北辰实业败给了二线城市 扭曲的楼市房价涨毛利率降

　　扭曲的楼市房价“涨”毛利率“降” 北辰实业败给了二线城市

　　北辰实业后续是否会重返大本营北京，学习万科等房企加码一线城市？公司给出了模棱两可的回答

　　《投资者报》记者 张诗雨

　　起家于北京的地产类上市公司不在少数，当中，有的房企放矢在各地布局，做得风生水起，但有的却没有把握住关键机遇，而逐渐掉队，北京北辰实业股份有限公司(北辰实业，601588.SH)就属于后者。

　　今年前三季度，北辰实业的净利润为4.2亿元，远低于同将大本营建在北京的北京城建(7.2亿元)和首开股份(17.2亿元)。

　　令人不解的是，在今年半年报中，北辰实业列出所投资城市房价上涨幅度表格，其所投资的8个城市房价全都在涨，但其房产开发业务的毛利率反而下降到29%。回想2014年，北辰实业进驻的长沙和杭州商品房交易额均下降，公司这一年净利润也同比下降20%，面对较为波动的二线城市房价，近年来以开发二线城市为主的北辰实业是否担心栽跟头？记者就以上相关问题询问北辰实业，得到了公司的答复。

　　房价“涨”毛利率“降”

　　北辰实业于1997年成立，其所拥有的资产也主要集中在“奥运村”，当中囊括国家会议中心、北辰洲际酒店等。除了经营酒店、购物中心、会展业外，房地产开发也是北辰实业的重要业务，公司前期在北京的房产项目也为数不少，包括香山清琴别墅、北辰长河玉墅别墅、北辰香麓等。

　　北辰实业起初业务仅集中在北京，后逐步走上全国扩张之路，近年尤其对二线城市的开发。然而，开拓步伐加快后的业绩却不太稳定，今年上半年，公司净利润同比增加4%，但到了第三季度末，其业绩却有所下滑，前三季度净利润同比下滑20%，为4.2亿元。

　　同时，数据显示，2014年、2015年与今年上半年，公司出售开发产品业务的毛利率分别为42%、34%、29%。

　　令人费解的是，今年半年报中，北辰实业列出了所进入的8个城市房价增涨比例，这8个城市上半年房价都有所上涨。房价在上升，北辰实业房产开发业务的毛利率反而在下滑，这是何故？

　　对此，北辰实业向本报记者解释道：综合毛利率下降的原因是，原拿地较早的高毛利率项目逐步减少。公司2014年、2015年结算项目主要是京内毛利率较高产品，由于公司可结转房源结构变化，2016年上半年结算产品中京外普通住宅产品占比较高。

　　拿地保守几近退出一线城市

　　2007年以前，北辰实业的所有业务都集中在北京，2007年伊始，北辰实业决定走出北京，以92亿元拿下面积达550万平方米的长沙新河三角洲，该项目成为长沙当年的地王。彼时，北辰实业公开称“长沙只是全国扩张的第一步”。

　　但对当时仅有43亿元营收的北辰实业来说，成为长沙地王为其带来沉重负担。这一地王项目进展缓慢，迟迟无法运作起来，3年后，长沙北辰三角洲项目首开区一期住宅才推向市场。而后，长沙三角洲项目每年都相继有项目完工，但仍耗费了大量时间开发。有说法称，该地块最后一期工程预计在2017年开工，2019年将全部建成。

　　2014年是北辰发展过程中的又一个时间节点，自此以后公司又向其他二线城市逐步扩张。其先是在2014年在武汉与杭州布局，2015年新进入成都、苏州、南京、合肥、廊坊5个城市。

　　与成为地王激进做法相反的是，北辰实业强调多年来“低成本扩张”。而公司的做法也的确与此符合，公司自2014年后，所拿下的14块地中价格均未超过30亿元。值得一提的是，当中只有一块地位于北京顺义，也就是说，这些年来公司在一线城市再无动作。

　　而聚焦于开发二线城市后的北辰实业，也并非发展得顺风顺水。2014年，长沙和杭州商品房成交额分别同比下降24%和6%，进驻这两个城市的北辰实业也在一年净利润同比下降20%。

　　相比于二线城市房价的波动，一线城市长期房价较为坚挺，仅今年上半年，一线城市商品住宅平均售价比去年同期上涨47%。根据北辰实业的回答，其京内住宅的毛利率也的确高于京外住宅。

　　既然如此，北辰实业是否认为其聚焦于二线城市的战略存在风险，是否担忧类似于2014年开发城市房价下跌的情况再度出现？该公司回应道，从中国经济发展及房地产市场发展情况看，总体趋势仍将保持向上，虽受政策等影响，市场或有小幅波动，但尚不具有断崖式下跌的可能。

　　而房产行业的分析师严跃进却并不这么认为，他对记者说：“从投资层面看，投资成都等城市相对来说性价比一般，或者说投资方面的优势没有显示出来。对比今年部分房企的表现，比如说首开股份和北京城建今年业绩不错，这个和其在北京市场积极布局是有关系的，所以能够享受较好的业绩成长利好。”

　　北辰实业后续是否会重返大本营北京，学习万科等房企加码一线城市？公司给出了模棱两可的回答：北京作为公司的大本营，也是公司重点关注城市，近年陆续参与了多宗土地的招拍挂，虽然仅获取一宗顺义区土地，但公司战略方向并未改变，在总体加速扩张发展的基础上，仍将积极吸纳满足公司发展的优质项目。

　　从股价表现看，北辰实业曾经因奥运，在2007年至2008年大盘处于高位时，股价一度超过10元。其后，公司股价再未有此高位。在2014年至2015年大盘震荡区间，北辰实业也跟随大盘涨跌，11月3日，北辰实业收盘于4.22元，市盈率为28.2倍。