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上有政策下有对策:富人购房避税有方,香港楼市调控难见成效?

  

  撰文:Frederik Balfour

  方法包括利用空壳公司以及首次购房身份

  “多数大亨都在想办法绕过这些政策”

  梁绍鸿(Edwin Leong)是香港最大的零售业地产商之一,他和他的家人绕过了香港新出台的房价抑制措施,节省了近1700万美元的税金。他们是如何做到的呢?

  香港零售业地产商梁绍鸿

  他们通过设法获得的首次购房资格,在11月的一天,一口气花了12亿港元(约合1.55亿美元)买下了太平山上的三套高档公寓。此前,梁绍鸿的名下没有房产,但他透过其公司大鸿辉兴业有限公司(Tai Hung Fai Enterprises Co.)拥有300多套其他房产,包括公寓、酒店、商场等,净值约合40亿美元。

  香港是全球房价最难承受的城市,当地的政府部门也正与日益扩大的贫富差距作斗争,而富豪买家们却能经由一些合法途径,绕过那些政策限制。自从行政长官梁振英11月4日宣布了最新一轮的调控政策以来,香港的房价已经涨到了历史最高水平附近,销量也持续暴增,这一局面凸显了驯服市场的难度。

  领域佳士得国际地产(Landscope Christie’s International Real Estate)的香港市场负责人艾伦·王(Alan Wong,音译)表示,

  “自梁振英推出新政策以来,多数大亨都在想办法绕过这些政策。”

  ”

  据仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)的地区市场总监莫凯杰(Henry Mok)介绍,自10月开征新税后,约70%的新公寓都涉及了享受低税率的首次购房者,而此前,这一比例只有约30%。政府未发布购买多套住房者的数据。

  梁振英在近期宣布不会争取连任,他一直在努力平息市民对高房价的不满情绪。尽管政府已经试图通过释出更多土地来增加供给量,但随着在香港寻求立足点的内地开发商的涌入,房价仍在持续攀升。

  据中原地产公司(Centaline Property Agency Ltd.)的数据,11月初以来,二级市场房价上涨了0.8%,距离2015年的最高值仅有1.4%之遥。新世界发展有限公司(New World Development Co.)的执行副总裁郑志刚(Adrian Cheng)表示,新税实施后,首次购房者的比例更高了。

  2012年以来,住房价格指数上涨了近50%

  除了通过首次购房避税以外,富豪们的手法还包括买下一家拥有房产的空壳公司,这种做法被视为股份转让,只需负担0.2%的印花税。若公司的注册地在海外,印花税则为零。

  据香港交易所披露,11月28日,九龙区的一栋带院子和泳池的独栋住宅即是以这一策略交易的,那栋住宅估值4.1亿港元。如果它作为住宅出售,而非通过一家在英属维尔京群岛注册的公司持有的话,将会适用45%的税率,包括一笔过户税,因为它已经在2016年早些时候被出售过——全部税金加起来将超过1.8亿港元。而采取现在的方式,税金为0。

  大陆需求

  据政府数据,2011年,逾一半2000万港元以上的香港住房是通过公司出售的。2013年,政府开始向购房的公司征收比个人更高的税金后,这一做法基本销声匿迹,但眼下仍有成千上万套房产以此种方式持有,且转售时仍可节省一大笔税金。

  领域佳士得国际地产的艾伦·王表示,他收到了许多想购买此类公司的海外请求,多数都来自中国富豪,如果不采取这种方式,他们将面临15%的新税金,以及非永久居民15%的额外税金。实际上,这家地产中介也在其网站上倡导了这一做法。

  

  “干掉上涨的印花税,”网页上写道。“被15%的印花税吓到了?不用担心!我们的金牌销售网罗了大量可通过股份转让出售的房产(当然,您需要一位律师处理整个流程)。”

  尽职调查

  不过,艾伦·王表示,由于对此类公司的尽职调查花费不菲,且相当复杂,因此只有约5%的豪宅以此种方式购买。

  据仲量联行介绍,梁绍鸿在聶高信山买下的公寓坐落在一片山间飞地上,其中有四间大理石浴室,男士和女士的步入式衣橱,以及私人电梯大厅,这笔交易打破了亚洲的每平方英尺房价的最高纪录。而通过首次购房的印花税优惠,梁绍鸿节省了10.75%的税金。梁的公司透露,他喜欢那个“显赫”的地段,但对节税问题不予置评。

  聶高信山项目的住宅地产

  其中两套新公寓是位于17层楼的相邻单位,可打通成8700多平方英尺(约合808平方米)的生活空间,是香港公寓平均面积的10倍以上,这里将成为梁绍鸿的主要居所。第三套公寓的面积为4566平方英尺(约合424平方米),位于第7层。

  明显的漏洞

  为了让低收入家庭更容易攀上房产阶梯,同时增加炒房者和海外买家的成本,香港政府自2011年以来已经推出了一系列举措,10月的新税是最新的一项。其中包括对购房后3年内转售的惩罚性税收,以及一项针对非永久居民的15%的额外印花税。

  新的15%的印花税取代了过去从低于300万港元房屋的3%税率到高于2170万港元的最高8.5%税率。首次购房者的税率可减半,包括过去有房、现在无房的买家。

  “这是个明显的漏洞,”澳大利亚和新西兰银行集团(Australia & New Zealand Banking Group Ltd.)驻香港的首席经济学家杨宇霆(Raymond Yeung)表示。“政府在发布政策前没有考虑这一点。”

  新加坡自2009年推出抑制政策以来已经成功打压了住宅价格,该国也对外国人和企业征收15%的税,首次购房者同样可享受较低的印花税。但与香港不同的是,新加坡不允许首次购房者以低税率购买多套住房。

  “被误导的政策”

  “政府在努力为市场降温,但没有迹象表明之前的政策发挥了效果,”戴维·韦布(David Webb)表示。他是一位驻香港的股东权益倡导者,10年前通过一家在塞舌尔注册的公司购买了自己的住房。

  “他们推出了一大批被误导的、未能达到预期效果的政策。”

  ”

  香港运输及房屋局的一位发言人表示,政策已开始发挥作用。

  

  “我们还需要一些时间来更好地评估新的印花税措施对市场的影响,”发言人莱奥·刘(Leo Law,音译)在电邮中表示。“不过,市场调查已经显示出,在政府宣布最新一轮的措施后,房地产市场已经显现出了降温的迹象。交易活动平稳了下来,房价的上涨势头有所减缓。”

  尽管如此,仲量联行香港研究部门的负责人马安平(Denis Ma)表示,没有人提到绕过税收政策变得更难了。

  “这些都是尚未堵住的漏洞,我也不认为它们能被堵上,”他说。

  “香港是一个非常自由的市场,政府干预程度没有那么高,这是香港引以为傲的地方。”

  ”

  编辑:刘馨蔚

  翻译:程玺

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