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史上最严调控政策空袭南京!下一步楼市怎么走?

  猝不及防!史上最严厉房地产调控空袭南京!

  3月15日晚,南京市发布了《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》,明确自3月16日起,在南京全市范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停新购新建商品住房和二手住房;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停新购二手住房。

  史上最严房房地产调控空袭南京

  本次限购政策是在原有政策基础上,进一步加强限购,通知主要内容如下:

  (1)六合区、溧水区、高淳区纳入非本市户籍居民家庭限购范围,即自3月16日起,在全市范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停新购新建商品住房和二手住房。

  (2)在主城区,暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

  (3)非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)证明,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

  本次加码调控究竟严在哪里?

  这是对2016年10月出台的南京限贷限购政策的调控升级。先来回顾下2016年10月南京限贷限购政策的主要内容:

  限购方面:(1)对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;(2)本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。

  限贷方面:(1)居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),按照国家政策,最低首付款比例不低于30%;(2)对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭,有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%;(3)居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%,对于拥有两套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。

  与2016年10月份的限贷限购政策相比,本次南京市出台的调控政策主要是在限购方面进行了升级。详细对比见下表1:

  从上表1可以看到,本次南京的房地产调控与2016年10月份的房地产调控主要有三点区别:

  一是将六合、溧水、高淳三个此前未纳入调控的区纳入调控范围。

  二是对已有2套房的户籍居民,暂停购买新房和二手房。

  三是将非本市居民的购房条件由1年社保和个人所得税缴纳证明提高到2年。

  这次加强版调控将带来哪些影响?

  为什么南京会再次升级房地产限购政策呢?主要有两方面原因:

  一方面是贯彻落实国家因城施策、分类调控的要求;另一方面,进入2017年以来,南京商品住宅成交环比持续上行(参见图1),且房地产价格进一步上行(参见图2)。

  那么,本次号称“南京史上最严调控”的调控效果将如何呢?

  笔者判断,南京市房地产市场的后续走势将呈现如下特征:

  首先,南京市新建商品房和二手房成交将进一步下滑。由于限购政策的进一步升级,符合购房条件的居民和非居民数量将进一步减少,将导致南京市房地产成交进一步下滑。

  其次,南京市房地产价格将维持高位震荡态势。成交下滑并不一定意味着价格的下跌,通过2016年10月调控政策出台后南京市房价走势来看,虽然成交量大幅下滑,南京房价仍然不断上行,只不过是上涨幅度和速度减缓。

  笔者判断,在本次限购升级的影响下,南京房价仍不会出现大幅下跌的情况,将维持高位震荡的局面,部分非热门区域可能会出现一定的房价下滑情况。

  来源:苏宁财富资讯;作者:石大龙 苏宁金融研究院研究员

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