尤为突出,同比增幅高达33%。二手房市场全市二手房成交量达到1312万平方米,同比增加39%;其中,二手住房成交量为1155万平方米,同比增幅高达42%。房价方面,全市商品住房成交均价为7021元/平方米,同比涨幅为6.0%;其中,二、三圈层涨幅较少,分别为3.8%和3.9%,中心城区涨幅相对较大,为11.8%。

  从上图数据可以看出,成都目前房价与武汉、重庆等西部城市同处于万元以下的第三梯队;天津、广州、南京则组成第二梯队,价格在11000-16000元/㎡不等;而作为十大城市房价的领头团队,除了“北上深”之外,还有杭州,它们的价格均超过20000元/㎡。

  值得注意的是,成都房价虽然经历了一波快速上涨,但目前均价仍然处于低位,结合成都整体常住人口流入情况可预见,成都房地产市场未来还讲有上升空间。

  2政策福利引发“磁石效应”

  2010年第六次人口普查之后,成都常住人口呈现加速上升趋势。尤其是在2015年,成都常住人口流入增速达1.57%,为历年峰值。

  常住人口的高增长离不开政策及产业上的支持,2014年10月,四川天府新区获批成为国家级新区;2015年1月,国务院和中央军委正式下发文件,同意成都简阳新机场立项;世界500强公司过半入住成都……

  成都极强的消费力也吸引到越来越多的世界著名品牌入驻,仅2016年上半年,就新增如ClipsVera WangCOLE HAANMJstyle等超过16家国际品牌进驻成都,下半年,随着一大波商场的开业,还将有近50家国际品牌首入成都。

  此外,在成都扎根多年的伊藤洋华堂双楠店,成为国内伊藤营业额最高的门店;宜家高新店,也成为宜家全球营业额增速最快的门店……

  可以预见的是,随着成都城市地位的提高、产业的导入,成都常住人口的流入还将持续上扬,这也将刺激成都房价进一步的上涨。

  根据横向对比十大城市常住人口变动情况与房价涨跌情况分析得出,常住人口的流入与房价涨跌呈线性关系。而成都的房地产人口价格指数(常住人口变动率/房价变动率)为0.155.根据目前成都常住人口1.57%的增长率可以反推出,按目前常住人口流入速度来看,成都未来房地产价格年增长率高达10%,且有加速趋势。

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