事项：
2017年3月14日，国家统计局发布了2017年1-2月全国房地产开发投资和销售数据。
评论：
行业降温进行时
一、投资增速回落之后再抬头，新开工和施工则延续降温趋势
1. 从投资数据看，累计同比增速于2015年12月创下1%的新低后，在2016年4月回升至7.2%，创下了一年来的新高，之后连续三个月收窄、走低，于2016年7月收窄至5.3%的低位，此后又开始震荡回升， 2017年1-2月的累计同比增速达到了8.9%，小幅超越了2016年4月的高点，似乎呈现出“升温”态势，但结合新开工和施工的累计同比增速数据来观察，行业“降温”的态势还是比较明显；
2. 从新开工数据看，累计同比增速于2016年4月回升至21.4%的高位之后，即呈震荡走低态势。2017年1-2月累计同比增速为10.4%，虽然较2016年12月提高了2.3个百分点，但较2016年4月的增速仍有高达11个百分点的回落幅度；
3. 从施工数据看，累计同比增速自2016年2月回升至5.9%之后，即呈震荡走低态势，2017年1-2月累计同比增速为3.2%，增速较2016年同期显著回落。
二、销售面积、销售额两大指标及新房销量高频数据均显示行业正在降温
1. 观察商品房销售面积及销售额的累计同比增速，可以看到2017年1-2月分别为25.1%、26%，较2016年4月的高点分别回落了11.4个百分点和29.9个百分点，增速回落的幅度还是蛮显著的；
2. 从另一个角度——新房销量的高频数据来观察行业的态势，亦可以看到“降温”趋势显著，2016年1-2月50城新房销售量累计同比增速为24%，到2016年底小幅回落至22%，而2017年1-2月为-3%。
三、景气度亦呈降温态势，但有所反复
国房景气指数的走势亦呈现出回落态势，但有所反复。
因城施策、分类调控效果显现，行业降温的过程缓慢而温和，龙头白马房企仍有显著增长
一、从近半年房地产投资累计同比增速的走势看，增速有所回落之后又重新抬头，反映出行业降温的过程不会是线性的，在“既要防泡沫、又要稳增长”的政策大背景下，一些行业指标在回落的过程中势必有反复；
二、目前“因城施策、分类调控”已开始呈现出效果，2015年和2016年房价上涨明显的热点城市（大概有二十来个，主要是一线城市、部分省会城市及少量“临一线”的三线城市）2017年以来新房销量明显回落，而部分三、四线城市的销量则出现了持续回暖态势，统计局数据显示：2017年1-2月中部与西部地区的销售额分别实现了44.1%和49.5%的累计同比增长；
三、我们预计，由于降温过程缓慢而温和，因此降温的时间将长于以往的几次小周期，大概率将贯穿2017年全年；
四、我们判断，在行业缓慢而温和降温的背景下，受益于行业集中度的提升，龙头白马大概率有望实现显著增长。
《地产A股小周期理论框架》持续被印证，再次重申“2017年地产股的表现将显著好于2016年”的预判
一、我们孕育于2008年、成型于2012年的《地产A股小周期理论框架》将传统地产A股（既以“拿地-开发-销售”为模式的地产A股）的投资阶段按行业小周期分为三个阶段：
1. “基本面调整倒逼政策放松信号出现”至“房价上涨信号出现之前”的“复苏阶段”，这一阶段是传统地产A股最佳的投资窗口，自“政策放松信号出现”起，传统地产A股超额收益持续放大，高杠杆、激进型的公司股价表现尤其强劲，这个阶段是大行情，赚的是“估值的钱”；
2. “房价上涨信号出现”至“房地产投资、新开工累计同比增速阶段性见顶”，这是“繁荣阶段”，这一阶段对传统地产A股的投资最不利，越繁荣，调控的预期越强烈、舆论越不友好；
3. “房地产投资及新开工累计同比增速阶段性见顶之后”进入“降温阶段”，这一阶段，传统地产股的表现要显著好于“繁荣阶段”，我们认为，这一阶段应开始重视传统地产股的投资机会；
二、 2015年，全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%，地产股指数涨幅在28个行业中仅排第15位（若剔除被宝能系举牌的万科及转型股、重组股，地产股指数的排名更差）；
2016年，全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%，地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6；
2015年及2016年地产股的走势再次印证了《地产A股小周期理论框架》的一个重要观点：行业繁荣阶段，传统地产A股表现较差；
三、从房地产投资和新开工累计同比增速两个指标看，目前房地产行业已进入“小周期降温阶段”，我们判断：2017年，传统地产股的表现将好于2016年，从行业相对排名看，甚至会好于2015年；
四、低估值、高增长（2017年净利润及合同销售额均能显著增长）的品种在“行业降温阶段”大概率会有较好的表现；细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司，股价也将会有比较好的表现；
五、今年以来，我们首推的新城控股累计上涨37.53%跑赢大盘33.16个百分点，重点推荐的嘉宝集团累计上涨29.01%跑赢大盘24.64个百分点、新湖中宝累计上涨23.56%跑赢大盘19.19个百分点、荣盛发展累计上涨15.67%跑赢大盘11.24个百分点、华夏幸福累计上涨14.39%跑赢大盘10.02个百分点、保利地产累计上涨10.73%跑赢大盘6.36个百分点、招商蛇口累计上涨10.43%跑赢大盘6个百分点、金融街累计上涨9.03%跑赢大盘4.6个百分点、首开股份累计上涨7.87%跑赢大盘3.5个百分点、华发股份累计上涨7.66%跑赢大盘3.28个百分点。
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