专家评论：房市里廉价的信用正在助长投机

　　房市里廉价的信用正在助长投机

　　晏耀斌

　　暴涨暴跌 “违约”扎堆儿

　　记者：作为业内资深地产律师，据你观察，“违约潮”通常在什么背景与条件下发生？

　　孙建章：从去年底到今年9月，一二线城市房价经历两次暴涨行情，热钱涌入，导致房价“跳涨”。今年3月17日，《人民日报》引述“权威人士”的话，指出，“树不能涨到天上去”，“房子是用来住的”。

　　现实情况是，随着一二线线房价非理性上涨，住房资产化属性越来越显著。反映在房屋交易过程中，在投机性的、恐慌式抢房行情中，一方面，房价持续高烧、跳涨，另一方面，在利益驱动下，卖方单方面违约，出现“违约潮”。

　　根据我们的办案实践，每次房屋市场价格暴涨，都会发生大量的“违约潮”。此时，纠纷案件也会相应地增加。如去年11月份到今年的3月份，今年的8月份到9月份，都是房屋市场价格暴涨阶段。由于发生违约和实际进入纠纷之间有一个时间上的滞后，故在其后的一两个月内，此类案件的诉讼数量都会明显上升。

　　违约纠纷 二手市场高发

　　记者：去年底至今的两波“违约潮”，主要集中在新房市场，还是二手房市场？

　　孙建章：绝大多数发生在二手房市场。与新房交易相比，二手房交易更容易发生毁约行为。究其原因，在于前者面临较大的毁约成本，甚至可能面临维稳压力，后者面临的法律代价相对较轻，并存在较强的投机性。

　　记者：请具体说说。

　　孙建章：具体讲，大概因为前者一对多，一个开发商对应于多个购房者个体；后者一对一，单个卖方个体对应单个购房者个体。

　　在新房销售中，如果开发商毁约，将面对大批量诉讼压力，甚至管理部门也会介入，毁约成本及法律风险高，企业信用、声誉也将蒙受损失，未来经营也将受到影响，因而，其信用边际较高，通俗讲，就是“后果很严重”，开发商不敢轻易毁约。

　　宁可赔定金 也要重新卖

　　记者：二手房买卖合同，同样具有法律效力，为什么房价暴涨时，卖家敢轻易撕毁合同？

　　孙建章：原因主要有两个。首先在于利益驱动。通俗讲，毁约之后待价而沽，比起老老实实履约，获利更大。我们接触的案例，很多卖家是投资客，个人及家庭成员拥有几套、几十套房产，他们趁高价卖房套现，本身具有浓厚的投机色彩。因为房价暴涨，价格“日新月异”，卖家签完合同后不久，觉得“卖低了”，于是选择毁约。他们更倾向于与买家私了，即，宁可向买家返还“双倍定金”，也要重新报个高价卖房，实现利益最大化。

　　其次，不论在交易管理层面，还是在司法层面，对合同的保护力度偏弱，导致信用价值低廉，违约成本较低，个体的信用价值与物质利益相比，悬殊较大，直接导致见利忘义、铤而走险。

　　记者：“违约成本低”是怎样体现的？

　　孙建章：在二手房交易中，单方违约存在较强的投机性。以房价上涨期间卖家违约为例，卖家一般面对两种情形：一、跟买家谈判，寻求“私了”；二、买方不同意“私了”，选择诉讼。

　　第一种情况较为常见。原因在于，在管理部门不介入的条件下，买方个体维权势单力薄，依靠司法途径耗时耗力，并且对司法判决结果，带有不确定性预期。在强势卖方面前，很多买方不得不忍气吞声，选择私了，即，卖方向买方双倍返还定金，买方承受房价上涨带来的“现金贬值”：原有购房款加上违约金赔偿，也买不起房了。

　　在第二种情形下，即买方向卖方提起诉讼时，卖方仍然处于强势地位。原因主要有两点：首先，如果买方选择“旷日持久”的司法途径，对买家而言，较为理想的判决结果不外乎是“判定卖家继续履行合同”，期间，买方将付出昂贵的时间、精力、费用成本，其结局也是“惨胜”。其次，合同法第114条规定：约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。

　　不管怎样，房价快速上涨期间，如果卖家违约，买家大多是“输家”，这有违公平正义原则。

　　违约频发 危及社会信用

　　记者：毁约方强势的局面，将导致怎样的后果？

　　孙建章：二手房交易单方面违约代价低，是造成违约行为高发、市场交易乱局的重要条件。房价暴涨期间，集中形成“卖家违约潮”，房价暴跌时，则形成“买家违约潮”。这对社会信用、社会风气及社会心理稳定，造成极大的损害与风险。

　　首先，不利于支柱产业——房地产市场“软着陆”。

　　从见诸报端的庭前和解及司法判例来看，卖方“享有”较低的“违约”或“背信”成本，这导致了二手房的“散户市”，带有极强的投机性与功利性，这些进一步助长了二手房交易的非理性波动，对楼市稳定及社会心理造成较大冲击。

　　其次，这不单纯是法律问题，社会问题更值得担忧。

　　由于信用价值“低廉”，社会个体就会选择见利忘义，撕毁合同，践踏诚信。从这个方面看，二手房违约不仅是法律技术层面的问题，更是社会信用在公民层面遭遇的重大挑战。

　　记者：毁约成本低，将带来哪些社会问题？

　　孙建章：众所周知，社会信用的建立绝不是一朝之功，它是人心工程，需要几年、几十年、上百年，需要几代人努力，才能养成诚实守信、遵纪守法的社会环境。因此，社会信用、社会风尚、社会公德的养成，需要强有力的法律法规设定“底线”。

　　二手房交易违约案，当事双方表面是两个自然人，实则是两个家庭，两个社会关系，影响面广。因此，其判罚结果直接影响社会的信用体系，对社会风气的养成构成深远影响。

　　加大监管 遏制投机

　　记者：你认为，在哪些方面需要有所作为？

　　孙建章：我们认为，应该在两个方面堵住漏洞。首先，提高信用门槛，加大违约成本。在二手房交易过程中，相关职能管理部门应研究出台措施，加大买卖双方违约成本，以经济手段，堵住“投机之门”。

　　其次，形成速判机制，减轻“讼累”。房屋合同违约案情简单，易于定性。司法机关应开辟专门的财产保全、快速判决通道，对产生违约的房产交易者，依法严判。未来如再出现“违约潮”，高效的速判机制，可大幅降低维权成本，提升维权效率，对受损方心理起到群体疏解的效果。

　　再次，针对房屋交易参与者，尝试建立信用档案。一则，与其他生活资料相比，房屋具有最为昂贵的价值，不容有“失”，任何一点损失，对普通家庭来说都是巨大的财产损失。二则，楼市与金融市场休戚与共，不健康的暴涨暴跌，可能带来的正、负反馈都是巨大的，后果不堪设想。就凭这两点，房屋买卖都应像银行机构一样，对交易者建立信用档案。你可以不签订合同，但一旦签订合同，就得“一诺千金”，如果见利忘义，违背契约，你将背负“黑档案”，限制你诸如乘飞机、注册公司等其他权利。